点亮宽城长春宽城万达广场提报案纳奇广告第一部分：市场分析第二部分：战略构想第三部分：推广节奏第一部分：市场分析2011.1.26国八条2010.9.29国五条2010.4.17新国十条2010.3.10国十九条2010.1.10国十一条（月——基调：奠定全年从紧政策基础（国十一条1??一方面支持住房自住和改善需求，一方面抑制投资性购房（月——第一拳：明确政策调控信号（国十九条3??各部委纷纷出台政策，关键字：行业规范，、“央企退市”、“审批监管”（月——中期调控：政策密集出台打调控组合拳（新国十条4??主要针对投机性购房，细则更加从严，但仍为明确具体细则（月——再次调控高峰：七部委联合出台多项措施（国五条9??调控细则明确落实，信贷、税收政策调整等，是国十条的实施细则（月——史上最严：国务院办公厅出台（国八条1??对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2011，加息，限购……2011年央行启动首次加息：中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。2011年1月26日——国八条1、二套房首付比例提至6成，利率不低于基准利率的1.1倍；强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2、本地人限购两套房，外地人限购一套房；3、购房不足5年转让，全额征营业税；4、制定房价调控目标一季度要公布；5、房价涨幅超过控制目标，将约谈责任人。以及加大保障性安居工程建设力度、严格住房用地供应管理、坚持和强化舆论引导等八条新政。剑指房地产泡沫，打击投机性购房。2011年2月10日——长春版限购令出台长春市政府2011年第7号文件落地了新国八条的限购令。这份文件的全称是《长春市人民政府关于进一步贯彻落实房地产宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的实施意见》。对本地人每家限购两套房，对外地人每家限购一套房。同时，长春市政府增加了税收方面的优惠政策，对个人购买90平方米及以下普通住房且属于家庭惟一住房的按l％税率征收契税。新政市场影响小结：1、成交量变化：随着2010年新政的陆续出台，北京、上海、深圳等一线城市成交量呈现波动态势，二线城市稳中微调。表现在新盘入市节奏放慢，投机性购房受到抑制，刚需持续观望，成交量萎缩。2、价格变化：由于目前各大房企资金基本充足，因此尚未出现大规模降价举动，市场整体出现焦灼搏弈状态，利用促销手段暗箱应对。3、客户变化：投机性购房受到抑制，刚需持续观望，改善性需求在一定程度上亦受到很大影响。总结：2010-2011年初，中央对房地产市场的调控空前，抑制房价、打击投机购房越来越严厉。限购对客户的购房干扰：小户型公寓类投资产品将受较大影响；住宅类产品的刚性需求不会产生大的影响；住宅产品中，品牌、品质均好的项目影响较小；商铺类产品将成为投资热点。2010年长春房地产市场回顾近年长春市经营性用地供应及成交比对2010年计划出让经营性用地总共610万平方米，出让计划比去年增加了22%，总共148宗经营性用地也比去年增加了2倍多，待选土地总面积更是达到了2012万平方米。同比2010年2009年2008年2007年2006年2005年供应量（万㎡）上涨22%610364.9303.28506001012成交宗数（宗）上涨60%1485980778189成交面积（万上涨64%907.66327.27181494783505㎡）成交均价（元/上涨35%4022.22628.8——1274.2915.7678.9㎡）数据源自长春房地局近年长春市商品房住宅成交价格比对（2006-2010比对）2010年2009年2008年2007年2006年商品房住宅成交均价（元/5188.44460319627412279㎡）60005000400030002000100002006年2007年2008年2009年2010年长春市商品住宅成交均价数据源自长春房地局宽城区成交量持续提升，总量居首近年来，长春市各区商品房成交量中，宽城区比重逐年上升，2010年截止到11月份，宽城区成交量已达90万㎡，继08年以后，第二次成为城市年度成交之首；2006-2010年前11月各区域商品房成交量走势万平150100500朝阳南关二道汽贸高新净月宽城经开绿园2006年31.327.5927.5810.8112.1662.529.961.673.222007年39.8632.3540.3634.9958.9865.1734.7855.2899.252008年16.0937.9688.0756.6263.0142.0988.9638.3587.872009年62120.410646.998.9489.58111.06134.2131.72010年33.676.852.838.657.669.89080.668.2数据源自长春房地局区域市场动态区域内项目开发及销售概况已开发规模待开发规模产品类型/已推已推产品项目名称建筑面积开盘时间(万平米)（万平米）销售均价总房源销售率400证大光明城100万㎡7525多层57002010.1160%(三期新品)高层53001090吴中印象21万㎡21010.6.3095%洋房7700(二期)高层47001636东田青年城100万㎡100009.08.1692%多层5800(二期)华大110060万㎡600小高440010.10.16——天朗国际(五期)万龙高层530017.6万㎡17.6010.7.1270050%北斗星城多层5600多层2010.11华亨名城51万㎡6.7544.2584796%4100-4200中旬小高5500395荣旺天下38万㎡281010.11.18——多层5500(二期)区域内项目户型概况一居两居三居三居以上项目面积面积面积面积户型去化顺序比例比例比例比例区间区间区间区间证大光明城10%55.440%78-9045%105-1205%159-1852-23-21-12-1吴中印象------80%82-123------20%165-2112-23-2东田青年城20%51-6550%66-10030%90-140------2-11-13-13-2华大天朗国际---41-62---59-88---111.76------2-12-21-13-1万龙北斗星城10%36-4760%80-9030%95-110------2-12-21-13-2华亨名城---42-47---52-94---81-83------2-11-12-2荣旺天下40%54-7550%71-10710%120-128------2-21-13-22-2注：区域市场以80-90平米两居室户型为主力，去化速度较快（其中吴中印象123平两居产品附赠送空间，实际为三居）；其次为一居户型，最后为三居及以上产品。其中东田青年城90平小三居产品去化速度低于同面积两居产品，分析原因为小三居户型设计过于紧凑，缺乏三居产品应有的舒适性。竞品项目选择考虑到本项目住宅产品的上市时间，选取区域内代表性住宅项目作为竞争型项目个案进行对比研究。主要分为两类——1、与本案同处宽城区、目前售价在区域内居前的项目：证大光明城、吴中印象2、不在宽城区但距离本案相对较近，客源部分重复的项目：鲁辉国际城、保利?百合香湾竞品一：证大光明城证大光明城三期已于12月11日开盘二期（基本售罄）一期（售罄）推新，开盘当天推出房源400多套。目前在售房源面积区间53-130平，均价5700元/平米；四期（规划中）证大光明城2011年预计推出三期剩三期（在售）余10栋高层产品及少量多层产品，具体价格未定；该项目成交客群以个体业主为主，约占60%-70%，其他为教师、公务员及部分区域内企事业单位职工；其中一期、二期成交客群以站前商圈个体商户为主，三期随着项目影响力逐渐加大，其他区域客群渐渐提升；竞品二：吴中印象吴中印象目前在售高层房源面积区间102-114平米，均价5300元/平米，洋房面积区间147-211平米，价格区间7500-8000元/平米。目前优惠为一次性付款9.8折，按揭9.9折优惠。该项目于10月份推出6栋高层产品约600套，现余50套左右；二期（在售）该项目成交客群以宽一期（售罄）城区为主，少量南关等其他区域；主力客群为远东等站前商圈个体业主，教师、公务员亦占一定比例；竞品三：鲁辉国际城鲁辉国际城在售产品多层现房面积区间90-130㎡，均价5400元/㎡；高层面积区间77-130㎡，均价4400元/㎡；公寓产品接受客户咨询。新推三区德国小镇门市现房22套，面积区间42-551平，远达大街一侧主力面积为208-256平，均价11000元/平。该项目成交客群以二道、南关为主，朝阳、绿园也有一定比例，职业分布以教师、公务员、个体为主；竞品四：保利百合香湾保利百合香湾二期目前在售产品为小高层、高层，剩余产品约100套；其中高层均价二期5900元/㎡，小高层均价52002011年推出一期元/㎡（顶层产品），商铺均价9000-12000元/㎡；预计2011年推出A7-A11等5栋高层产品，具体价格未定；该项目成交客群以二道区区域客为主，占90%，南关及外五县占10%；职业分布方面以区域内各企事业单位职员为主，占50%，个体30%，其他20%；主要新增地块与本案的地理位置关系恒大兰家地块各主要地块2011年预期动作恒利地块中冶蓝城恒大地块：该地块规划建筑金质地块面积约200万㎡，产品类型力