2011顺德金地天玺项目定位及物业发展建议报告深圳世联地产顾问股份有限公司2011年12月商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。本报告是严格保密的。区域属性：大良东区，顺德传统热点高端居住区域；热点板块：新城区板块?板块特征：多盘进入尾货阶段，未来一年新项目空缺，估计集中供货以嘉信五期货量为主?典型项目：海岸星座、万科新城湾畔、兰乔圣菲、水悦城邦、嘉信五期老城?价格：9000-15000南区热点板块：东区板块勒流东区?板块特征：大良主力供货板块，诸多南区在售项目，但未来土地供应缺乏力度。?典型项目：海悦新城、明日华府、君新城区御花园、西山上筑?价格：7000-9000容桂老城区板块：老城区／城南板块?板块特征：目前新项目不多，仅靠雅居乐支撑，老城区基本断货。大良东区：本项目位于大良东区/居住?典型项目：雅居乐、康格斯?价格：5000-8000环境成熟/配套成熟/无噪音影响——传统高端项目聚集地本报告是严格保密的。项目属性：中等规模?高容积率?非强势景观资源?地王价格楼面地价3890元/平方米，顺德土地单价楼王。向东向北地块基本指标总用地面43264.66平方米绿积化容积率≤3.0带建筑密度≤20%桂畔海绿地率≥38%物业类型商业面积≤3000平方限制米建筑总控≤150米（即：12≤向东向南高建筑层数≤46）?绿化用地：地块东南均有绿化带，除东乐路外，不得设置商业停车位。?建设用地：退红线后用地面本报告是严格保密的。积为37254.22㎡。顺峰山走在正确的道路上！1趋势研究本项目的属性定位。视角1.顺德城市发展视角视角2.顺德房地产发展视角视角3.豪宅发展规律视角本报告是严格保密的。珠三角都市圈——国家级经济中心：背国家首次明确珠三角经济圈的国家级发展定位，由民间景升级为国家层面，广佛大都市成珠三角发展核心；《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》获国务京津冀大都市区院原则通过，国家首次明确珠三角五大定位：1、探索科学发展模式试验区2、深化改革先行区长三角大都市区3、扩大开放的重要国际门户4、世界先进制造业和现代服务业基地5、全国重要的经济中心《珠三角改革发展规划纲要》明确提出：强化广州、佛山的同城效应,携领珠江三角洲地区打珠三角大造布局合理、功能完善、联系紧密的城市群。都市区本报告是严格保密的。广珠澳经济走廊将发展成为珠江西岸重要的经济带，顺德位于广珠澳城市发展带，未来城市价值将日益凸显；广深港经济走廊：提供金融、物流等高端服务和生产性服务行业；广佛都市圈顺德深港都市圈珠澳都市圈广珠澳经济走廊：重点发展先进制造业、部分生产性服务业和生态休闲业顺德：广佛大都市南翼副中心广佛—珠澳经济走廊，未来将发展成为连接广珠澳的重要的城市工中心和经济引擎；城市地位提升/产业升级——率先启动成为广东综合改革试验区，立足三年内成为珠江西岸现代制造产业中心；2011年8月，广东省委、省政府正式批复佛山市委、市政府，同意佛山市顺德区继续开展以落实科学发展观为核心的综合改革试验工作，赋予顺德区行使地级市管理权限。顺德出台“双核六轴”产业发展规划，推动佛山产业升级；立足三年内成为珠江西岸现代制造产业中心；交通升级——规划用两到三年时间构筑内畅外通的“顺德大交通”格局，2011年顺德全面对接广深珠澳；六高速引领顺德进入「高速时代」7a.太澳高速：完成78%b.珠二环南环顺德段：完成53%1c.东新高速：完成43.3%643d.广明高速：完成招标95e.番顺高速：正在组建f.佛开高速扩建段：完成12.31%⑦广珠城际轨道交通：2010年通车2轻轨建成后将把番禺、中山、珠海与顺德连成一线，顺德到三地的时间将提速至20分钟以内；032011年实现「3015」交通圈打造：840⑧环形快速干线：11年全线完工⑨佛山一环南延线：一期09年底区内任意两个点的距离，开车不超过30分钟;任何一点到境内任何一条高速公路，开车不超过15分钟本报告是严格保密的。新城南部行政文化和商务中心——新城的商务、金融中心，沿德胜河两岸打造具有特色的运河都市；南城——作为新城的商务、金融中心和行政文化中心，并沿德胜河打造“一河两岸”城市景观带工程，表达一种现代运河都市的魅力；中央商务区——规划用地面积140万平米，范围是祥和路以东，碧桂公路以西，彩虹路以南，澄海路以北，占据新城区最佳路段，以商业娱乐和办公为主，未来新城中心区的建设重点片区；城市升级——40平方公里新城规划，邀请国际顶级设计单位，助推顺德迈入都市化发展快车道；顺德新城——位于顺德中心城区东部，总用地面积为40.6平方公里，包括桂畔海北岸、新城区、逢沙片区、苏岗范沙片区及碧桂路以东、南国路以北的范围、未来将规划成为30万人口的顺德中心城区城市综合体核心区。新城北部核心高尚居住和生态区——桂畔海景观工程启动，打造桂畔海“一河两岸”生态、宜居的城市高尚居住核心区桂畔海北岸将规划成高尚居住区，与现桂畔海高有东区板块对接紧密，依靠东区成熟的尚居住区城市生配套，共同打造未来新城的居住核心；态区桂畔海东区居住区本项目桂畔海景观带全长1000米，河畔建有4公顷的湿地公园。提升桂畔海景观带的环境质量，体现水—绿带—人文相融桂畔海合的城市生态理念，将人文环境的建设与物质环境的建设放在同样重要的地位，创造人与自然的和谐氛围，城市金三角生态中心居住中心商务中心视角1——城市发展从广州、佛山到今日的顺德，我们聚焦大良——更高的城市抱负——顺德新城，国际级的新城规划；更美的城市景观——桂畔海生态公园，全新的生态城市概理念；一如当年的宝安新中心，快速崛起，成为代言深圳未来的新城名片顺德崛起，大良金三角中心！本项目的属性定位。视角1.顺德城市发展视角视角2.顺德房地产发展视角视角3.豪宅发展规律视角整体市场：近年来GDP高速增长，城镇居民经济能力强，在珠三角仅次于深圳。广东省前三季度主要城市GDP统计城镇人均可支配收入(单位:元)700014%2500023700222806000总量12%20103198512000019315.445000增长率10%40008%1500030006%1000020004%10002%500000%0广州深圳佛山东莞中山惠州江门珠海顺德禅城南海广州深圳?顺德近年来GDP增长率保持在10%以上，增长势头强劲，领携珠三角各城市，是佛山经济发展的主力；?顺德城镇居民可支配收入超越广州，仅次于深圳，达到珠三角一线城市水平。本报告是严格保密的。整体市场：处于房地产市场的发展期，区域市场相对封闭，整体均价低于佛山平均价格水平；佛山与顺德1-9月份成交数据1207000顺德的房地产市场发展相103.82100.986576.886271.86600010090.135754.2689.615882.275876.425335.8485.195445.535444.8845399.69对佛山较晚，区域市场主5192.975192.254970.935129.15000804883.8665.794330.0266.14198.914039.384106.94000要依靠本地消化，目前整6049.7830004032.4634.4132.46体价格水平低于佛山平均26.6824.7525.5200020.615.972013.661000价格水平；001月2月3月4月5月6月7月8月9月佛山成交面积顺德成交面积佛山成交均价顺德成交均价镇区市场类型客户范围代表楼盘乐从、陈村、北滘相对开放辐射佛山及番禺等碧桂园、佛奥大良区域开放大顺德范围内兰乔圣菲、新城湾畔、海悦新城其他各镇相对封闭本地客户消化华夏新城、振宇新境界?各镇高端客户流向别墅盘及豪宅项目，中高端客户流向城市化进程最快的大良资源大盘，各镇区中端客本报告是户严格保密的。依然是本镇市场洋房市场的主要受众。整体市场：相对佛山，顺德房地产发展速度较慢，长期处于供小于求，区域型市场的特征明显顺德近年供求分析顺德1-9月份成交数据340312307290800025925025060004883.864970.935129.15399.692322314330.025876.422404198.914039.384106.940001901591691612000143.78顺德成交均价14001月2月3月4月5月6月7月8月9月9058.26402004年2005年2006年2007年2008年2009年上半年供应量消化量?08年顺德月均14.1万平米消化速度，09年1-9月份月均消化25.2万，上涨了79％?08年住宅总销售量为169.34万平方米，09年1~9月即完成226.49万平方米。价格平稳呈上升趋势；?09年成交均价呈稳步上升趋势，9月份达到历史最高点5876元/平方米。?除08年外，市场一直处于供不应求状态，09年5月，销化量更是达到预售面积的5.67倍。本报告是严格保密的。近二年，区域内中高端客户向佛山外溢现象明显滨海御庭客户工作地点分布滨海御庭客户来源：主要来自禅城2%2%0%7%2%3%和乐从，其中乐从客户占近3成：从图表分析看：41%客户的工作地点在41%禅城城区内，其次31%的客户在顺德乐从工作，10%的客户在禅城城区工作。31%其他