更多房地产经纪人培训资料请百度搜索【余源鹏房地产大讲堂】下载【余源鹏房地产大讲堂】现设置的培训课程有：《房地产基础知识实战入门培训的29节课》《房地产经纪人快速成交与职业晋升的15节课》《商业地产策划定位与规划设计要诀800个》《房地产项目报批报建培训课程》《房地产开发流程培训课程》《房地产营销策划培训课程》《房地产策划师培训课程》《房地产售楼员培训课程》《房地产一线销售管理培训课程》《房地产广告策划与媒介传播实操培训》《房地产定价培训》《商业地产招商策略及管理实操培训》《商业地产经营管理实操培训课程》《物业管理系列培训课程》……房地产经纪人资格证考试相关知识（下部）前言随着二手房销量的不断增长，二手房的交易市场逐步扩大。近年来，各地的房地产中介公司纷纷成立并大量铺设中介分店来满足业主和客户的需求，市场上正需要越来越多的人士加入到房地产经纪人员这一队伍中来。作者介绍余源鹏，中国房地产实操型理论研究大师，近百本房地产图书主编，房地产综合服务门户网站总裁，广州市智南投资咨询有限公司总经理。1978年出生于广东省潮州市饶平县黄冈镇，本科毕业于哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业，结业于中山大学企业管理（营销管理方向）研究生进修班。主要从事房地产研究、网站运营、房地产培训、房地产经纪人、房地产开发商推荐服务商和高级人才等业务，举办多场房地产培训课程，熟悉房地产开发的各环节操作要领，常年担任企业和个人房地产投资顾问，连续六年对中国房价和房地产政策的走向有精准的判断。主编出版了“房地产实战营销丛书”、“房地产公司管理制度丛书”和“物业管理实操丛书”等三大系列近百本实操型房地产专业书籍第11题知识点：第二章房地产价格和估价知识☆☆☆考点43：使用价值和交换价值；“价值”一词在不同领域有不同的内涵，如有哲学的、美学的，这里所讲的价值是经济学的。在经济学里，广义的价值有使用价值和交换价值之分。一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。人们在经济活动中一般简称的价值，是指交换价值。任何物品能够成为商品，首先必须是有用物。没有用的东西不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。所以，没有使用价值肯定就没有交换价值，但反过来不一定成立，即没有交换价值不一定就没有使用价值，如空气。作为商品的房地产，既有使用价值也有交更多房地产经纪人培训资料请百度搜索【余源鹏房地产大讲堂】下载更多房地产经纪人培训资料请百度搜索【余源鹏房地产大讲堂】下载换价值。第12题知识点：第二章房地产价格和估价知识☆☆☆考点47：市场调节价、政府指导价和政府定价；从政府对价格管制或干预的程度来看，价格有市场调节价、政府指导价和政府定价。市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。第13题知识点：第二章房地产价格和估价知识☆☆☆考点48：总价格、单位价格和楼面地价；总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。单位价格简称单价，是指一个计量单位的价格，对于土地来说，是指单位土地面积的土地价格；对于建筑物来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对于房地来说，是指单位面积的房地价格。楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系是：楼面地价＝土地总价/总建筑面积楼面地价＝土地总价/容积率认识楼面地价的作用十分重要。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格的高低。第14题知识点：第二章房地产价格和估价知识☆☆☆考点7：起价、标价、均价的含义；起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一组价格。起价是指所销售的商品房的最低价格。起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。第15题知识点：第二章房地产价格和估价知识☆☆☆☆☆考点11：房地产价格的影响因素；1．自身因素；房地产的自身因素是指那些反映房地产本身的物质实体、权益和区位状况的因素。房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。2．环境因素；影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。这方面的因素主要有声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。3．人口因素；房地产的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况，对房地产价格有很大影响。4．经济因素；影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，更多房地产经纪人培训资料请百度搜索【余源鹏房地产大讲堂】下载更多房地产经纪人培训资料请百度搜索【余源鹏房地产大讲堂】下载财政收支及金融状况，物价（从一段较长时期来看，房地产价格上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。但在房地产价格中，土地价格、建筑物价格和房地价格，或者不同类型的房地产的价格，其变动幅度不是完全同步，甚至不是同方向的。）、建筑人工费，居民收入。5．社会因素；影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安程度、房地产投机（房地产投机对房地产价格的影响可能出现下列3种情况：（1）引起房地产价格上涨；（2）引起房地产价格下跌；（3）起着稳定房地产价格的作用。）和城市化等。6．行政因素；影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制定、政策、法律法规、行政措施等方面的因素，主要有：（1）房地产制度：对房地产价格的影响最大；（2）房地产价格政策：抑制房地产价格的措施主要有：①制定最高限价；②政府在房地产价格高涨时抛出一定量的房地产；③征收房地产交易税或增值税。（3）行政隶属变更（4）特殊政策（5）城市发展战略、城市规划、土地利用规划（6）税收政策：房地产课税分为房地产开发环节的、房地产交易环节的、房地产持有环节的。（7）交通管制7．心理因素；心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个：（1）购买或出售心态；（2）个人欣赏趣味（偏好）；（3）时尚风气；（4）接近名家住宅心理；（5）讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。8．国际因素；现代社会，国际交往频繁，某个国家或地区的政治、经济、文化等，常常影响其他国家和地区。第16题知识点：第二章房地产价格和估价知识☆☆☆考点21：成本法适用的对象和条件；成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。价格等于“成本加平均利润”，是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争，二是该种商品本身可以大量重复生产。开发成本高并不一定意味着房地产价格就高，开发成本低也不一定说明房地产价格就不该高。当求大于供时，房地产价格可能大大高于其开发成本；当供大于求时，房地产价格可能低于其开发成本。第18题知识点：第三章城市和城市规划知识☆☆☆☆考点8：城市化的类型；1．向心型城市化与离心型城市化从20世纪20年代以来，西方发达国家的城市（主要是大城市）发生了多次从城市中心向郊外发展的浪潮。第一次浪潮是人口外迁。第二次浪潮是工业外迁。第三次浪潮是零售业外迁。近年来办公室也在一些主要城市的郊外得到了强有力的发展，形成了城市郊区化的第四次浪潮。城市进化理论认为，从工业化社会到后工业化社会，城市发展具有相似的进化过程，可以分为如下4个阶段：(1)“绝对集中”时期：在工业化初期。更多房地产经纪人培训资料请百度搜索【余源鹏房地产大讲堂】下载更多房地产经纪人培训资料请百度搜索【余源鹏房地产大讲堂】下载(2)“相对集中”时期：随着工业化进入成熟期。(3)“相对分散”时期：人类社会进入了后工业化的初期。(4)“绝对分散”时期：后工业化社会进入成熟期。向心型城市化阶段。这一阶段的主要特点是：(1)城市化速度明显加快，表现为城市人口数量占人口总数的比重增加很快。(2)乡村城市化推动了小城镇的发展，表现为大量农村剩余劳动力转入中小城镇从事非农生产活动。(3)城市集聚规模迅速扩大，表现为大城市的数量虽然没有中小城市多。2．外延型城市化与飞地型城市化在城市发展过程中，如果城市的离心扩散一直保持与建成区接壤，连续渐次地向外推进，这种扩散方式被称为外延型城市化。按照城市离心扩散方式的不同，城市化可分为外延型城市化和飞地型城市化。飞地型城市化形成大城市郊区的卫星城镇。第19题知识点：第三章城市和城市规划知识☆☆☆☆考点8：城市化的类型；1．向心型城市化与离心型城市化从20世纪20年代以来，西方发达国家的城市（主要是大城市）发生了多次从城市中心向郊外发展的浪潮。第一次浪潮是人口外迁。第二次浪潮是工业外迁。第三次浪潮是零售业外迁。近年来办公室也在一些主要城市的郊外得到了强有力的发展，形成了城市郊区化的第四次浪潮。城市进化理论认为，从工业化社会到后工业化社会，城市发展具有相似的进