招商依云郡二期高层营销报告——形象定位篇中原地产天津分公司事业二部TianJin04.2013本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1报告目录PARTPART11市场环境分析PARTPART22一期高层成交客户总结PARTPART33产品价值解读?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2PART1市场环境分析?“国五条”政策解读?环城四区成交分析?区域竞品销售分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|32010年以来中央房地产调控政策及津版细则.国十一条国十条9.29新政新国八条新国五条新国五条细则2010年1月10日2010年4月17日2010年9月29日2011年1月26日2013年2月20日2013年3月1日坚决抑制部分城市房价首套90㎡住房首付款房价过高、上涨过快贷款购买二套房的家首次明确房产税扩容依情况提高二套房首过快发展，明确二套房不得低于三成，二套房城市要限定居民家庭庭，首付款比例不得.付款比例和贷款利率首付比例不得低于四成首付比例不得低于五成购房套数.低于六成，贷款利率，出售自有房屋的个，贷款利率不得低于基不得低于基准利率的人所得税按转让所得准利率的1.1倍1.1倍.的20%计征2010年2011年2013年津六条津十条津限购令新津六条天津细则2010年4月16日2010年6月13日2010年10月13日2011年1月11日2013年3月31日规范商品房销售管理.增加普通商品房有效供本市及外省市居民家庭在征收土地增值税给，抑制投资投机性购市内六区范围内只能新购津十条房需求一套商品住房2011年2月11日全市范围内限购?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4新国五条细则出台，天津二手房成交激增?新政出台后，3月份天津新房、二手房成交住房的成交量分别达2012年以来月度最低点和最高点，说明对于新房市场而言，虽然新政令刚性需求购房者加速入市，但是多数自住改善型客户并未贸然出手，仍处于理性观望阶段。?二手房市场在经历了新国五条刚出炉时的疯狂之后渐渐退烧，随着天津细则的落地，买卖双方均逐渐冷静，市场回归理性逐渐趋于平稳。?二手房市场的热度已经开始冷却，但为新房市场送来的温度依旧还在。天津版新国五条细则即将落地，必定会为天津楼市带来更大的变局。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5环城四区供给平衡，量价回升，价格趋稳?2013年1-4月，天津市商品住宅新增供应量为316.32万㎡，销售量为343.82万㎡，成交均价10246元/㎡，销售量近年来首次高于新增供应量；?2013年2月经历了传统春节影响楼市低迷之后，随着3月份中央发布“新国五条”，部分购房人群意图抢在新政实施前购入房产，造成3月份成交量激增，楼市成交“供不应求”。?2013年14月份环城四区商品房供应面积为117.28万㎡，成交面积为121.45万㎡，成交均价9356元/㎡；?受新政影响造成的恐慌性购房毕竟短暂，新政实施后虽然对新房市场有一定促进意义，但楼市调控基调并未改变，预计开发企业推盘货量与市场消化将进一步达到稳定平衡状态。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6区域竞品销售分析万科、浙商地块社会山如鱼摩卡假日精武精武镇镇版版块块星河荣御张张家家窝窝版版块块?与与本案有直接本案有直接竞争竞争的版的版块块，，会会使意向使意向宏城御溪园客客户户分流，故分流，故选选取取张张家家窝窝版版块块、精武、精武小镇西西里镇镇版版块块、、静静海海县县版版块块；；恒益隆庭?本案本案选选取的核心取的核心竞竞品品标标准准为为大部分大部分来来访访客客户户曾曾经经提及提及过并与过并与本案本案进进行行对对比比的的项项目；目；?产产品形式、面品形式、面积区间积区间、价格的、价格的与与本案本案同同质质或或与与本案形成本案形成竞争关竞争关系；系；禹洲尊府本案本案竹沁园静静海海县县版版块块核心竞品以上三以上三个个主要主要竞争竞争版版块区块区域配套成域配套成熟，熟，张张家家窝窝版版块块、精武、精武镇镇版版块为块为市市二级竞品静屿海区区客客户关户关注的重点，注的重点，静静海海县县版版块会块会众泰欣苑潜在竞品分流本案意向客群；分流本案意向客群；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7张家窝版块：在售存量约5万平米，潜在存量约56万平米，区域洋房产品均价为9200-9500元/平米万科、浙商地块摩卡假日潜在竞品拿地情况明细社会山如鱼星河荣御静态静态均价均价总总建筑建筑面面积积项项目目容容积积率率产产品品类类型型存存量量（（万㎡万㎡））销销售售动态动态（（元元//（（万㎡万㎡））㎡㎡））预计下半年持星河荣御1.2洋房，小高层11.971.97　9400续频繁加推4月20日14号摩卡假日1.75小高层、高层9.263.07　7500楼开盘社会山如鱼1.47洋房6.5—4月29日开盘9500?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8核心竞品—星河荣御78㎡两居125㎡三居产产品品特色：特色：高高铁铁中央中央配套配套生活生活区区核心位核心位置置，，南派南派精精工工园园林林设计设计、全地、全地下下车库车库打打造；造；一期在售高高层层在在北北，，噪音隔离噪音隔离二期未入市，不，不遮遮挡挡采光采光；；星河荣御产品分析　总量(万㎡)已售(万㎡)存量(万㎡)去化率70-90㎡1.971.48　0.49　75%90-120㎡1.551.210.3478%120-144㎡2.171.17154%144-180㎡0.190.05　0.14　26%合计5.873.9　1.9766%?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9精武镇版块：在售存量约11万平米，区域均价为8000-9600元/平米总总建筑建筑面面积积存存量量（（万万静态静态均价均价项项目目容容积积率率产产品品类类型型销销售售动态动态（万㎡）㎡）（元/㎡）（万㎡）㎡）（元/㎡）宏城御溪园小镇西西里1.27小高层34.99.273/4/8#在售8000小镇西西里恒益隆庭1.3多层155.26洋房在售7500二期第二次加宏城御溪园1.5小高层14.61.749600推恒益隆庭?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10核心竞品—小镇西西里3#2#1#65㎡一居93㎡两居8#产产品品特色：特色：未未来数来数年年内内周周边边沿沿线线大大学学城城将将建建成大型的居成大型的居住版住版块块；；区区域域内现内现16#15#已形成已形成工工业园业园、、永永红医红医院等院等一一些工些工业业和和医疗医疗配套。配套。小镇西西里产品分析　总量(万㎡)已售(万㎡)存量(万㎡)去化率50㎡以下0.930.680.2573%50-70㎡2.781.631.1559%70-90㎡5.142.342.846%90-120㎡14.719.994.7268%120-144㎡1.71.70100%144-180㎡4.74.350.3593%总计29.9620.79.2769%?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11核心竞品—宏城御溪园24#82㎡两居92㎡两居产产品品特色：特色：区区域域发发展展规划规划凸凸现现的城市价的城市价值值，大，大学学城城规划带来规划带来的的独独一一无无二的大二的大学学城价城价值值；；与奥与奥体体版版块块、、水水上公上公园园直直线线距离距离不不足足33公里，直公里，直达达城市，地理位城市，地理位置置优势优势明明显显；；宏城御溪园产品分析　总量(万㎡)已售(万㎡)存量(万㎡)去化率50-70㎡0.920.660.2672%70-90㎡12.195.30.6988%90-120㎡3.373.130.2493%120-144㎡4.093.540.5587%总计20.5412.61.7488%?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12静海县版块：核心竞品在售存量约4万平米，均价为6800-7200元/平米总总建筑建筑面面积积静态静态均价均价项项目目容容积积率率产产品品类类型型存存量量（（万㎡万㎡））销销售售动态动态（（万㎡万㎡））（（元元//㎡㎡））禹洲尊府竹沁园竹沁园1.35多层、小高层13.510.17二期在售7600众泰欣苑众泰欣苑2高层122.0112栋高层全部在售7700静屿海5月5日加推11号禹洲尊府1.99高层31.90.417200楼静屿海1.95洋房、高层8.32.18高层产品在售7000?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13核心竞品—禹洲尊府88㎡两居115㎡三居11#产产品品特色：特色：项项目目北北侧为义侧为义6#5#4#乌乌小商品城、小商品城、汉汉吉斯物吉斯物流流已售中心，中心，东侧现为静东侧现为静海海县县的的行政行政文文化中心，化中心，南南侧侧的的教教育育配套配套资资源丰富源丰富，，周周边边生生活活配套配