东方豪园年度营销总结上海中原项目部ShangHai.1.2013月度营销小结根据月度的时间节点进行统计月度营销小结1月23月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月销均价（万）002.30862.28182.29282.29292.00363.44722.30414.01962.15771.8867售情况销售额0062012246156201220135561815802525600（万）成交去化率001.78%3.63%1.88%1.92%3.92%2.04%2.08%2.12%0.869%2.38%东方豪园2012年全年总销金额约1.22亿元,销售均价为24360元/平方米。Part1整年销售情况Part1.1销售情况分析年度销售情况根据物业类型进行统计分析销售情况别墅销售套数17销售额122770000销售面积5106.09销售均价24360.36产权面积4506.09成交去化率30%剩余房源套数占比22.65%客户来源案场客户渠道客户中介客户同行客户成交去化率88%-12%-整年销售情况分析：（1）东方豪园2012年全年销售别墅共17套，总销金额达1.22亿元。(2)成交客户主要以案场自访客户为主，占88%，其次为中介客户占12%。剩余房源分析联排别墅售罄，独栋和双拼别墅剩余套数较多，是下阶段去化的首要目标。2012年1-12剩余货产品面积段已推货量月签约量累计消化量量独栋337-4602821018联排200-2703615360双拼300-3252210148别墅产品主要以独栋和双拼产品为主，联排别墅目前已售罄，预计明年独栋产品仍然是别墅主推的产品。Part1.2年度市场分析政策分析:房地产政策成效显现，坚持调控不放松将会是未来一段时间内上海楼市的主旋律。【住建部表态】?目前房价尚不具备全面反弹的条件,不会放松房地产市场调控政策。?楼市调控储备政策该出手时就出手。　【住建部举措】?明年或开工保障房600万套。?正积极研究扩大房产税试点，限购政策短期不会退出。　【明年预测】?预计政策会执行到明年上半年，今年年末不会像去年有急速下跌行情，楼市底部已经呈现，但政府也会调控限制楼市未来反弹力度。针对针对20202020年全面建成小康社年全面建成小康社会会的宏的宏伟伟目目标标，十八大，十八大报报告中首告中首次提出次提出两个两个翻一番的新指翻一番的新指标标。因此，。因此，随随着居民收入增加，通着居民收入增加，通货货膨膨胀胀等等经济现经济现象的象的发发生，房价下降的可能性生，房价下降的可能性极极低，低，稳稳步小幅增步小幅增长长的可能性的可能性极极大，大，从从一定程度上促一定程度上促进进了居民了居民购购房需求的房需求的释释放。放。上海别墅市场分析：别墅市场今年８月份以来一直处于供过于求态势，其中在９月份，供求比一度达到1.3。截止今年10月，别墅市场存量再次攀升，达到307万平方米，存量已经创下去年同期至今的历史最高点。别墅市场去化压力比较大。嘉定别墅市场分析：2012年嘉定别墅成交情况华润置地菁英苑?【项目简介】板块嘉定南翔板块开盘时间2011-5-28华润中央公园为华润在上海继上海滩花园、橡树湾、地址嘉定嘉戬公路301弄主力面积259-294㎡外滩九里之后百亿打造的一个纯湖区高品质豪宅，零建筑面积460000㎡总价范围693-1534万距离贴近都市珍稀自然资源——菁英湖。集政府与华润之力共同打造出一个堪比15座虹口足球场的宏伟总套数1164套容积率1.72“湖公园”——17万平米菁英湖风情公园，与世纪公园1.90元/月/共同形成“东、西上海的城市乐活心脏”。开发商上海横驰房地产有限公司物业费平米星御湾（中星）板块江桥板块开盘时间2011年12月底【项目简介】地址嘉定临洮路1001弄主力面积204-255㎡中星星御湾位于江桥，拥有较好的地理位置，东面以临洮路为界，南，西，北三面则为横沥河与老横沥河建筑面积46433㎡总价范围393-575万包围，地块呈现为东西狭长，南北短的半岛形状，三总套数329套容积率0.75?面环水，是不可多得的低密度优质水景项目。星御湾3.25元/月/将成为江桥地区的住宅典范和高端物业的标杆。开发商上海全策房地产有限公司物业费平米保利梧桐语苑?【项目简介】板块嘉定主城区板块开盘时间2011-5-28保利地产采用一贯的创新手法，在稀缺的土地上，打造高端和绝无仅有的类独栋别墅，欧式建筑风格，超地址嘉定嘉戬公路301弄主力面积246-553㎡大空间尺度，给客户带来私密高尚名门生活方式。经建筑面积70000㎡总价范围691-2048万典Ardeco建筑风格贯穿公寓建筑，户型创新而实用，满足更多追求高品质生活人群居住所需。整个项目定总套数235套容积率1.72位高端，以高端手法铸就居住精品，以追求完美的态1.90元/月/度礼献名门。保利梧桐语，繁华静处的优雅名门。名开发商上海横驰房地产有限公司物业费平米门生活就在保利梧桐语。总结及展望：?政策：年内经济有望企稳金融压力或将缓解。三季度GDP继续下行，但下行幅度减少，且季度环比增速在加快。如果当前政策能继续维持，四季度能看到经济有小幅的反弹。限购、限贷等行政手段已经实施超过2年，政策调控基本筑底，房地产市场逐渐适应这些行政约束，未来行政手段将逐渐退出调控舞台，市场和法治等长效调控机制将成为楼市调控的方向。??刚需成交活跃大幅反弹可能性较小。上海楼市今年前10个月商品房成交均价的基本处于平稳态势，政策成效明显。同时受调控影响，不少需求也被市场抑制。今年以来的市场形势不佳，虽然二季度以来一度出现热销局面，但此后的楼市“金九银十”再次陷入低迷。近期银行信贷85折支持下，刚需再次出现活跃，随着目前楼市交易回升，预计年底前楼市成交量将稳中有升，大幅反弹的可能性较小。??展望：市场回暖明显年内完美收官。临近年底开发商更多以消耗现有库存为主。周成交量维持在20万方上下，与去年同期相比大幅度提高。目前各方预计楼市调控政策企稳，开发商信心回升，降价促销意愿明显降低。再加上近期公积金微调利好刚需购房者，出手意愿上升，楼市或现年底翘尾行情。Part2推售策略评估Part2.1项目定位项目定位?项目名称:东方豪园项目土地属性：?坐落:上海嘉定新城核心区?城市近郊为主，水景资源为辅占地面积:约9万㎡一期:67,814㎡二期:24,008㎡?容积率:0.5(一期)?建筑面积:约11万㎡一期:34,010㎡二期:75,678㎡项目物理属性：?占地面积：?项目特色:木质别墅非传统豪宅板块，110000㎡；?绿化率:51%北美木结构，?可建建筑面积：?建筑类别:纯别墅社区中大规模纯别墅社区60500㎡；?所属商圈:嘉定新城?物业公司:狮城怡安物业公司【项目价值点提炼】罕有超大面宽现代智能科技从客户角度出发精装带电梯特有北美木质结构高性价比上海西区最具性价比的进口原材料核心特有北美木质结构价值居住纯粹点原生态北美精装电梯别墅区性价比高现房别墅从竞争角度出发交通便利居住纯粹(纯别墅社区)产品卖点分析项目卖点好在那里1东方豪园的各项规划细节之处都非常完美1、进口用材；2、超大栋距；，用材用料都极为考究3、超值精装；4、车位充足；2东方豪园的建筑空间利用价值极高，较高1.超高的赠送率；的赠送率，舒适的户型设计2.舒适的户型设计；3东方豪园丰富的自然人文景观，是自然与1、两条天然河道；2、128颗香樟树；人为景观的完美结合典范4纯别墅社区，体现真正的高端1、稀缺，极具收藏价值；2、物以类聚，人以项目价值点：群分；5现房销售1、品质看的见，摸得着；东方豪园的客户对项目的认可，主要包括其对社区环境、高品质感（纯木质结构）、现房销售、高性价比、独栋资源的稀缺、区域位置和未来升值潜力的认可。其中：高品质感-纯木质结构(high-quality)和现房销售(Existinghomes)是其他项目难以复制的优势。而独栋资源的稀缺(resourcescarcity)及高性价比(Cost-effective)，则可以帮助客户克服观望态度。Part2.2推售策略推售策略营销总方向：主打双拼别墅，找到市场与客户的价格平衡点。利用一些双拼别墅的价格优势，吸引客户注意力，增加来访量，达到快速去化本项目各类别墅的目的！价格策略：分区统一定价，促进快销。300m2：538万元/套318m2：558万元/套307m2：638万元/套325m2：658万元/套298m2：738元/套双拼别墅采取同面积产品统一定价的原则，造成客户先到先得的想法，进一步促进客户短期内迅速购买的效果。销售节奏?第一阶段(1-4月)：通过特价双拼别墅广告吸引客户来访，促进联排及双拼别墅的销售。?第二阶段(5-8月)：通过暖场活动，积累目标客户，主力去化双拼别墅。?第三阶段(9-12月)：考虑到独栋别墅销售难度较大，且目前仅有的一套独栋别墅样板房房型与其它在售户型有较大区别。因此，建议把77#别墅重新设计成为独栋别墅的样板房，并在10月前正式对外开放，年底前集中火力销售独栋别墅。Part3媒体策略评估媒体策略实施根据销售进度对媒体策略实施进行分解2012.1-32012.4-62012.7-92012.10-12推广阶段形象及调性提升样板房重新打造系列活动展开3、暖场活动跟进1、形象调性提升2、示范区重新包装户外广告画面调整看房线路的调整老带新活动维护楼书设计调整价格的调整特价房活动的推出户型手册调整销售说辞的调整围墙画面调整电视、报头广告、短信、DM的发布项目卖点挖掘项目优惠信息传递形象调性树立产品卖点、区域卖点传递1、宝安公路户外大牌的画面调整：突出现房优势户外广告一：户外广告二：