2012年深圳市存量住房600价格报告深圳市新永基房地产评估顾问有限公司深圳市新永基房地产评估顾问有限公司数据信息中心2013-01-212012年深圳市存量住房600价格报告【报告摘要】2012年深圳市存量住房600价格整体先抑后扬，一季度有小幅下降，一季度末深圳市存量住房600价格的均价跌至今年最低点20082元/㎡。之后的价格则一路攀升，至2012年12月份达到历史新高21589元/㎡。相比这一轮价格上涨的起点2009年1月10551元/㎡的价格，2012年12月的价格比四年前涨了10838元/㎡，四年之内涨幅达到了102.7%，已经翻番。2012年深圳市存量住房600价格环比涨幅上半年整体呈上升之势，一季度为均负增长，二季度开始转为正增长，其中三季度涨幅明显尤其是9月份，进入四季度则有小幅震荡。全年涨幅最高点在9月份，最低点在3月份。从不同面积类型分析，2012年深圳市存量住房600价格中住宅套型面积越大房价越高的规律依然存在。50㎡以下、50-100㎡、100-1500㎡这三种面积段的全年价格涨跌趋势基本相同，总体都是上升的，但涨幅各不相同；而150㎡以上的大户型的价格在2012年一季度有较大回落，二季度起虽缓慢回升，但总的价格趋势是下降的。2012年全年深圳市各区存量住房600价格走势基本平稳，稳中有升，只有盐田区在8月份和9月份出现了较大的起伏，但整体依旧是稳中有升。其中涨幅最大的为南山区，到第四季度南山区存量住房600价格基本与福田接近。从价格绝对值来看，福田、南山、盐田排前三，再依次为罗湖、宝安、龙岗。2012年深圳市各区不同面积类型存量住房600价格进行比较，50㎡以下、50-100㎡、100-150㎡面积类型的价格均以福田区为最高，其次是南山；而150㎡以上面积类型的价格依然是盐田区最高，但从全年来看150㎡以上的盐田区存量住房价格有很大的起伏，最大的跌幅一度达到了19495元/㎡，虽然在下半年有所回升但12月份的39305元/㎡价格比年初1月份依然下降了13843元/㎡。2012年1月份和2月份成交量处于低位，不足2000套。之后成交量大幅增加，尤其是9月份达到高点，月成交量超过8000套。2012年深圳市各区的成交量总的趋势基本相同，同涨同跌，尤其是一月份各区的成交量都非常接近。但从2月份开始龙岗区的涨幅明显大大超过其他各区，成为当之无愧的区域存量住房成交量冠军。龙岗区的成交量占到了全市的24.1%，而盐田区最小，仅占2.5%。12012年深圳市存量住房600价格报告【注释】“存量住房600价格”——“600价格”，指本分析报告所选取的较能反映深圳存量住房的价格走势、能够代表区域房地产市场和各种类型住房物业价格的600个样板楼盘，在对其客观市场价格进行分析计算后得到的，反映深圳市存量住房市场水平的客观价格。“600”代表楼盘入选前提：（一）入市3年以上，（二）市场活跃度在前600位的楼盘。目的是让我们可以比较直观而且有较长的观察期去了解和研究深圳市存量房地产市场价格的变化趋势，代表深圳市存量住房整体价格的指标不会因为某一、两个大型高价位楼盘的入市而受到干扰，造成整体价格短时间内忽高忽低。从过去两年的研究结果来看，采用“存量住房600价格”对区域市场存量住房的价格走势进行分析，比较接近广大市民对存量住房市场价格的实际感受，有较广泛的代表性和认同感。“存量住房600样板楼盘”所反映的不只是我们在深圳市5000多个存量住宅楼盘中所挑选的600个样板楼盘，这些样板楼盘也不是简单地平均分配给各个区，而是按各区活跃楼盘的比例来分配代表楼盘的名额。即我们对深圳市的“整体价格”、“50㎡以下”、“50-100㎡”、“100-150㎡”和“150㎡以上”面积类型存量住房分别选取600个入市3年以上，且市场活跃度在前600位的楼盘。例如在“整体价格”600楼盘池中，罗湖区符合入市3年以上，且市场活跃度在全市前600位的楼盘占了105个，原特区外的宝安区入选了107个，均超过了平均数，而盐田区虽然属于特区内老区，但由于城市功能定位差异，居住人口密度小，商品住房数量与其他区相比有较大差距，故在“整体价格”方面仅入选了23个样板楼盘，仅占3.8%，可见盐田区商品住房在深圳存量住房价格方面的影响有限、发言权较弱。而在“50㎡以下”面积段的样板楼盘中，罗湖区入选了132个，较“整体价格”中罗湖区所入选的105个为多，说明小户型物业在罗湖区这个深圳的传统老区中较为集中，交易较为活跃，新永基IDEAS房地产自动估价系统选择更多罗湖区的样板楼盘进入“600”价格分析池，也是一种比较科学的做法。22012年深圳市存量住房600价格报告一、背景2012年是深圳楼市的破冰之年。虽然国家继续2011年的调控高房价的主基调不变，继续限购限贷，抑制投机、投资性住房需求，但是也出台了一些微调政策如满足首套购房家庭的贷款要求，首套房贷款利率下调，支持合理自住和改善性需求。深圳楼市在持续严调的政策环境中艰难运行，两次降息、两次降准、公积金贷款开通成为高压楼市下的舒缓剂，市场信心正在恢复，从年初的低位运行，到之后的一路攀升。在此我们对2012年深圳市存量住房价格走势、成交量等数据进行归类总结，希望给大家呈现一个客观的存量住房的价格信息。二、2012年深圳市存量住房600价格先抑后扬2012年深圳市存量住房600价格先抑后扬，一季度持续2011调控政策的影响，楼市持续低迷。但从二季度开始峰回路转，价格一路攀升，2012年12月份创造历史新高，达到21589元/㎡，全年的最大涨幅达到1570元/㎡。2012年1-12月份深圳市存量住房600价格走势图见图一：图一：（数据来源：深圳市新永基房地产评估顾问有限公司数据信息中心IDEAS系统，下同）32012年深圳市存量住房600价格报告纵观2009年以来的四年时间，深圳市存量住房600价格整体趋势是上扬的，见2009年1月—2012年12月深圳市存量住房600价格走势图（图二）。四年中只有在2011年下半年至2012年一季度的时候出现过短暂的小幅回落，但是之后的价格又一路稳步攀升，最终创下了这四年来的历史新高21589元/㎡，略高于2011年的最高价格21389元/㎡。就2011年与2012年来看，这两年的深圳市存量住房600价格基本持平，处在同一个价格水平区间，这说明政府主管部门采取的调控房价的措施有了显著的效果。但相比这一轮价格上涨的起点2009年1月10551元/㎡的价格，2012年12月的价格比四年前涨了10838元/㎡，四年之内涨幅达到了102.7%，已经翻番。图二：2012年深圳市存量住房600价格先抑后扬，从环比来看，一季度处于均负增长的状态，二季度开始转为正增长，其中三季度涨幅明显尤其是9月份，进入四季度则有小幅震荡。全年涨幅最高点在9月份（1.66%），最低点在3月份（-0.37%）。2012年深圳市存量住房600价格指数为定基指数，仍以2009年1月的价格为基数100。详细数据见表一、图三：42012年1月-12月深圳市存量住房600价格环比涨幅4503.00%3453502.00%25021020019017311015081103951.00%502012年深圳市存量住房600价格报告表一：0.00%2012年1月-12月深圳市存量住房600价格表单位：元/㎡-50存量住房环比增长额环比增幅同比增幅年-月600价格指数600价格（元）（%）（%）2012-0120345-328-1.59%9.67%192.8-742012-0220156-189-0.93%3.83%191.0-150-1.00%2012-0320082-74-0.37%3.46%190.32012-0420163810.40%-2.01%191.12012-05202661030.51%-4.45%192.1-250-1892012-0620361950.47%-4.24%193.02012-07205712101.03%-3.61%195.0-2.00%2012-08207712000.97%-2.89%196.9-3502012-09211163451.66%-1.26%200.1-3282012-10213061900.90%0.43%201.92012-11214161100.52%2.18%203.0-450-3.00%2012-12215891730.81%4.43%204.62012-02012-2012-2012-2012-2012-02012-02012-02012-02012-12012-2012-图三：102030405678901112环比增长额-328-189-748110395210200345190110173增长率-1.59%-0.93%-0.37%0.40%0.51%0.47%1.03%0.97%1.66%0.90%0.52%0.81%52012年01月-2012年12月深圳市存量住房600价格同比涨幅200017949.00%15007.00%10009165.00%7436724573.00%500921.00%0-1.00%-269-500-413-3.00%2012年深圳市存量住房600价格报告同比来看，2012年全年同比2011年深圳市存量住房600价格同比有涨有跌，而且-618幅度都很大，基本成“V”字型。涨幅最高点和次高点出现在1月份和12月份，分别为-7719.67%和4.43%。而跌幅的最高点和次高点出现在5月份和6月份，分别为-4.45%和-944-901-4.24%。2012年全年深圳市存