首开尹山湖地块项目定位修改建议苏州?思源经纪|策划顾问|Jul.2012SuzhouSyswin|ConsultantsServiceLinePART1潜在供应产品尹山湖周边储备地块分布潜在土地供应量：潜在土地供应量：83.783.7万方万方九龙仓储备地块九龙仓储备地块容积率：1.5建面：16.8万方楼面单价：7,004元/㎡中富御湖湾地块中富御湖湾地块合景地块合景地块容积率：2.5容积率：2.5建面：14.1万方建面：16.0万方楼面单价：3,600元楼面单价：5,036元/㎡/㎡九龙仓储备地块九龙仓储备地块天鸿伟业储备地块天鸿伟业储备地块容积率：1.8容积率：2.5建面：21.6万方建面：15.1万方楼面单价：8,002元楼面单价：3,600元/㎡/㎡尹山湖本地块本地块潜在潜在潜在土地供应供应区域潜在土地供应建筑面积共计约83.7万方，其中九龙仓地块总量达38.4万方；对比土地楼面供应价，九龙仓地块楼面价达7,000-8,000元/平，为追求产品利润，必须打造部分洋房与别墅类产品，其余地块容积率均为2.5，且楼面价较适合打造高层公寓产品来达到快销目的，各项目预计均在明年年底前推出。宗地编土地面积建筑面积绿化比楼面单价成交总价物业类型现开发商竞得单位地块位置拍卖时间用途出让年限容积率建筑密度（元/上涨幅度推出时间号(㎡)(㎡)率(万元)判别㎡）吴中经济开发区苏地郭巷街道望湖路2010-B-120,108≤1.8216,194≤28%≥37%8,002173,00077.83%西侧、郭新东路43号高层、洋九龙仓地众朗投资有南侧城镇住宅预计明年2011-1-770年房以及部产限公司用地推出苏地吴中经济开发区分别墅类2010-B-郭巷街道环湖路112,310≤1.5168,465≤28%≥37%7,004118,00067.52%46号西、通达路东侧吴中开发区郭巷苏地苏州中富房城镇住宅预计今年街道东安路东侧2010-B-中富地产地产开发有2011-1-756,547用地商务70、40年≤2.5141,367≤40%≥25%3,60050,892底价成交高层下半年面、和谐一路南侧8号限公司金融用地世（尹山湖）吴中经济开发区苏地广州市凯威城镇住宅郭巷街道郭新东明年上半2010-B-合景地产房地产开发2011-1-763,944和批发零70、40年≤2.5159,860≤40%≥20%5,03680,50049.87%高层路北、尹山湖路年推出47号有限公司售用地北延伸东吴中开发区郭巷苏地苏州天鸿伟城镇住宅街道尹山湖东路2010-6-预计明年2010-B-天鸿伟业业置地有限60,453用地商务70、40年≤2.5151,132≤40%≥25%3,60054,407底价成交高层西侧、和谐一路19推出9号公司金融用地南侧（尹山湖）尹山湖周边竞品项目分布老盘后续供应量：老盘后续供应量：公寓：公寓：110110万方、别墅：万方、别墅：4343万方万方中茵星墅湾中茵星墅湾未推量：7.0万中海独墅岛（别墅）中海独墅岛（别墅）方未推量：11.2万方万业湖墅金典万业湖墅金典未推量：35.6保利独墅西岸（别保利独墅西岸（别万方墅）墅）未推量：26.4万方保利观湖国际保利观湖国际未推量：67.0万方本本案案招商小石城（别墅）招商小石城（别墅）未推量：1.9万方现代园墅（别现代园墅（别墅）墅）未推量：3.4万方图例在售项目待售项目尹山湖板块项目分布老盘后续供应量：老盘后续供应量：公寓：公寓：148148万方、别墅：万方、别墅：4343万方万方库存量：公寓库存量：公寓12551255套、别墅套、别墅281281套套中茵星墅湾中茵星墅湾未推量：7.0万方中海独墅岛（别墅）中海独墅岛（别墅）已推未售：138未推量：11.2万方万业湖墅金典万业湖墅金典已推未售：108套未推量：套35.6万方保利独墅西岸（别保利独墅西岸（别已推未售：481墅）墅）套未推量：26.4万方合景叠翠峰合景叠翠峰保利观湖国际保利观湖国际未推量：21.0万方未推量：67.0万方已推未售：294中富御湖湾中富御湖湾套未推量：17.2万方本本案案招商小石城（别墅）招商小石城（别墅）未推量：1.9万方现代园墅（别现代园墅（别已推未售：342、132墅）墅）套未推量：3.4万方已推未售：41套图例在售项目待售项目尹山湖板块项目分布广州市凯威房地产开广州市凯威房地产开发有限公司发有限公司--苏地苏地2010-B-472010-B-47号号众朗投资有限公司众朗投资有限公司--苏地苏地2010-B-432010-B-43号号广州市凯威房地产开广州市凯威房地产开发有限公司发有限公司--苏地苏地2010-B-472010-B-47号号苏州朗诗科技地产有限苏州朗诗科技地产有限本本公司公司--苏地苏地2010-B-452010-B-45案案号号图例在售项目待售项目潜在潜在老盘后续供应预估供应公寓产品后续供应量约110万方，三年内可供应量约82万方；供应别墅产品后续供应量约43万方，预计三年内全部推出。公寓总建面未推量已推未售量总剩余量项目名称已推量（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）保利观湖国际810,966141,219669,74738,525708,272公寓产品存量：未推量：110万方万业湖墅金典431,26175,279355,98258,954414,936总剩余套数：121万方中茵星墅湾110,32640,63469,69213,04082,732总计1,352,553257,1321,095,421110,5191,205,940别墅总建面未推量已推未售量总剩余量项目名称已推量（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）保利独墅西岸263,610-263,610-263,610（待售）别墅产品存量：中海独墅岛275,715233,771111,63656,235167,871未推量：43万方现代园墅210,000176,04933,95113,22847,179总剩余套数：52万方招商小石城46,50027,90018,60018,70537,305总计795,825437,720427,79788,168515,965PART2在售产品及客群分析竞品竞品在售竞品分析分析分析板块在售项目以公寓类产品为主，在售联排别墅较少，目前仅现代园墅联排别墅在售；区域首置80-90㎡两房（2+1）、首改120-130㎡大两房（2+1）三房、130-140㎡大三房（3+1）四房，单价8,000-9,000元/㎡市场接受度较高近期成均占地面积总建筑面容积价总规划户项目名称物业类型主力户型绿化率客群（㎡）积（㎡）率（元/数㎡）2+1房88-90吴中区60%来自郭巷、吴中商城保利观湖国㎡、120-130，30%来自园区，包括纳米科技公寓368,787810,9662.498,2001,23260%际3+1房㎡130-园，10%来自沧浪、平江的普通140㎡白领以吴中、园区为主，其中吴中占1+1房80-9020-30%，一般为拆迁户，还有㎡2+1房90-万业湖墅金从事中高技术的客户，园区占公寓146,666431,2612.2110㎡9,2002,93560%典3+1房120-30-40%，一般是园区的中高技130㎡术人员，还有少部分在苏州工作的上海人2房85-90㎡以园区客群为主（53%），大多中茵星墅湾公寓55,143110,3262.03房120-13012,00090738%为个体商户、企事业单位高管，㎡购买用途多为再改独栋、双叠加197㎡联排现代园墅280,000210,0000.7692137%客户以吴中区为主拼、联排联排345㎡14,000在售独栋独栋、联独栋500-6001,200-以园区客群为主，多数为私企老中海独墅岛344,643275,7150.81,50040%排㎡1,500万/板，企事业单位高管套核心竞品案例【在售】-保利观湖国际一线湖景、自身配套齐全；空中花园、飘窗赠送；近期成交均价约8,200元/㎡，以价换量效果明显项目地址：【郭巷板块】尹山湖北路近郭巷北路物业类型：普通住宅、公寓外立面风格：南欧的地中海风格均价：8,200元/㎡总建筑面积：810,966㎡绿化率：60%容积率：2.49物业费：1.80元/㎡·月销售动态1,232规划总户数：户在售高层2、3、4、5、7、9号和13号楼少量开发商：苏州保利隆胜开发有限公司房源，户型有90、125、130、140㎡，90㎡户型集中在5号楼目前剩余30、40套左右，目前小主力户型：二居90-130㎡装修：毛坯；公共部分精装户型所处位置较好，价格在10,000元/㎡；周边配套：尹山湖商业广场、尹山湖生态公园、郭巷社区120、130㎡均价8,000-9,000元/㎡。卫生所、郭巷中学；轻轨2号线价值支撑简述自身价值：湖景住宅，两梯二户、两梯四户南北朝向的户自身配套齐全，一线湖景资源。品牌+一线湖景+81型；自身配套囊括星级酒店、会所、幼儿园、商业街等复万综合体+10万商业+地铁优势明显合型商业户型户型保利观湖国际分析分析大2+1房引领原生态湖景公寓名称套数（套）配比（%）二房11769588-90㎡44835%120-130㎡36430%130-140㎡36430%三房565140-150㎡565%推盘推盘2011-5-28，首次开盘推出10、11、节奏节奏12、13、14号楼，540户，均价9,000元/㎡第一批131312121414111110102012-5-7，首次开盘推出5、7、9号楼，252户，实际成交均价8100元/㎡第四批99665588776、8号楼推出时间未定，160户，预计