招商地产项目提报案新联康（中国）常州分公司本项目是招商地产在常州的首次亮相，是招商地产布局长三角的重要战略棋子，我们共同期望能充分发挥招商地产品牌优势，于常州造一座大盘名城，但从区域现状、项目未来持续良好运作考虑，针对本项目一期定位，我们还是需要务实！?地块认知度较低，区域周边人气不足；?企企业业层面目标：品牌落地，持续经营；?项项目目层面目标：快速周转、现金流经营;PARTPART11地地块块价价值研值研判判地地块区块区位位本项目距离武进核心区距离市中心在4KM以上，偏离区域传统中心，客户认知度较低。M4K武进核本案本案心区区位认知度低，短期内聚集人气较困难。四至交通四至交通28路（市区公交线路）淹城路61路（镇区公交线路）起点：卢家巷中心站湖滨路起点：嘉泽公交中心站终点：火车站公交中心站终点：湖塘公交中心站71路（镇区公交线路）67路（镇区公交线路）起点：卢家巷中心站起点：淹城公交中心站终点：湖塘纺织城公交中心站淹城路（双向八车道）终点：聚新家园公交站台公交站台2828、、7171路路招商局地块延政路（双向六车道）延政路湖滨路（双向四车道）公交站台公交站台6161、、6767路路项目西临湖滨路，南部临区域主干道—延政路，两条道路路况好，通达性较强，但公交出行便利性不高道路路况好，通达性较强，但公交出行便利性不高，后期可考虑设置班车。周周边环边环境境湖滨路淹城路化工厂烈士陵园招商局地块小工厂淹城延政路喜来登高压塔私房群落红星国际广场宗地东侧以及南侧为较高端的配套，环境形象较好；宗地西侧及北侧有较多的工厂以及陵园，环境形象相对不足东南部景观形象较好，有利于项目形象面塑造，西侧与北侧整体形象有待改观。配套情配套情况况湖滨路5KM花园街商圈招商局地红星块项目淹城4KM常州第二医院喜来登5KM大学城项目东侧为淹城和待建的红星广场，南侧为目前已营业的喜来登大酒店，周边旅游休闲较丰富，但距离花园街、第二医院距离较远，基本生活配套有待完善。目前生活配套匮乏，未来随着红星商业营业有可能弥补缺陷规划导读规划导读招商局地块位置所在泛淹城泛淹城规划规划敲定，敲定，辐辐射范射范围围6.786.78平方公里平方公里?武进区政府将“泛淹城规划范围北至京杭大运河，南至战斗路，总用地6.78平方公里。?该规划确立“泛淹城”一大主题；“浪漫水环、卷轴春秋”二大概念；“人文生态之弦、创意休闲之链、精致生活之窗”的三大愿景。?将围绕淹城外围打造一条低密度、高绿化带生态式公共休闲体验“水环”。处于泛淹城规划范围内，但区级规划未来对本案利好有限。经济经济指指标标延政路延政路最大最大总总建：建：5454万平米万平米折合折合楼楼面价：面价：10001000元元//平米平米容容积积率：率：1.5-2.71.5-2.7出出让让年限：年限：7070年年用地用地属属性：商住性：商住建筑密度：建筑密度：25%-50%25%-50%总结总结1、目前来说，本地块硬性条件尚不能支持高端定位；不能支持高端定位；2、虽然地块亮点较少，但是低楼板价降低了项目运作风险；3、地块所在区域认知度低，前期聚集人前期聚集人气气尤尤为为重要；重要；PARTPART22客客户户分析定位分析定位区区域板域板块块价价值值特征特征武武武武宜宜宜宜路板路板路板路板块块块块：：：：随随着武着武宜宜路的大路的大规规模模改造，改造，武宜吸引吸引了了绿绿地、地、绿绿城城等等一一批批知名房企知名房企入入驻驻，以，以路板花花园园街街高高层层供供应为应为主，配置商主，配置商业业、公、公寓寓和酒店的和酒店的综综块合体合体项项目目较较多。多。本案本案花园核心价核心价核心价核心价值值值值点：点：点：点：规划规划规划规划、配套、交通、配套、交通、配套、交通、配套、交通西太湖板街板块块武武宜宜路路花花花花园园园园街板街板街板街板块块块块：：：：花花园园街街凭借凭借丰富的配套丰富的配套与与武武进区进区政府的向心政府的向心力逐力逐渐发渐发展成展成区区域中高端的域中高端的大学城西西太太湖湖居居住住区区，，沿沿线线住住宅宅项项目已目已陆续陆续成型成型，，呈呈现规现规板块模模性的性的繁繁华华。。核心价核心价核心价核心价值值值值点：配套、地点：配套、地点：配套、地点：配套、地段段段段、交通、交通、交通、交通西西西西太太太太湖板湖板湖板湖板块块块块：：：：凭借凭借政府政府规划导规划导向向驱驱使使，，该该板板块块近近期出期出现现大大大大学学学学城板城板城板城板块块块块：：：：凭借科凭借科教教城的城的发发展展和和成熟成熟，，土土地地成成交交热热潮潮，未，未来来凭借凭借政府高政府高标标准准的的规划远规划远景，以及景，以及自身自身导导入入了大了大量量的高知、的高知、科技型科技型人人才才，，科科教教氛氛围围资资源源优势优势，未，未来来或或将将成成为为武武进进又又一一个个高端高端居居住住区区；；较浓较浓，，该该板板块块居居住人群住人群趋趋年年轻轻化。化。核心价核心价核心价核心价值值值值点：点：点：点：资资资资源源源源、、、、规划规划规划规划核心价核心价核心价核心价值值值值点：点：点：点：科科科科教教教教、文化、交通、文化、交通、文化、交通、文化、交通对比四大居住板块，本案核心价值点不突出本案客本案客户户定位定位思思考考西部乡镇：指牛塘镇为主，辅以嘉泽、夏溪、湟里、东安等镇西部西南乡镇：主要指卢西部家巷；乡镇乡镇武宜路板块东东部部湖塘湖塘镇镇花园街板乡镇乡镇西太湖板块块东东南南西南西南大学城乡镇乡镇乡镇乡镇板块本案处于武进核心区的西部，东部与大部分南部乡镇客户导入到本案被截流明显，从客源聚集情况来看，西部和西南西部和西南乡镇乡镇客客户为户为本案本案主主抓抓目目标标；；本案客本案客户户定位定位思思考考本案产品设置85-90㎡与110-120㎡比例相当，对应对应的客的客户户群体是：群体是：首置首置++首改首改板块主力客户主力客户导入区域主力客户描摹竞争强度个体经营户，周边拆迁户，普本案首置+首改西部、西南部乡镇通工薪阶层；？私营业主，周边拆迁户、个体武宜路板块首改+再改湖塘、西部、西南部乡镇经营户、事业单位等；★★★★湖塘、东部、南部、西部乡公务员，企事业单位员工，个花园街板块首改+再改镇体经营者，私营业主★★★★大学城板块首置南部乡镇刚需科技型人才，工薪阶层，★★西太湖板块多改全市各区域，比例较分散社会精英人士，高端改善★11、、从区从区域位置、板域位置、板块块特征特征、客、客户导户导入入以及以及项项目目属属性性等等综综合合来来看看，，武武宜宜路路与与花花园园街板街板块块将与将与本案有本案有较较大大竞争竞争，，其余其余板板块竞争较块竞争较弱弱；；22、但、但从从目前目前发发展展情情况来况来看看，本案可能，本案可能分流分流这两个这两个板板块块的首置客的首置客户户；；并并且且争争取取少少量量大大学学生城板生城板块块客客户户；；本案客本案客户户定位定位对比客源导入、置业地缘性以及区域发展现状等原因，本项目一期客户锁定为：游离客游离客户户武进其他乡镇少量投资客辅辅助助客客户户其他版块部分首置首改型刚需客户核心核心西部与西南部乡镇首置工薪阶层为主；西客客户户部与西南部乡镇个体经营户、拆迁户为主，置业目的为首改；PARTPART33市市场竞争场竞争分析分析住住宅量宅量价价走走势势常州住宅市场量价走势16073007300800067006898640064716683701076006353660070001205300620565746832600063005000621680400052.3652.349.0642.3241.5941.443.6636.1337.874030.83200019.860011.0411.0611.0811.1011.1212.0212.0412.0612.0812.10新增供应面积成交面积商品住宅均价常州商品住宅10月供应53万㎡，环比下跌141%，同比下降103%；成交49万㎡，环比下跌6%，同比上涨40%；常州市场2012年截止10月底住宅批准预售面积为518万平方米，预售登记面积428万平方米，供求比为1.2，整体市场处于供略大于求，成交量维持稳定，价格基本保持相对平稳。虽然近期市场表现量平价稳，由于临近年底众多开发商迫于指标压力很可能进行新一轮的以价换量回笼资金的行为。住住宅存宅存销销走走势势90050常州市住宅存量房走势(单位：万平米46)800775.9545681.36681.75700658.26664.6240636.5435600509.53479.2730500467.22465.56440.98262625254002020201920201717300161615161516151515132001081005002011-12011-32011-52011-72011-92011-112012-12012-32012-52012-72012-9注：存销比0—3为“过小”,3—6为“偏小”,6—9为“合理”,9—12为“偏大”,12以上为“过大”截止2012年10月底，全市住宅存量779万㎡，环比上涨0.05%；因为于10月份的销售量的下滑导致目前存销周期上升为16个月，市场库存压力加大。近期市场库存依然高位运行，未来以价换量或不可避免。宏宏观观小小结结短期短期预测预测：：由于市场库存压力以及开发商年底指标压力等因素，年底可能出现新一轮的以价换量行为。中中长长期期预测预测：：中央一再强调不让调控成“空调”，在此大背景下可以预见未来中长期内调控完全松绑的可能性基本没有。而目前的回暖现象或许已是市场最好表现，不再可能如09年般疯狂反弹；未来市