房地产经纪人资格证考试相关知识（上部）前言随着二手房销量的不断增长，二手房的交易市场逐步扩大。近年来，各地的房地产中介公司纷纷成立并大量铺设中介分店来满足业主和客户的需求，市场上正需要越来越多的人士加入到房地产经纪人员这一队伍中来。作者介绍余源鹏，中国房地产实操型理论研究大师，近百本房地产图书主编，房地产综合服务门户网站总裁，广州市智南投资咨询有限公司总经理。1978年出生于广东省潮州市饶平县黄冈镇，本科毕业于哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业，结业于中山大学企业管理（营销管理方向）研究生进修班。主要从事房地产研究、网站运营、房地产培训、房地产经纪人、房地产开发商推荐服务商和高级人才等业务，举办多场房地产培训课程，熟悉房地产开发的各环节操作要领，常年担任企业和个人房地产投资顾问，连续六年对中国房价和房地产政策的走向有精准的判断。主编出版了“房地产实战营销丛书”、“房地产公司管理制度丛书”和“物业管理实操丛书”等三大系列近百本实操型房地产专业书籍第1题知识点：第一章房地产市场和投资知识☆☆考点5：市场竞争的概念；房地产市场竞争是指在房地产市场上交易双方的各自利益的最大化而进行的努力。具体有卖方与买方之间的竞争，卖方与卖方之间的竞争，以及买方与买方之间的竞争。第2题知识点：第一章房地产市场和投资知识☆☆☆考点9：房地产“泡沫”的含义和形成原因；“泡沫”一词用在经济方面是指一种价格运动现象，即价格泡沫，具体是指一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨会使人产生价格还会进一步上涨的预期，从而又吸引了新的买者--这些人一般只是想通过买卖牟利，而对资产本身的使用及其盈利能力并不感兴趣。历史上曾出现过多次资产或商品的“泡沫”现象，最著名之一的是17世纪30年代发生在荷兰的“郁金香疯狂”。房地产“泡沫”表现为地价、房价人为地、不合理地持续上涨，且其上涨速度远远超过了整个经济的增长速度。在房地产中，最容易出现“泡沫”的，第一是土地，其次是楼花（期房），第三是新建成的商品房。存量旧房一般难以出现“泡沫”。房地产“泡沫”形成原因归结起来有两个：一是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作。此两者有时相辅相成。其中，对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产“泡沫”的基础。可将房地产需求归纳为4类：1．消费性需求。它是购买或承租房地产后直接用于生活或生产。2．投资性需求。它多是购买房地产后用于出租。3．投机性需求。投机是指不是为了使用而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）商品，利用商品价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。4．盲目性需求。这是购买者自己都不清楚是为了何种目的而购买房地产，大多是出于一种冲动，看到别人在纷纷购买，自己也“跟风”购买。房地产“泡沫”有许多危害：1．与其他资产的“泡沫”一样，会腐蚀人们的创业敬业精神，使人们不安心于正业，梦想不劳而获的暴富。2．形成过程中造成的高房价，会使广大工薪阶层望房兴叹，欲靠工资收入购买住房的梦想破灭，从而会对政府产生不满情绪，对社会的稳定不利。3．房地产“泡沫”破灭后，房地产价值急剧“缩小”，大量的房地产抵押贷款得不到偿还，产生大量“半拉子”工程，积压大量资金，直接拖累金融，导致金融危机，企业倒闭，工人失业，使国家面临严重的经济萧条。4．房地产“泡沫”破灭后，最后一批持有“泡沫房地产”的投资者和投机者损失惨重，特别是使广大中低收入的抵押贷款购房者成为“负资产者”，苦不堪言。5．地价、房价不合理地上涨和过高的地价、房价，对当地经济的发展也不利。一是会降低对外来投资的吸引力，二是会降低本地区产业的市场竞争力，三是会使现有的投资者外迁。第3题知识点：第一章房地产市场和投资知识☆☆☆☆考点20：弹性数值的类型；弹性较大的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是敏感的，弹性较小的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是较不敏感的。在经济学里，将弹性数值分为5种类型：1．弹性数值大于1的情况，称为富有弹性。2．弹性数值小于1的情况，称为缺乏弹性。3．弹性数值等于1的情况，称为单一弹性。4．弹性数值为无穷大的情况，称为完全弹性。5．弹性数值等于零的情况，称为完全无弹性。需求富有价格弹性的需求曲线为一条斜率较小的曲线；需求缺乏价格弹性的需求曲线为一条斜率较大的曲线；需求单一价格弹性的需求曲线为一条直角双曲线；需求完全富有价格弹性，价格的任何微小变化都会导致需求量的极大变化，需求曲线是一条与横轴平等的直线；需求完全无价格弹性，不管价格如何变化，需求量都将保持不变，需求曲线是一条与纵轴平行的直线。一种房地产需求的价格取决于该种房地产有多少替代品。供给富有价格弹性的供给曲线与纵轴相交；供给缺乏价格弹性的供给曲线与横轴相交；供给单一价格弹性的供给曲线与原点相交；供给完全富有价格弹性的价格的任何微小变化都会导致供给量的极大变化，供给曲线是一条与横轴平等的直线；供给完全无价格弹性的价格的任何变化都不会导致供给量的变化，供给量为一常量，供给曲线是一条与纵轴平等的直线。就开发周期长短不同的房地产来看，在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给弹性就相应地比较小。第5题知识点：第一章房地产市场和投资知识☆☆考点23：单利；单利是指每期均按本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算计息。在单利计息的情况下，每期的利息是个常数。如果用P表示本金，i表示利率，n表示计息的周期数，I表示总利息，F表示计算期末的本利和，则：I＝P×i×nF＝P(1＋i×n)式中I--利息；P--本金；i--利率；n--计算期；F--第n期期末的本利和。第6题知识点：第一章房地产市场和投资知识☆☆☆考点21：资金存在时间价值的原因；从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有下列几个：1．通货膨胀。通货膨胀会降低未来资金相对于现在资金的购买力，即钱不值钱了。2．承担风险。收到资金的不确定性随着时间的推移而增加，即将来得到的钱不如现在就立即得到钱保险，俗话说“多得不如现得”就是其反映。3．资金增值。把资金投入到生产或流通领域后，它会随着时间的推移而产生增值。4．机会成本。机会成本（其他投资机会的相对吸引力）是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。资金是一种稀缺的资源，根据机会成本的概念，资金被占用后就失去了获得其他收益的机会。所以，占用资金时要考虑资金获得其他收益的可能，显而易见的一种可能是将资金存入银行获取利息。第7题知识点：第一章房地产市场和投资知识☆☆☆☆考点27：名义利率与实际利率的换算；名义利率与实际利率的关系，可以通过下列公式换算：i=(1＋r/m)m－1式中i--实际利率；r--名义利率；m--计息m次。第8题知识点：第一章房地产市场和投资知识☆☆考点33：将来值与等额年金换算；式中的称为“偿债基金系数”，通常用(A/F，i，n)来表示。第9题试题答案：B知识点：第一章房地产市场和投资知识☆☆考点31：将将来值转换为现值的公式；上式中的称为“一次支付现值系数”，通常用(P/F，i，n)来表示。第10题知识点：第一章房地产市场和投资知识☆☆考点25：单利与复利的换算(单利与复利的可比性)；在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计息的周期数大于1)单利计息的利息少，复利计息的利息多；如果要使单利计息与复利计息两不吃亏，则两者的利率应有所不同，其中单利的利率应高一些，复利的利率应低一些。假设i1为单利利率，i2为复利利率，并令n期末时单利计息与复利计息的本利和相等，即通过可以得出单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下：或者由于通常情况下单利存款(定期)在存款期间不能随意提取，流动性相对较差，因此，为支付流动性补偿，实际上的单利利率还应比上述计算出的单利利率高一些。弄清了单利与复利的关系后，可知单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同而已。利息计算本质上都是复利(否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入)，采取单利方式只是为了实际计算上的方便。第11题知识点：第一章房地产市场和投资知识☆☆☆☆考点27：名义利率与实际利率的换算；名义利率与实际利率的关系，可以通过下列公式换算：i=(1＋r/m)m－1式中i--实际利率；r--名义利率；m--计息m次。第12题知识点：第二章房地产价格和估价知识☆☆☆考点43：使用价值和交换价值；“价值”一词在不同领域有不同的内涵，如有哲学的、美学的，这里所讲的价值是经济学的。在经济学里，广义的价值有使用价值和交换价值之分。一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。人们在经济活动中一般简称的价值，是指交换价值。任何物品能够成为商品，首先必须是有用物。没有用的东西不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。所以，没有使用价值肯定就没有交换价值，但反过来不一定成立，即没有交换价值不一定就没有使用价值，如空气。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。第13题知识点：第二章房地产价格和估价知识☆☆☆考点47：市场调节价、政府指导价和政府定价；从政府对价格管制或干预的程度来看，价格有市场调节价、政府指导价和政府定价。市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价是指由政府价格主管部门