谨呈：青州东晖置业有限公司青州东晖置业·云门山大学城项目前期策划报告本报告是严格保密的。项目研究工作的阶段划分2012/09/152012/09/212012/10/252012/11/11市场调研阶段前期策划报告撰写阶段前期策划报告修改阶段?项目目标沟通?市场调研结果梳理?根据客户建议深化研究工作内容，完善报告?地块考察及周边配套调研?核心问题讨论?提交终稿报告?房地产市场及典型项目调研?整体战略及定位撰写?业内及潜在购房人士访谈?物业发展建议?调研资料整理及讨论?经济测算?报告成稿?·?·提交成果——《青州东晖置业云门山《青州东晖置业云门山大学城项目前期策划报告》大学城项目前期策划报告》终稿报告研究思路——基于目标，从本体、区域、市场和客户出发，确定本项目的研究思路基于本体条件及项目开发目标，研究城市发展，寻找市场机会，结合案例、开发经验确定项目的整体发展策略+战略层面寻找定位在整体策略方向下，结合竞争市场、客户需求等，确定本项目合适的客户、产品等定位及其演变在定位基础之上，对项目进行规划设计、产品策略层面户型创新、附加值等方面的建议，核算项目盈利情况落实定位目录项目属性界定及发展目标1contents宏观与市场现状分析2弱势区实现目标需要解决的核心问题域的房地产开发与成3?设定目标?提出问题熟区域的项目整体发展战略及定位开发有何区别？4?解决问题物业发展建议及开发节奏建议5物业发展建议及开发节奏建议5本报告是严格保密的。项目区位本项目位于城市南部云门山风景区的文化产业园内，处于城市重点发展方向上?本项目位于青州城市南部云门山风景区的文化产业园内，坐拥周边优美的自然环境以及高等教育资源；?根据《青州市城市总体规划》，向东、向南发展成为青州市发展的主要方向；青州人民?本项目距离市政府约7公里，距离中心城区约5公里政府，车行到达市区约10分钟。距离约7公里本项目云门山风景区本项目项目四至本项目地块较规整，南部受地形影响边界不规则戴家庄村规划宋云门山路宋阁村水阁厂村本项目现状路蓄海岱路水池山地丘陵?东至宋阁村、海岱路；西至规划水厂、云门山路蓄水池、蓄水池；南至山地丘陵；北至戴家庄村。丘陵山地项目交通本项目紧邻海岱路、云门山路，交通便利?本项目东西两侧分别邻海岱路、云门山路，两条道路均为城市级道路，能快捷的到达中心城区城市中心区；凤凰山路?卢郭路可从东侧到达云门山；?南环路不但贯穿整个城市，而且还是青州云与周边地区联系的交通干道，云门山路、海门岱路均与南环路相交，争强了与周边地区的山联系。路卢郭路海岱路本项目云门山路海岱路周边产业周边工程机械类为主，收入相对较高，为本项目提供一定量的客群?本项目周边产业主要是以山东工程机械厂为中联大件起重首的工程机械类企业；山东工程?仅山工就有2000多名职工，普通职工收入在机械厂3000元/月，产业人口将会为本项目提供一定威猛工程机械厂的客源。山东塔鑫工普通工人工人工资3000元/月左右，山工人数2000程机械公司人左右，周边中小型工程机械类工厂，如果价格合适威猛工程周边工厂工人会去买房机械厂——山工邸先生本项目周边配套目前教育资源丰富，未来各项配套将逐步完善?本项目周边有青州市委党校、潍坊工程职业学青州市云门山街道办事处云门山街道中心幼儿园院、山东师范大学历山学院、潍坊护理职业学云门山卫生院院等学校，教育配套丰富，但缺乏商业、医疗、金融、餐饮等其他配套；青州市云门山回民小学?本项目可借用以云门山街道办事处、米河镇镇青州市云门山回民初中政府为中心的各项配套。青州市国税局云门山分局青州市委党校潍坊工程职业学院山东师范大学历山学院弥河镇镇政府潍坊护理职业学院弥河镇邮电局弥河镇农业银行本项目医疗卫生用地小学用地商业金融用地小学用地?本项目处于文化产业园内，园区依托工程机械制造业、高等教育、旅游等资源而发展，各项配套将逐步完善。地块内部情况内部有一定高差，可将其利用到社区规划与产品设计中黄色区域为高地蓝色区域为沟壑?本项目地块整体西高东低，受山地的影响有一定的高差，高地集中在地块北半部分，高差约10米，有一条西南-东北方向沟壑；?地块内部主要为农作物和果树，南端有一部分宋阁村村民住房。周边景区与云门山、广福寺等旅游景区紧邻，提升了项目形象，拉近了与客户的距离?本项目处于云门仙境旅游区内，紧邻云门山风景区和广福寺风景区，风景区依托山景资源，弘扬寿佛文化，吸引大量游客前来；?云门山风景区由于本项目紧邻云门山风景区和广福寺风景区，将大大提升本项目的形象，降低因距离而产生的心里抗性，拉近与客户的距离。广福寺风景区本项目基地指标本项目占地650亩，总建面43335-476690平方米，属低密度大体量开发项目?地块面积：650亩；?容积率：1.0-1.1；?建筑面积：43335-476690平方米。?可开发地块问题；（手续问题、开发难易问题等）项目属性界定城市远郊区交通便利优势景观资源高教园区内大型低密住宅项目区域事实区域属性界定位于城市南部，距离市政府约7公里，城市重点向东发展，处于城市重点发展方向云门山板块项目紧邻云门山路、海岱路交通便捷、出入便利紧邻云门山风景区、广福寺风景区，环境优美又是景观资源周边高等教育学校有四处，紧邻处于教育园区高教园区内面积约为650亩，整体容积率在1.0-1.1之间大规模开发企业解读企业发展战略之前开发项目其他关联产业情况————分析项目开发需注意的内容、可借力的方面等开发目标开发目标?目标排序：高口碑高利润高速度——良好口碑的树立，高知名度是前提，成功运作则是保证——高利润的实现，在选择开发物业类型的同时，亦要考虑市场的空间、开发的节奏，以保证项目的最大化销售和最大化溢价——项目的快速销售、成功开发，产品是基础，营销是手段首期目标?快速回现——要求项目首期回现为主，通过滚动开发以保证中后期项目的成功运作目标解析：低容积率条件下打造高品质的项目形象；通过“形象”+“热销”实现开发目标目录项目属性界定及发展目标1contents宏观与市场现状分析2弱势区实现目标需要解决的核心问题域的房地产开发与成3?设定目标?提出问题熟区域的项目整体发展战略及定位开发有何区别？4?解决问题物业发展建议及开发节奏建议5物业发展建议及开发节奏建议5本报告是严格保密的。宏观与市场现状分析?城市规划分析宏观背景分析?人文?城市经济指标分析?房地产政策分析市场现状分析城市区位解读城市区位—青州是全省区域经济布局的交汇点，“一体”的中心，“两翼”的联结点?根据《山东半岛城市群总体规划》，青州市城市定位是山东半岛重要中间区位城市，以机械加工为主导产业，商贸旅游发达的历史文化名城（2004—2020年青州市总体规划）；?在山东省“一体两翼”发展全局中，青州市处于全局的中心位置，自东向西，从南至北均在此交汇；?青州市现状建设用地36.5平方公里，建成区主要集中在“东南西北四条环路”以内，以及南环以南和东环以东部分区域。现状建成区人口25万。青州市城市总体规划重点塑造“三山二水映古城，四轴五片画青州”的整体环境风貌，以“古”字和“青”字凸显山水历史文化名城的城市特色。青州市位于山东半岛中部，下辖6个街道，15个镇，是古九州城市概况之一，拥有得天独厚的历史人文和自然景观资源，获得“中国旅游优秀城市”等多个荣誉称号?青州市位于山东半岛中?青州市总人口90万，其部，东距潍坊市60公里、中回民24000余人，满族距青岛220公里，西距淄人3500余人。下辖6个街博市40公里、距济南150道，15个镇，全市共有公里，南邻沂蒙山地，北1097个社区和行政村。是望渤海。处于山东半岛中间区位的以机械加工为主、商贸旅游发达的历史文化名城。?青州为古九州之一，有着?青州市获得的荣誉称号5000多年的文明史和2000：多年的城建史，是“东夷文?国家卫生城市化”的发祥地。境内名胜荟?中国优秀旅游城市萃，风光秀丽，拥有得天独?全国民族团结进步模范厚的历史人文和自然景观条集体件，拥有丰富的旅游开发资?全国社区建设示范市源、深厚的工业基础和便捷?全国科技进步先进市的交通运输条件。?省级历史文化名城?全省30强县2011年，青州城市化率为47.5%，正逐步迈入高速发展阶段，城市化分析城市化进程的推进为项目带来了人口支撑与市场机会中后期2011年青州城市化率达到47.5%前期现状人口流向未来人口流向?城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到50％左右时，城市化进程2010年潍坊寿光高密诸城青州将呈20年左右的高速发展阶段；?青州目前城市化处于中期发展阶段，城市化率49.63%55.5%51%49%46.4%但在山东省同等级别的全国百强县市中处于末位，未来发展空间巨大；?2010年青州城市化率46.4%，在山东省同等级别的全国百强?根据青州市城市总体规划（2011-县市中处于末位，城市化率有待提高；2020），青州市近期（2015年）城镇?随着青州市城市化进程的加快，青州市周边乡镇人口逐渐向市化水平为55%。远期（2020年）城镇区集中，城市规模不断扩大，青州城市化率逐步提高，根据规划化水平为67%。及发展目标，青州市力争在2015年城市化水平达到55％，2020年达到67％，城市人口在未来几年将快速提升；城市化阶段特征青州市正处于城市多极化发展阶段?城市化多极化阶段，城单个城市中心扩展城市多极化大都市化形成都市群形成市中心高租金将对低端产业形成挤压效益，将集聚办公、商业等高租金行业。?城市中心?2010有城市年更青?郊区快速?中心拥有最优越新改造州市城镇背景干道初步形城扩大?都市的可达性和形成大量居民人均购成，市政基，规模绵延区区位优势房需求可支配收础设施完善不经济?