谨呈：长春中冶房地产开发有限公司感动北城中冶·北凯旋路项目营销策划方案世界上从不缺少感动，只是缺少发现感动的眼睛，我们把自己包裹在坚强的外表下，却隐忍着最为脆弱的神经，不愿将自己的内心裸露，一片执拗独白于无愧的坦诚，理性与感性，往往矛盾是最经典的释放，是问谁可与我共鸣？我们将以最为理性的建筑感动北城……框架本次沟通从以下三方面进行阐述第一篇市场篇第二篇营销篇第三篇音乐秀稿框架第一篇市场篇项目属性界定项目属性界定客客户户目目标标及核心及核心问题问题区区域价域价值值重塑重塑市市场竞争场竞争占位占位项项目目发发展展战战略及定位略及定位城市属性：长春地处东北腹地区域，老东北核心位置，是省会城市，经济连年稳步增长，城市发展空间大长春，吉林省省会城市，位于中国东北腹地区域，北接黑龙江、南靠辽宁，位于东北老工业基地的核心位置；长春为沈阳—大连和哈尔滨—长春经济都市圈的交集，经济枢纽作用突出。长春市属于省会级城市，但整体经济水平与其他省会城市相比，还处于低位运行发展中，城市发展空间大，提升速度快。长春历年GDP发展GDP（亿元）增长率（%）250021.00200018.0015.00150012.0010009.005006.002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年20082009GDP（亿元）1003115013381535.916751934207325882919增长率（%）16.5014.6017.6013.509.2014.5017.316.51500%区域属性：项目所在的长春市老城区宽城区内，是长春市政府重点打造、改造区，也是各区域规划落实性较慢区域商业配套医疗配套1：站前商圈1：铁北二路小学1：雁鸣湖城市高速路教育配套景观配套宽城区2：黑水路商圈2：公关学校2：中心公园3：站前国商3：70中学3：君子兰公园城市快速路4：柳影路沿街商业4：红梅小学4：胜利公园城市二环路51345：长新街沿街商业5：养正高中5：海狮公园442667255566：青年路沿街商业6：72中学1：仁术医院城市轨道交通8871279931237：凯旋路沿街商业7：机车厂中学2：长新医院4331128：九台路沿街商业3：武警医院9：亚泰大街沿街商业?城市生活配套都集中在城市快速路以南，基本可分为三个组团。?区域主要三条干线与城市向连接，分别为亚泰大街、青年路、凯旋路。?宽城区以打造长春现代服务业中心集聚区为产业定位，着力构建“一心、两翼、三区、四团”的城市空间和产业布局?宽城区为政府重点打造、改造区，区域规划较多区域，但具体落实性最差区域，缺少资金流。区位属性：周边生活配套匮乏、人居环境嘈杂、并不具有规模的成熟商业配套，市场认知为商品房价格洼地商业配套医疗配套规划路教育配套景观配套A地块本案规划路北部生态核心区现153444状6622丙755北路凯旋路沿街商业56六88凯7712街993旋1223B地块43311路凯旋路特种车辆停车场路养正高中北三环?项目区位：位于北部规划生态核心区域内，凯旋路宽城区政府北三环商业南北贯通距离火车站商圈车程15分钟左右，距离宽城区政府直线距离1500米之内。区域距离市中心位置很近、交通干路南北贯通。?片区配套：项目5公里范围内有宽城区政府、铁北公园、养正高中、凯旋路特种车辆停车场等片区环境嘈杂、并无上规模的商业配套支撑，区域市场认知差、长春房地产价格“洼地”所在地。养正高中宽城区政府项目四至及交通：项目地块两侧临城市主干路，交通便捷，西侧为特种车辆停车场，对项目产生不利影响?规划道路：并未施工，目前不能通车规划路A地块规划路现A\B地块中间——规划道路状丙A北路地块东侧——现状路?六凯规划道路：并未施工车道，但目前?现状路：街旋双向两车道，连接城市快可以通车。B地块路速路——北三环路凯旋路特种车辆停车场养正高中北三环路宽城区政府?北三环路：双向六车?北凯旋路：双向四车道，快速路，连接主城道，快速路，连接主城区的重要道路，道路北区的重要道路，道路东侧为小型物流配送公司侧为空地，待出让状态南侧主干道——北三环路中间主干道——北凯旋路。。项目内部：有政府规划的“一廊”途径、30万方被分割两块地、内部东高西低、南高北低平缓坡度地块经济技术指标：用地性质：商住地块面积：占地15.63万平方米规划路建筑面积约30万平方米生A地块容积率：＜2建筑密度：＜35%态走廊规划路A地块北侧生态走廊现状带现状丙北路六凯街B地块旋路B地块北侧现状北三环路地块现状：A地块现状地块拆迁工作已经完成，A地块上建筑物以拆迁完毕，地块平整，B地块目前地块正在拆除地块内工厂建筑物，拆迁正在进行时。A地块北侧“一廊”（生态走廊带），长约13.5公里，何时开建、建完政府并未出台任何文件。A地块体量小，不利于规划，B地块比较规整、适中、利于规划布局，西侧为政府规划的生态B地块南侧现状走廊带，规划建成后、可为项目西侧项目提供景观卖点。项目属性：二线省会城市、城市中低端居住区，区域市场认知差、房地产价格洼地、城市刚需择房首选区区域属性项目属性位于东北核心区域，经济型增位于宽城区政府重点规划的六城长城市一区之内，未来可发展空间大。政府重点进行棚户改造规划区，区域规划多、但为落实性最与主城区道路连接畅通，交通便差区域、城市中低端居住区捷，西侧为大型特种车停车场，环境嘈杂周边各项配套资源正在规划及建区域市场认知差、房地产价格设中，还待时间完善洼地、刚需择房首选区地块平整，有缓坡，外部紧邻生北城现代物流业聚集区态走廊带（但规划尚未落地）二线省会城市内刚性旺盛区域，“相对”陌生板块，板块内目前周边配套匮乏，生活氛围并未形成。框架第一篇市场篇项项目目属属性性界界定定客户目标及核心问题客户目标及核心问题区域价值挖掘区域价值挖掘市市场竞争场竞争占位占位项项目目发发展展战战略及定位略及定位客户背景——央企背景，在绿园区曾经开发过中冶新奥蓝城，并成为区域标杆项目客户背景：公司背景——2005年挥师长春以来，现已开发了三期项目，并以其优质的品牌和优异的销售业绩夯实了长春“西部地王”的地位。中冶新奥蓝城核心卖点——纯粹德式风格、全明户型设计、新功能居住区、互动式景观等一系列产品特点，使其成为西部标杆。客户目标：打造中冶地产在长春又一明星之作，快速实现销售目标解读：单价5000元，月均销售115套客户目标项目进程：项目在即将入冬期10月份销售目标一：打造中冶地产长春区域又一明星之作.目标二：在资金回流的基础上，提升中冶品牌在长春的占位.客户目标解读：1800元5000元至少销售1亿楼板单价350套左右月均115套月均10000平目标销售速度米销售面积1800元/㎡的楼板价对5000元/㎡的价格天花板双低双高低价值认知区域5000元以上的单价目标虽然政府规划明确，但城市公项目楼板价达到1800元，单认刚需区域价必须达到5000元才能带来合理的利润回报低价格平台区域新兴高端项目价格仅为即将进入冬期，115套月均销4500-5000元/㎡，价格上售速度限较低项目核心问题界定：如何突破区域认知较差、高端形象的打造？如何解决低价格平台的问题、实现高价格回报？我们的思考宽城区区域价值形象偏低，政府规划落成速度未定周边直接竞争项目区位优势明显而项目的规模也无法改变区域形象解解决问题决问题的三的三个个方向：方向：区区域价域价值值、、创创新品新品质质的高的高产产品力、服品力、服务务价价值值及生活方及生活方式式，，谁将谁将是是我我们项们项目的核目的核心心发发力点力点？？框架第一篇市场篇项项目目属属性性界界定定客客户户目目标标及核心及核心问题问题区域价值挖掘区域价值挖掘市市场竞争场竞争占位占位项项目目发发展展战战略及定位略及定位宽城区历史：为早期长春市的形成地，在多年的积淀下早期的工业、商业、市政配套、教育等都起源于本区域。据《大中华吉林省地理志》记载：“长春商人自称宽庄。而宽字单用亦可代长春二字”。长春厅治所自新立城北迁后，长春的俗名又可称“宽城子”。1800年，清政府设立长春厅。1825年，长春厅治所迁往款橙子。1883年，长春厅抚民判李金镛与地方绅士捐建了长春历史上的第一所官办学校—养正书院。1889年，长春厅升格为长春府。长春第一：?长春历史上最早的火车站—宽城子火车站?长春历史上最早的飞机场---宽城子机场（现铁北近郊）?日本人在长春开办的第一所邮局---长春邮便局（现人民大街珠江路口东南角）?长春历史上第一家由外国人开办的治粉厂—亚乔辛公司（现铁北二道沟，机车公司位置所在）?长春历史上最早的一座现代建筑—大和旅馆（现春谊宾馆所在地）?长春历史上第一座供水设施---宽城子火车站水塔?长春市历史上的第一个煤气厂---伪满瓦斯新京工场?长春历史上第一家电力企业---伪满新京发电所?吉林省最早的区级防疫站---头道沟区防疫站区域现状：区域内基础设施较差，社会事业单位少，随着区域发展，经济稳步增长，目前为全市的交通枢纽和人流、物流集散地宽城区生产总值及所占长春市场比列（亿元）全市宽城区所占比例基础设施差30008%2561.977%7%25006%20005%15004%1311.84%1032.33%10002%1.30%1.70%500217.81%107.172.922.881.400%生产总值第一产业第二产业第三产业社会事业较少?2008年，完成工业总产值107亿元?2009年全地区生产总值完成113亿元，比上年同期增长20%，增幅在六大城区中排列第二位。北城规划——北部新城中心区的行政聚集效应+科技孵化园的产业结构升级共助北城大蜕变。新兴宜居板块三四环新兴服务业支撑区宽城区新政务中心?在北