市场调研报告　　　　　宿2013.8迁黄海路地块目录：1、城市经济人口及概况2、宿迁商品房与土地成交3、宿迁房地产空间格局及地块所在区域市场分析4、楼盘调查一、城市经济人口与概况宿迁，位于江苏省北部，长江三角洲地区，是淮海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区，北与徐州、连云港接壤；西与宿州、蚌埠相连；南与滁州毗邻；东与淮安相接。宿迁于1996年成立地级市，是江苏省最为年轻及发展最快的城市。1996年8月，宿迁、泗阳、沭阳、泗洪四县（市）从淮阴市析出，成立地级宿迁市。总面积8555平方公里，人口556万，辖沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿豫区、宿城区、宿迁经济技术开发区、市湖滨新区，苏州宿迁工业园区和市洋河新区，共104个乡（镇）、4个街道办事处，1458个村（居）委会。宿迁作为苏北城市之一，区位优势不如枢纽型城市徐州和淮安，地理上亦不靠江、海，不及盐城、连云港。2012年江苏各市GDP和人均GDP排名长春　　　　　4506亿　790万　　57037　宿迁历年GDP增长趋势图1600151630.0%28.5%140026.1%130425.0%120022.9%20.8%101520.0%100019.4%82616.3%80015.0%年GDP值655年增长率60054210.0%4005.0%20000.0%200720082009201020112012经济运行稳中见快。2012年全市实现地区生产总值1516亿元，比上年增长16.3%。宿迁历年城镇可支配收入增长趋势18000169910.181600015.7%149720.1613784140000.1413.5%1223012.7%120001095911.6%0.121000094680.18.6%80000.0860000.0640000.0420000.0200200720082009201020112012城镇居民可支配收入增长率城市概况——区位弱，但交通便利。交通宿迁交通十分便利，京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达89公里。京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显。徐宿淮盐城际高铁即将开工建设。西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里。徐宿淮盐城际高速铁路（苏北高铁）：线路西起徐州铁路枢纽徐州东站，经睢宁县、宿迁市、泗阳县，并入至新长铁路淮安南站、再经建湖县、最终入新长铁路盐城站。全长306公里，总投资250亿元左右。连接了徐州、宿迁、淮安、盐城四个市，苏北高铁贯穿苏北经济走廊。苏北高铁建设标准为国铁I级，设计速度200公里/小时，预留250公里/小时。建设起止年限为2013年—2017年城市人口人口密度方面，苏宿工业园区最高。中心城市建成区面积达151平方公里，其中主城区131平方公里、副中心洋河新城20平方公里，覆盖宿城区幸福、项里、河滨、古城4个街道办和宿城新区，宿豫新区、顺河镇、宿豫经济开发区，宿迁经济开发区古楚社区、黄河社区、三棵树乡，市湖滨新城晓店镇、井头乡，苏州宿迁工业园区、市软件产业园、市洋河新城，对应的居住人口达65.13万人。市区城市人口中，只有34.81万人参加了城镇居民医疗保险，仅占城市总人口的57.29%，非农人口占比还不够高。目前，中心城市建成区仍有17.43万人有农业承包地，占总人口的26.76%。中心城区人口增长情况城市人口周边城市人口密度对比120011621130102610001000800714600城市水网每公里服务人口4002000盐城淮安徐州连云港宿迁城市扩张步伐快，人口居住密度被稀释。从中心城市发展的历程来看，建市以来，中心城市的范围不断扩大，从建市初期第一次规划修编时的17.4平方公里发展到第三次修编时的131.3平方公里（不含洋河新城），建成区面积增加了7.55倍，而中心城市人口仅由建市初期的14万人增加到2011年的60.76万人，仅增加了4.34倍。这就造成了中心城市建成区面积在迅速扩大，人口在不断增多，但是人口密度却在大幅下降。目前宿迁中心城区人口有限，外来人口占比较少，属于人口输出型城市。?规划期限新一轮城市总体规划期限为2003-2020年。?城市化水平至2010年为39%，至2020年为50%。?市域城镇规模等级结构一级中心城市1个：宿迁市区，人口规模50万人。二级城镇3个：沭阳县城45万人、泗洪县城25万人、泗阳县城25万人。三级城镇9个：为中心镇，分别是洋河、大兴、皂河、双沟、半城、华冲、马厂、王集、新袁。规划人口分别为3-10万人。四级城镇28个：为一般乡镇，每个乡镇人口1-3万人。乡镇客户成为新区楼盘的重点客源，环城东路路况较好，城乡衔接连贯性较强。西部宿邳公路路况较差，对西部乡镇的吸纳力有待增强。徐州睢宁是距宿迁最近的县城，40公里。二、宿迁商品房与土地成交宿迁历年房地产施工面积宿迁历年房地产施工面积(万平米)300060.0%2551250051.3%50.0%20742000180940.0%1581历年施工面积150029.1%30.0%1225施工面积增长率106023.0%100020.0%15.6%14.4%14.6%50010.0%00.0%200720082009201020112012房地产开发投资稳步增长。全市341个房地产开发项目完成投资218.64亿元，比上年增长15.1%。施工面积2551.02万平方米，比上年增长23%。其中住宅施工面积1918.48万平方米，增长22.8%。新开工各类房屋面积1068.16万平方米，比上年增长22.7%。其中住宅新开工826.20万平方米，增长25.6%。全年商品房销售面积517.48万平方米，比上年增长13.2%。其中住宅销售面积439.68万平方米，增长12.6%。宿迁历年房地产销售面积宿迁历年房地产销售面积(万平米)70060.0%52.4%590.8950.0%60044.1%540.33517.4840.0%500449.9230.0%368400354.5520.0%15.0%房地产销售面积3009.4%10.0%增长率0.0%200-3.7%-10.0%100-20.0%-23.9%0-30.0%2007200820092010201120122012年全年商品房销售面积517.48万平方米，比上年增长13.2%。其中住宅销售面积439.68万平方米，增长12.6%。数据来源《宿迁市2012年国民经济和社会发展统计公报》2013年宿迁商品房成交情况平均5582013年1-34周，宿迁共成交18986套，周平均成交558套2013年宿迁商品房成交情况平均值522212013年1-34周，宿迁共成交面积1775520㎡，周平均成交面积52221㎡2013年宿迁商品房成交情况平均值44682013年1-34周，宿迁周成交均价为4468元/㎡2013年宿迁商品房成交情况2013年宿迁商品房成交情况2013年宿迁各区域成交套数走势图周平均值385周平均值154周平均值192013年1-34周，宿迁市区：周成交套数为385套，则日成交套数为11套宿豫区：周成交套数为154套，则日成交套数为22套苏宿工业园：周成交套数为19套，则日成交套数约为3套2013年宿迁商品房成交情况2013年宿迁各区域成交面积走势图周平均值35621周平均值14361周平均值22392013年1-34周，宿迁市区：周成交面积为35621㎡，则日成交面积为5089㎡/天宿豫区：周成交面积为14361㎡，则日成交面积为2052㎡/天苏宿工业园：周成交面积为2239㎡，则日成交面积为320㎡/天2013年宿迁商品房成交情况2013年宿迁各区域成交总价走势图周平均值17301周平均值6107周平均值1008单位：万元2013年1-34周，宿迁市区：周成交金额为1.7亿元，则日成交金额为0.25亿/天宿豫区：周成交金额约为0.6亿元，则日成交金额约为872万/天苏宿工业园：周成交金额约为1千万，则日成交金额为144万/天2013年宿迁商品房成交情况2013年宿迁各区域成交均价走势图周平均值4665周平均值4480周平均值4260单位：元/㎡2013年1-34周，以周为计算单位，宿迁市区：成交均价为4665元/㎡，宿豫区：成交均价为4260元/㎡苏宿工业园：成交均价为4480元/㎡2013年宿迁商品房成交情况2013年1-34周，宿迁共成交18986套，其中宿迁市区成交13083套，占比69%；宿豫区成交5252套，占比28%；苏宿工业园成交641套，占比3%2013年宿迁商品房成交情况2013年1-34周，宿迁成交面积为1775520㎡，其中宿迁市区成交面积为1211118㎡，占比68%;宿豫区成交面积为488286㎡，占比28%；苏宿工业园成交面积为76116㎡，占比为4%2013年宿迁商品房成交情况单位：万元2013年1-34周，宿迁成交金额约为83亿元，其中宿迁市区成交金额为58.8亿元，占比71%宿豫区成交金额为20.7亿元，占比25%苏宿工业园成交金额为3.4亿元，占比4%2013年宿迁商品房成交情况单位：元/㎡2013年1-34周，宿迁各区域成交均价分别为：市区均价：4857元/㎡宿豫区均价：4252元/㎡苏宿工业园均价：4501元/㎡计算公式：成交均价=成交总额/成交面积2013年宿迁土地成交情况2013年宿城区土地成交价格范围：