万年基业宁波项目定位策划报告（补充）Aug.29.2013说明本报告主要基于2013年8月12日我司提交的定位策划报告进行深化与补充。1.0北仑区企业及人口补充资料1.1北仑区产业结构近年来，由于宏观经济环境和城市快速发展，北仑区依托港口经济，三产有进一步调整，新一轮的产业升级正在发生。?2012年，六大临港产业工业生产总值1082.26亿元，占规模以上工业总产值的59.3%，港口仍为重要依托，同时汽车制造业、造纸和纸制品、化学原料及化学制品的呈现增长，而专业设备、电力热力和供应业则出现下滑，表明临港产业有向高科技化、专业化发展的趋势；产业支柱：技术与新兴产业、设备制造业、现代服务业三个方向为主2010-2012年北仑三产比重高新技术与新兴产业主要涉及领域光电产业链、海洋工程装备、海洋新材料等产业、光电资20121.461.237.4讯、物联网感测器、集成电路和高端软件、新能源等高新技术和新兴战略产业20111.463.734.8设备制造业主要涉及领域汽车产业基地、海洋新兴产业、塑机、压铸模具、港口物流20101.560.837.8现代服务业主要涉及领域0%20%40%60%80%100%大宗商品仓储、物资储备基地、企业研发及资讯技术外包产第一产业第二产业第三产业业、高端商务基地1.2北仑区企业信息企业数量截至2012年，北仑全区共有562家规模以上企业。企业特征：大中型高产企业为主，500强企业数量众多?2012年，全区规模以上企业实现工业总产值1826.45亿元，共有175家亿元以上企业，工业总产值1657.06亿元，占全部规模以上工业产值的90.7%，比重比上年提高1.6个百分点；?截至2013年8月，北仑共有33家世界500强企业入驻，项目投资数达73个，项目总数占全市的三分之一。员工数量北仑常住61.5万人口中，约29.05万人是在大中小型企业（不含工商个体）中从事技术服务、现代服务业等相关工作，占比为47.23%。1.3北仑区收入水平北仑区域以技术型员工为主，整体收入水平高于宁波市平均值，同时中高产阶层占比可观。?北仑目前发展主要以三大产业为主，同时又以技术型行业为主，从区域制定的标准，结合北仑临港产业占比较大的优势，故工资要高于平均水平；?此外，由于规模以上企业、亿元以上企业数量可观，故中产和高产阶级数量相对也高于其他区域。专业技术等级高位数中位数低位数平均数初级工73286305901572032407中级工117578321981743042991高级工137994482682041758488技师147150513682246365164高级技师163453602743517273314其他人员85862278981572032383正高级专业技术职务57372314375534342172082副高级专业技术职务5279766660429464128986中级专业技术服务4191378081225119117557初级专业技术服务219684495542011070239※说明：工资指导价的高位数为样本资料从高到低排序后高端10%的平均值，低位数为低端10%的平均值，中位数为居于资料系列中间的数值，平均数为全部样本资料的平均值。1.4北仑区消费结构从近几年北仑区人口消费结构不难发现，基本生活类消费比重较高，但增速放缓，甚至出现负增长，而石油制品、通讯器材及其它类的消费增速提升显著，寓意着人们对于交通及精神生活等方面的支付越来越多。北仑区2011年社会消费品零售额18000060.00%16000050.00%14000040.00%120000未来区域产业发展逐步实现向10000030.00%高科技化和专业化方向转型，8000020.00%60000中高收入人口比例将逐渐增大，10.00%40000支付能力逐步提升，消费需求200000.00%0-10.00%将更为多元化。总额（万元）同比增长1.5北仑区客群描述第一类层级：企业高管，政府官员此部分客群收入在区域内最高，且政府官员具备程度较高的用餐标准较，因此消费能力最强，但消费外溢特征也相对明显，未来对于本项目而言，非重点捕捉对象。第二类层级：世界500强中高管，海龟职员此部分客群统称“新宁波人”，与老宁波人相比，他们的消费意识更超前，年收入约一定的娱乐和中高端服务业态对其具备一定吸引力，30-50万元，消费能力较高，同时注重生活体验、生活品质和精神消费，是未来项目需要培养的群体。第三类层级：企事业员工员工构成以工人为主，兼有部分白领员工。其中外来人口居多，其消费普遍处于“月光”状态，消费观念较为开放，既有日常生活类消费，又要求一定的娱乐精神消费；而本地员工消费观念非常务实，多用于餐饮、生活等基础消费，未来项目需要重点关注此类群体。2.0商户访谈2.1访谈商家1、上井区域认知：比较熟悉区域地理位置项目认知：认可项目定位，但对未来发展状况信心不足潜在意向：待未来区域成熟后可以考虑2.1访谈商家2、大渔铁板烧主打的是各式铁板烧、刺身、火焰牛排、生食牛肉、寿司等；区域认知：比较熟悉区域现状项目认知：从盈利的角度不大看好此项目潜在意向：主要看项目建设和招商情况。面积需求：300-500㎡2.1访谈商家3、石浦酒店区域认知：不大熟悉区域现状项目认知：现目阶段对那边的建设觉得不适合潜在意向：可以输出管理2.1访谈商家4、向阳渔港区域认知：商户对项目周边新区未来发展了有一定解，认为需要相当长时间成熟项目认知：认可项目的定位，但是早期光靠度假及旅游客盈利有难度潜在意向：可以输出管理2.1访谈商家5、走马楼区域认知：对北仑新区的规划发展不是很了解项目认知：认可项目的定位及规划潜在意向：目前没有开店计划2.1访谈商家6、汉唐餐厅以传统宁波菜和特色中国菜为主打菜系，每家分店都由国内著名设计师精心设计完成区域认知：比较熟悉区域现状项目认知：从盈利的角度不大看好此项目潜在意向：目前不打算，主要还是看之后的建设发展，可以输出管理152.1访谈商家7、贴阁碧区域认知：对区域比较陌生面积需求：300-500㎡潜在意向：目前有开店计划，待区域成熟及项目规划发展落实后可以考虑2.1访谈商家8、水锦堂区域认知：对区域比较陌生面积需求：700-1000㎡潜在意向：目前有开店计划，待区域成熟及项目规划发展落实后可以考虑3.0项目定位发展思路SWOT分析?本项目背山靠海，拥有良好生W:劣势态环境和一线海景资源；?低容积率，易于打造舒适休闲的整体环境；?本项目周边常驻人口较少，且消费力较低；?本项目距离宁波市区和北仑主城区太远，且本身商业体量有限，较难以吸引远距离的客户前往；?项目紧邻区域主干道，可达性较好；?滨海新区尚处于初级发展阶段，距离商业的成熟还需一定的培养期。?项目两侧临街，东侧临规划绿地、东南侧沿海，展示性较好；?项目已具备游艇码头，可成为T:威胁其中一个强大的核心驱动。S.W.O.T分析S:优势?政府着力打造现代化滨海新城，众多品牌开发商、国际酒店管理集团已进入本区域，可在较短时间内推动区域的快速发展；?滨海新城的产业定位为梅山保税港区的港航服务中心，在未来将有机会引入更多的人口和企业，可扩大项目的潜在客源；?六横岛跨海大桥将增进本项目与周边城镇的联系，有机会为本项目带来更远的客群。O:机会19定位思考项目商业规划体量：小于5万平米属常规特征：约2.5万平米小型商业项目容纳业态少、辐射近、客群针对性需求强周边环境：定位思路：1.2.发展建议；项目规划及资源属性特点；根据项目条件与成功案例提出商业短期：周边居住人口不足，商业市场短期供大于求，难以支撑项目发展。长期：项目存在一定发展空间，但需与周边项目形成待周边区域成熟人口逐步导入后，差异化竞争。资源属性考量充分利用海景、游艇资源、以及青年消费客群猎奇的消费特征塑造主题概念商业景观资源描述客群特征描述?海景资源优势?拥有一定消费能力?游艇码头资源?青年及青年家庭消费群体为主?低密度商业街区?对奇特、新鲜事物拥有好奇，结伴出行为主?周边已形成的海滨浴场及?有车一族为主海鲜产品特色案例借鉴考量滨海购物型滨海娱乐型日本：横滨玛丽娜港湾澳洲：DarlingHarbor英国：朴茨茅斯港湾澳洲：努萨节口美国：巴尔的摩项目开发特征：特点：将游艇、购物、酒店特点：开发体量较大，均以三个板块结合，其中商业以塑造诸如博物馆、海洋公园?商业体量有限折扣店、奥特莱斯为主为项目核心，进行开发?兼顾后期散售需求与前期自持相结合主题餐饮型主题娱乐型?适度的前期投入香港：赤柱美国：尔湾光谱上海：碧云社区日本：御台场调色板城马来西亚：双威水上乐园特点：在确定餐饮特色的同时，注重环境的打造，同时特点：通过融入剧院、主题融入诸如海鲜主题、运动主展馆等独特商业形态与餐饮题等元素等传统商业结合伊亚小镇（OiaTown）——主题风情商业区伊亚小镇——爱琴海最美的小镇，拥有世界上最美落日的海滨小镇。小镇上拥有多家美食店铺、工艺品店和小型家庭旅馆。建筑色彩凸显地中海风格——白蓝相间。被誉为世界上最具特色的浪漫情人小镇。OIATOWN伊亚小镇商业定位于提供约会、度假、享乐的“异国风情主题小镇”——为【青年人】与【青年家庭】打造宁波短期度假游商业；?国内首座纯正爱琴海风格的主题小镇，创造独一无二的消费体验；?蓝白色调的爱琴海小镇里的商街，希腊神话中才有的场景，给来访者穿越时空的感受；人们在来到这里不是为了购物、也不是为了吃饭是为了享受一种休闲、自由、浪漫的生活白天漫步在街上，在随意的时间做着随意的事情到了晚上在广场看表演享受音乐带来的狂欢之夜项目核心构成建议在前述定位思考中已经提到，项目需要通过“差异化”、“特