多伦多国际花园11#、12#楼营销方案世华地产机构2012-07-01一、市场调研?宏观走势简析近期宏观经济政策：1、6月8日，央行宣布下调存贷款基准利率0.25个百分点，三年内首次降息，随即多家银行跟进，针对刚需的贷款利率优惠9折、8.5折重出江湖；2、其它各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整；3、地方政府微调政策频出，软性托市不断被曝料，市场形成楼市回暖松绑舆论愈演愈烈趋势，涨价预期高涨；4、住建部、发改委、央行、银监会等四部委对关于房地产政策可能松动多次辟谣，强调房地产调控政策坚决不动摇。5、6月8日，合肥公积金贷款利率下调0.2个百分点，缴存基数增1937元。宏观政策小结：近半年来，因调控政策延续，库存与资金压力陡增，开发商普遍采取低价入市策略，市场上蓄积已久的刚需得以一定程度的释放，而在销量获取攀升的过程中，楼盘价格亦基本止跌，部分开发商趁机营造涨价势头，房地产市场出现了短暂的“躁动”。从政府的不断表态中，可以看出政府仍旧采取“有压有保”的调控政策，限购、差别化信贷政策短期内仍旧不会动摇，预计以价换量的局面短期内不会有过大变化。?合肥房地产数据：月份成交价格成交套数2011年1月7182102082月849452743月667873874月650021425月707439336月874436567月694533368月651947789月6588411310月6921479411月6535304712月62203032月份成交价格成交套数2012年1月6292.418812月6409.332313月6337.460274月6219.450835月6436.36693截止6月23日4546随着国家宏观调控的持续深入、限购政策的实施及金融信贷政策的不断收缩，合肥市09年-10年量价齐升的市场行情受到了显著的抑制。2011年全年，合肥楼市均处于低温发展状态，尤其进入11月份，受一线城市房价下跌影响，购房者观望情绪进一步加剧，楼市销量进一步萎缩，1月份更跌至1881套，与高峰时期对比落差近十倍。进入2月之后又获得相对回升，逐渐呈现回暖迹象，3月份出现一个小高潮一举突破6000套大关，4月份受清明小长假影响，销量略有下跌，5月份量价齐升，6693套再创新高，6月亦达到6324套，均价升至6488.75元/㎡，环比5月价格上涨160.09元，涨幅达2.47%。出于精确把握市场未来动向的考虑，首先分析现阶段销量大幅回升的原因如下：1、首先，核心前提在于合肥经济大发展下整体楼市的相对健康，刚性需求虽受压制但客观存在，价格曾快速走高但边际水平处于市场承受范围内。2、历经约一年的低谷周期，市场定价机制基本回归理性，多数开发商亦将项目售价调整至自身预期的底线（月成交价基本呈回归趋势），市场行情初步进入阶段性稳定周期，大范围的波动显然难以实现，在此供需双方博弈过程中，部分刚性需求在意向项目性价比合乎预期前提下不断释放。3、虽然楼市调控总体调性及强度仍在持续，但存款准备金率的下调、下调存贷款基准利率，首套房9折、8.5折利率的重现，以及舆论不同声音的出现，进一步促进了刚性需求的释放。4、当前影响商品房销量的最大制约因素仍旧是价格，目前合肥楼市的回暖迹象很大程度上是由于开发商采取低价入市策略，迎合了大部分刚需的实际需求而出现的集中放量。基于以上几点，判断合肥未来一段时期的走势：1、随着地产项目保守定价策略的普及、利率及存款准备金率的适度回归，首套房折扣的出现以及住房公积金的优惠政策，受抑制的刚性需求得以释放，有实力、有意愿的刚需在这一轮开发商“让利”中出手购房。估计未来一段时间，政策层面不会出现重大调整，刚性需求的释放在未来一段时期内仍将温和延续，市场销量亦将会始终处于一个平稳状态。2、以上述平稳趋势为前提，需要注意的是政府对本轮调控的坚定与决心，预计短期内价格的大幅度波动或提升不会出现，走量和保价局面仍将持续，同时，对于个案去化而言，品质、形象与性价比优势更为重要。?区域个案调查?锦绣大地城开发商：花园置业地址：金寨路与锦绣大道交汇处物业性质：高层/公寓/商业总建面：45万平米在售房源：5#、15#、16#户型面积：45㎡、92㎡、97㎡、116㎡、119㎡均价：5500元/㎡15#\16#楼B\C户型112-116㎡5300-5400元/㎡，92㎡5700-5800元/㎡，97㎡5500元/㎡成交价格：5100元/㎡-5200元/㎡销售情况：主推16#楼，均价5100元/㎡（4980-5280），共138套，已售约40%，去化最快的是90平米左右的户型。?翡翠花园开发商：安徽桃花科技园置业有限公司地址：经开区金寨南路与紫蓬路交汇处物业性质：多层/高层/小高层/别墅/商业项目规模：占地面积600亩，建筑面积56万平米在售房源：16#、17#（17层）224套房源户型面积：80-112㎡开盘时间：2012年6月16日表价：5400元/㎡成交均价：5200元/㎡销售情况：已售60%?经典华城·梧桐雨开发商：安徽伯益置业有限责任公司地址：合肥市翡翠路与繁华大道交叉口物业性质：高层项目规模：18万平米在售房源：4#、6#、7#楼户型面积：47-126㎡开盘时间：2011年5月表价:6300元/㎡优惠情况:大面积97折、小面积99折，一口价房源5688-5888（大户型）成交价格：6100元/㎡销售情况:4#、6#销售率80%,7#公寓房销售约50%。将要推出5#景观楼王，86㎡两房变三房、126㎡两房变四房大赠送面积户型，6月30日进行认筹，预计7月份会开盘销售。?中环城开发商：合肥中恒置业有限公司地址：繁华大道与艺术馆西路西石鼓路交叉口,物业性质：高层（33层）项目规模：70万平米在售房源：A座B座（挑高户型、350套）户型面积：60-90㎡开盘时间：2011年8月20日公寓成交均价:8700元/㎡（买一层送一层）住宅成交均价：7200元/㎡（140㎡-240㎡）销售情况:已售90%?御湖观邸开发商：合肥涌金置业有限公司地址：合肥市经济技术开发区习友路和石门路交口西北侧物业性质：高层项目规模：26万平米在售房源：5#楼（18层、144套）户型面积：86、102、104、130㎡开盘时间：2012年4月30日表价:6200元/㎡优惠情况:一次性付款95折,按揭97折成交价格：6000元/㎡销售情况:已售约90%?御景前城开发商：安徽信然/合肥康宏/开拓房地产开发有限公司地址：经济技术开发区紫蓬路与习友路交口物业性质：高层项目规模：23万平米在售房源：5#、6#、10#、13#、15#楼户型面积：75㎡、84㎡、90㎡、113㎡、120㎡、135㎡开盘时间：2012年3月20日表价:5800元/㎡，100㎡以上均价5600-5700元/㎡优惠情况:一次性付款96折,按揭98折；成交均价：5490-5600元/㎡销售情况:已售约60%?名邦西城国际开发商：合肥联泰房地产开发有限公司地址：肥西县上派镇金寨南路与站前路交汇处东北物业性质：高层/公寓/商业项目规模：50万平米在售房源：1#楼（公寓400套）、15#、17#楼（32层247套）户型面积：89㎡－120㎡（住宅）、39－50㎡（公寓）开盘时间：2011年8月28日表价：住宅5100元/㎡、公寓4200元/㎡优惠情况：一次性97折、按揭98折成交价格：住宅4900元/㎡、公寓4100元/㎡销售情况：住宅已销售90%，公寓已销售65%?中街水晶城开发商：圣帝置业（合肥)有限公司地址：肥西上派新华街与老中街交汇处物业性质：多层/高层/商业项目规模：50万平米在售房源：28#楼（约110套）户型面积：80－111㎡开盘时间：2012年6月16日表价：4900元/㎡优惠情况：一次性96折，按揭97折成交价格：4800元/㎡销售情况：已售50%?金宇·天地城开发商：华盛集团、金宇地产地址：金寨南路与滨河路交汇处物业性质：高层项目规模：60万平米在售房源：10#、15#、16#、23#（500套）户型面积：89-139㎡开盘时间：2012年4月28日表价：5000元/㎡优惠情况：99折,按时签约减3000元成交价格：4800元/㎡销售情况：已售40%左右?华邦万派城开发商：安徽同鑫置业有限公司地址：肥西上派镇金寨南路与青年北路交口（派河大桥南）物业性质：高层建筑面积：20万平米在售房源：7#楼（21层）、5#楼（25层）户型面积：81－100㎡开盘时间：2012年1月15日表价：4800-5200元/㎡优惠情况：在售房源96折成交价格：4900元/㎡销售情况：已售80%调研小结?得益于市场形势的整体转好，经开区各项目推盘速度及力度均有所上升，11年推量谨慎的局面有所缓和，各项目近期均有房源推出，且自3月份开始一直持续，区域去化量亦基本稳定在400—500套/月左右，其中，小户型普遍受欢迎，大户型较难去化。?经开区大学城板块、明珠广场板块、南艳湖板块、工业区板块四大板块，因地块属性及城市功能定位的差异，产品定位及价格差距较大，目前以大学城板块最热，销售量占比最大，客源以区域优质客户及市区客户为主，其中以中环城明星楼盘独领风骚，价格7200元/㎡一枝独秀，工业区板块因功能定位、周边环境弱势及配套的缺失，导致区域地位较为尴尬，对市区客源辐射力度较小，客源以肥西客户、工业区职工为主导，与肥西楼盘客源重叠较大，竞争层次亦因此难以提升，价格相应的处于整个经开区的低谷约5200元/㎡左右。?肥西上派近1-2年多个品牌大盘纷纷上市，产品形象及品质均较高，价格却比临近肥西的经开区楼盘略低约400元左右，由此分流了大量肥西客源，无疑进