综合体?豪宅品牌与品质的握手—宝能集团沈阳金廊项目定位及发展建议报告中原集团沈阳公司资源中心制作ShenYang.01.2013本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1住在城市中最骄人的位置、在每个人都知道并且向往的地方,过着常人无法窥及的生活,上演个人与家族的传奇。——巴金?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2汇报说明[针对金廊项目，我司提出基于市场分析之上的项目开发思路及相关建议，希望以此报告能够帮助贵司：?对项目的内外资源价值清晰梳理?对项目的开发定位及方向有启示性作用?对项目竞争力提出有效可行的启示性建议]?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3报告思维路径1、企业战略下的项目开发使命2、项目资源价值解析3、项目开发环境研究4、项目发展策略及定位5、豪宅价值专题研究6、产品竞争力增值建议?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4☆章节思考☆遵从于企业品牌发展之下，本案承载的开发使命？?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5宝能集团以华南区为战略支点，积极拓展华东区、环渤海、东北区等经济发达区域及国内各区域中心城市，形成全国布局战略宝能集团战略布局示意图宝能集团战略布局简介?华南区板块：改革开放的第一站，宝能集团的根据地。集团已开发及规划中的项目：深圳宝能太古城、深圳宝能中心、佛山宝能国际文化中心等12个；东北区?华东区板块：重获新生的领航者，全国布局战略环渤海的桥梁。集团已开发及规划中的项目：扬州宝能城、芜湖宝能电子信息产业园等3个；?环渤海板块：快速崛起的第三极，进入北方市场华东区的排头兵。集团已开发及规划中的项目：北京宝能中心、天津宝能创业中心等6个；华南区?东北区板块：潜力无限的开阔地，集团辐射全国的标志。集团已开发及规划中的项目：沈阳宝能环球金融中心、宝能水岸康城等2个；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6集团以沈阳为东北区域的桥头堡，相继开发了宝能水岸康城和沈阳宝能环球金融中心，展现了集团全面的开发能力宝能集团沈阳布局示意图宝能集团沈阳布局简介宝能水岸康城沈阳宝能环球金融中心?宝能水岸康城：项目是宝能地产落户沈阳的首个项目，位于于洪区生态区——蒲河生态走廊，具有得天独厚的蒲河景观带，项目建筑用地约33万平方米，建筑面积约45万平方米，将打造成平罗湾新市镇最适宜居住、富有异域风情的生态水岸高尚人文住宅小区?沈阳宝能环球金融中心：项目位于沈阳市核心区域——金廊的中心位置，占地面积5.8万平方米，建筑面积78.87万平方米，建筑高度518米，为东北最高、沈阳的地标性建筑，项目将打造成由酒店、写字间、MALL、公寓、豪宅等多种业态组成的城市CBD国际顶级城市综合体?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7本案是集团在沈开发的两个项目中，地段价值更为突出的项目沈阳宝能环球金融中心项目区位图?青年大街，金廊核心?青年公园，近距离独享市内稀有公园景观?享受区域内成熟完善配套，出行稀缺地段、条件便捷宝能环球配套成熟?享受项目自身超豪华5星级酒店金融中心配套和服务稀缺价值?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8从宝能地产品牌的发展角度而言，本案承载的市场使命：?通过本案的知名和名誉度，奠定宝能打造高端地产的江湖地位?实现宝能地产在沈阳的品牌落地?品牌的东北延伸，为日后进军其他城市塑造品牌优势基于承载使命，需要本案的开发档次应：高端化、豪宅范?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9报告思维路径1、企业战略下的项目开发使命2、项目资源价值解析3、项目开发环境研究4、项目发展策略及定位5、豪宅价值专题研究6、产品竞争力增值建议?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10☆章节思考☆本案自身的禀赋价值，能否支持高端地产的塑造？?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11区位价值：城市的中轴线，类似北京的“长安大街”，区域豪宅、商场、高级酒店林立，是城市中的骄人位置宝能集团地块位置图示意图金廊板块简介?2012年宝能集团以23亿竞得北方图书城地块，创今年土地市场单笔最大交易额。本地块占地58424.1平方米，容积率13.5，商业比例占70%；?板块内多以高端和精装产品为主，华润悦金廊府、万科柏翠园、万科春河里等项目均为沿精装修入市，产品面积段以小户型及180线平以上大户型产品为主；?板块内项目多为知名发展商开发，具有较高品牌影响力；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12地段价值：交通通达、配套完善，地理位置十分优越?西面紧邻万科住宅项目春河里；北面紧邻城市地标性建筑彩电塔。?东面为城市绿肺青年公园，南侧紧邻万象城购物中心。北面紧邻城市地青年标性建筑彩电塔大街西面紧邻万科东面紧邻城市绿肺住宅项目春河里青年公园南面紧邻万象城购物中心?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13文化价值：原址为沈阳知名的图书城，以文化软实力及人文内涵成为项目的独有标签原青年大街北方图书城文化地产的四大标准?文化不再是营销的概念和手段，而是建筑精神和价值的核心；?建筑硬实力和文化软实力是共生关系，而非从属关系。文化软实力成为提升建筑价值的核心；?用文化软实力统合房地产核心价值体系。用文化引领建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务的全过程；?在文化地产系统中，文化必须是可落实、可体验、可感触、可实现的浑然整体；本案地块所处位置为原北方图书城旧址，拥有丰厚的文化底蕴。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14景观价值：本案东侧紧邻“城市绿肺”——青年公园青年公园占地面积29万平方米，其中14万平方米。夏季青年公园冬季青年公园?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15品牌价值：宝能集团以综合物业开发、现代物流业、文化旅游产业、金融业为主导产业的大型现代企业集团，综合物业开发经验丰富宝能集团所在地——深业物流大厦宝能集团简介?宝能集团有限公司成立于1992年，总部位于中国深圳经济特区，经过21年的历程，集团现已发展成为以综合物业开发、现代物流业、文化旅游产业、金融业为主导产业的大型现代企业集团，核心净资产超过百亿元?宝能集团已开发各类项目建筑面积300万平方米，持有物业面积100万平方米，正在开发建设中的项目总建筑面积约600万平方米，在全国范围内土地储备超过2000万平方米?宝能集团下属的宝能地产在深圳运营管理中林、西丽、同乐等多个综合体项目，以及北京、天津、无锡、沈阳、赣州等10多个项目，预计未来五年运营管理的商业面积达300万平方米?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16综合体属性：住宅及公寓为项目中注重短期收益的回款产品，酒店、办公为长期收益产品项目各项基本指标规划产品简介?占地面积：58424.1㎡项目整体规划包括5O级全球商务写字间+酒店式公寓+白金超五星级酒店+顶级城市豪宅+国建筑面积：788700㎡际顶级文化体验MALL+文化艺术中心（北方图书容积率：《13.5城）住宅：约252000㎡?通过整体规划可以看出，整体项目的现金流产品酒店：约55000㎡为住宅+公寓产品；写字间、酒店式公寓及白金商业：约158000㎡超五星级酒店主要起到提升项目品质的作用；?（其中图书市场18244㎡）国际级文化体验MALL+文化艺术中心则主要为园区的配套设施；办公：约323000㎡地下商业：B1-2层地下停车场：B3层?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17本案价值梳理基础价值区位价值地段优势便利交通完善高端配套景观环境特质价值观景价值文化价值潜力价值品牌价值价值启示：1、本案自身质素优良，具备打造高端地产的基础条件2、住宅、公寓为现金回流产品，有一定销售速度的要求?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18报告思维路径1、企业战略下的项目开发使命2、项目资源价值解析3、项目开发环境研究4、项目发展策略及定位5、豪宅价值专题研究6、产品竞争力增值建议?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19☆章节思考☆外部环境对本案塑造高端有怎样的影响？?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|20Part3.1楼市政策影响?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|21中央政策导向：2012年政策基调为“成效巩固年”，限贷限购等行政手段不会解除，市场仍处于调控气氛下央行加沈阳首次非对称督查组央行首次上