谨呈：云南万隆置地有限公司昆明西三环项目前期沟通报告版权说明本报告仅供客户内部使用，版权归深圳至祥置业（昆明）有限公司所有，未经深圳至祥置业（昆明）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。前言前言以当前的房地产市场为基础，寻求当前市场的空白点，——初初识项识项目目探索我项目发展思路！?项目地块处于昆明市西北三环的节点位置；?地块周边具有一定的交通优势；?地块内部高差较大，规划设计难度大，建设成本较大；?地块土地成本偏高，对项目的精准性营销具有较高的要求；占地面积142.82亩容积率1-2.5尴尬之地建筑密度28%建筑限高45米！土地成本300万/亩首先，我们先从区域、地块、竞争对手来进行必要的研究！4项项目地目地块块及及项目地块位于昆明西北面，五华区泛亚科技新区，地块呈不规则长区区域域研研究究方形，周边植被覆盖率高。地块位置?项目地块位于云南省省会昆明西北面，地处五华区泛亚科技新区，区域是五华区未来的重要增长极。?项目位于昆明市五华区西三环，普吉社区普吉立交旁，紧邻轿子山旅游专线。地块呈不规则长方形，周边自然环境良好，植被昆明市卫星图覆盖率高。项目地块地块四至地块位于昆明五华区泛亚科技新区最北段，地块四周环境不佳，东面垃圾焚烧场对地块环境影响最大。垃圾焚烧场项目地块东侧植被茂密坡地平台天然湖泊西北三环周边环境项目地块三面公路环绕，出行方便但噪音污染突出；东面靠山脉，但缺乏观赏景观；垃圾焚烧场及混凝土公司对区域环境影响较大。?项目位于五华区泛亚科技新区最北面。轿山体?西白地块西、南、北面被公路和立交桥环抱植被子沙河，噪音污染较为突出。水库山混凝土?东依长虫山脉，植被覆盖较高，自然环公司、产普旅境较佳，但缺乏景观，观赏性不足。游长垃圾业专?北面紧邻轿子山旅游专线，地块由于地焚烧线立交项目地块势较高，可远眺东北方向西白沙河水库。区村落虫吉?地块西北面为混凝土公司和垃圾焚烧场北，虽对地块没有直接影响，但是粉尘和异立交三山味直接影响区域的空气质量。产脉业环项目南侧高地远眺昆明主城项目地块区路区域规划泛亚科技新区规划形成南北向发展带，住宅区域沿发展带两侧分布，项目地块位置无明显优势，定位和销售策略将是未来发展的关键。?泛亚科技新区规划为高新产业区、核心片区、住宅片项目地块区和城市综合体区域，由中心的核心区域向南北两面延伸，形成区域发展主轴；?住宅片区沿发展轴线两侧分布，为区域内产业发展提供居住配套；?项目地块位于新区最北端，南面紧靠技术产业区域，项目将来投放住宅对区域产业的配套支撑不如位于发展带两侧的规划居住片区；?区域整体发展对项目支撑和影响较大，区域边缘的位置使得按部就班的开发思路和策略将使项目未来面临巨大的竞争，因此准确的定位和策略将是项目脱颖而出的关键。区域交通区域内规划地铁枢纽，交通条件较好，可快速达到西、北市区中心区域，项目整体交通较佳，出行便利。项目地块经三环10分钟可达地北市区中心区域部纽北枢10分西铁西北三环钟可10分钟可达西达区域保障市区住房中心中晟区域普洱茶科技溪城文化中心春城慧联谷地想科铁技新丽阳四城地星城号线铁一号?昆明整体交通拥堵，西市区高新板块交通较为通畅线地，地块位于西市区北段，依托西北三环、昆武大道和铁普吉路主干道可快速达到西市区及北市区中心位置；七昆号武普?区域3条地铁线路交汇，规划西北地铁枢纽；线大吉道路?项目总体交通条件较佳，出行便利。区域个案一：项目以普洱茶为依托，将茶文化与科技结合，提高项目知普洱茶科技文化中心名度。?项目位于昆武高速与海屯路的交汇处?项目总用地为3万多平方米，建筑面积22万平方米，总投资近11亿元?项目集办公、酒店、科技、文化为一体的多功能综合区，实现普洱茶与国内外茶叶行业、茶企业信息和业务交流，拓展普洱茶现代物流发展空间。指标系数指标系数占地面积约3.33万平米投资额10.89亿元建筑面积约22.25万平米开工时间2012-5-7区域个案二：以联想品牌为支撑，冠以科技园最大综合体，项目刚落地便备联想科技城受关注。?项目西至五华1号路，东至昆武高速，北至科伦地块，南至海屯路。?项目紧邻西二环与北二环，交通路网发达，占据昆明泛亚科技新城门户地位；?项目集一总部、三中心、一示范区为一体的综合性创新产业型项目，规划为昆明泛亚科技新城最大的城市综合体。指标系数指标系数占地面积754亩绿地率45%建筑面积约150万平米规划用途综合体容积率3.5-4.5投资额100亿元建筑密度25%开工时间2012-6-6区域个案三：高新区大型住宅项目，区域内低价、高层项目的代表。春城慧谷?项目位于高新区海源北路，师范大学商学院西侧；?项目所在区域为高新产业基地，整个区域主要以生物技术等无污染产业为主，市政配套较薄弱，但学校较多，教育资源丰富；?项目所在区域为昆明西市区，该区域城市开发相对缓慢，一直被视为昆明房价的洼地；?该区域与昆明其它区域联系紧密，路网比较发达，整个区域内部空间不大，被二环和三环线包围，对外交通路网发达。项目名称春城慧谷项目位置高新区海原北路，师范大学商学院西侧售楼部位置项目现场开发商昆明怡宁房地产开发有限公司?占地面积140070平方米建筑面积539269.5平方米绿地率40%容积率3.85均价7500元/平方米区域个案四：高新区保障性住房项目，新建公租住房4090套，廉租住房陈家营保障住房4020套。?项目未来常住人口绝大部分是通过新建住宅实现的人口导入，综合已有、在建和规划项目的居住容量，得出核心商圈居民至少在3.5万人以上；?项目为保障性住房，可提供约8100套住房，满足区域内低收入人群的住房需求。项目名称陈家营保障性住房项目位置五华区西北片区陈家营地块占地面积216.49亩建筑面积687612.59平方米公租房4090套廉租房4020套商业面积89299.16平方米区域解读启示：区域潜力巨大众盘涌动借势造势扬长避短！寻找契机发挥项目最大的市场价值潜力！土地市土地市场场2012年主城住宅土地南向大量放量，未来南面发展空间较大；高新板块及教场板块土地供求量不大。研研究究?2010年至2012土高地新年，高新板块和供、求教教场板块土地供对场比住求逐年呈上升趋图宅势。昆明住宅土地供求对比图（主城）高新、教场土地供求量不高新、教场土地供求量不大大城市向南快速推动（数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理）项目过规情况2012年主城住宅项目过规172项，其中南市区和呈贡区域是未来住宅发展方向；高新板块和教场板块住宅过规项目较少。?2010年至2012年，高新板块和教规高项新目、场板块过规住宅项目逐年递增；年教度场趋住?2012年两板块住宅过规总建筑面势宅图过积为1987027.14平方米，项目数为14个。昆明住宅过规项目对比图（数据来源昆明市规划局，至祥研究中心整理）开盘情况分析2012年住宅项目高新板块开盘较多，教场板块项目开盘较少；开盘均价教场9866元/平米，高新7972元/平米。?2012年，住宅项目开盘整体开盘均价8632元/平米，高新板块价格均价：8632均价为7972元/平米，教场板走势块龙泉路沿线产品为主，均价图教场均价较高新均价较为9866元/平米。高低住宅项目开盘区域对比图产品建筑类型分析2012年昆明主城住宅产品以高层为主，项目所在区域多层和小高层类型产品较少，项目选择此类型产品竞争相对较小。建高?2012年，昆明主城住宅以高筑新类、层为主，均价8341元/平米。型教对场?比板高新及教场板块住宅产品仍图块以高层居多；小高层产品较少，均价也较高；没有多层类型产品。?区域内多层及小高层产品竞争相对较小。主类城型住对宅比建图筑产品房型类型分析3房、2房和4房产品顾客接受度最高，项目所在区域仍以3房产品最受市场追捧。?住高2012年，昆明主城普通住宅3宅新房、房、2房和4房产品最受市场型教对场追捧，3种房型产品占比超过比板全部产品的90%；图块?高新及教场板块3房产品仍然是最受市场接受的房型。?区域内多层及小高层产品竞争相对较小。主城普通住宅房型对比图产品类型分析2012年洋房产品供求集中主城北市板块及滇池板块，高新板块及教场（洋房产品）板块没有洋房产品推出，洋房产品在此区域机会和挑战并存。洋房区域对比图?洋房供求主要集中于主城区域，辅城安宁及富民区域有一定供应，但成交较少；?主城洋房供求集中于北市板块和东南板块，传统的世博板块和滇池板块供求逐渐缩减；?洋房产品高新板块和教场板块较为稀缺，风险和机会并存。产品线分析昆明主城多层80-90面积段产品、小高层80-90；110-130面积段（多层、小高层、高层产、高层80-140面积段产品最受市场认可。品）积主面主供城积城求多供小对层求高比住对层宅比住图面图宅?2012年，昆明主城区域多层产品需求集中在主积城80-90面积段，均价供高求层8779元/平米；对住比宅?小高层80-90，价格图面7389元/平米；110-130面积段，6550元/平米；?高层80-150平米，价格约8000元/平米。产品线分析2012年洋房产品80-90平米面积段最受欢迎，120-140平米面积段（洋房产品）产品量价较为平衡，项目开发可重点考虑此类型面积产品。主积城供洋求房对住比宅图面?2012年昆明主城区域洋房产品需求集中在80-90平米面积段，均价为8639元/平米；?110-150平米面积段洋房产品也比较受市场认可，其中120-140平米面积段产品均价较高，为9415元/平米；?项目选择80-90面积段洋房产品销售预期较好，选择120-140面积段洋房产品收益较佳。市场小结本项目地块交通条件较好，但区域环境不