同昇?御花园项目下阶段营销方案及同昇·御景园推盘计划一、御花园营销现状与货量统计（截止10月31日）1、御花园一期与二期?营销现状：4月12日项目一期开盘，之后进行平销，目前多层销售率约为94%，高层销售率约为92%；二期7月份正式入市，延续一期并与一期剩余一同进行平销，目前销售率约为70%。?货量统计：楼栋号一期二期共计多层高层多层1、3、5、7#楼9、10#楼2、4、6、8#楼已售(套)9819473365未售(套)6163153总套数(套)104210104418销售率(约)94%92%70%-2、御花园三期认筹情况?营销现状：认筹44组客户（9月中旬开始正式推广，10月1日开始认筹）。?货量统计：楼栋号11#楼12#楼13#楼共计套数(套)984498240销售面积(㎡)11200541611404280203、御花园三期营销节点计划：?11月15日前认筹优惠政策不变，加大DM派发范围，重点挖掘周边乡镇客源全天候派单，售楼部来访来电回访咨询，筛选意向客户逐个攻破；老带薪同步进行，优惠策略不变；?12月初，根据上一段时间的工作总结分析制定锁客方针，认筹客户展开内部认购，交3万锁定顺序号，原则上不予退款，达成客户逼定；?12月底择机开盘。4、推广内容调整DM调整推广主题及内容调整(见附件1)2、同昇·御景园推盘工作计划1、御景园总货量统计?总套数为：688套（经济技术指标标注与此不同，为696套，可能是因为本次统计把其中11#、12#楼顶楼共计8套房屋的正复式仅算做1套导致）。?总销售面积粗略统计为：78980平米（经济技术指标标注与此不同，为76445平米，原因是多层的可售面积是根据CAD图中标注的面积，假设平均每套面积为125㎡；小高层与高层因为没有面积信息，假设平均每套面积为110㎡)。具体如下：1-7#楼：楼栋号小高层多层共计与层数1#楼2#楼3#楼4#楼5#楼6#楼7#楼层数11层6层7层7层6+9层7+9层7层-单元数(个)1333322-每单元情况1梯3户1梯2户1梯2户1梯2户1梯2户1梯2户1梯2户-　套数(套)31364240423228251销售面积(㎡)3410450052505000525040003500309108-14#楼：楼栋号小高层高层小高层共计与层数8#楼9#楼10#楼11#楼12#楼13#楼14#楼层数11层11层16+18层24层24层16+18层11层-(23与24层(23与24层组成正复式)组成正复式)单元数(个)1121121-每单元情况1梯3户1梯3户2梯3户2梯4户2梯4户2梯3户1梯3户-套数(套)29279286849227437销售面积(㎡)319029701012094609240101202970480702、年度营销计划1）、组团建议依据为：项目总体货量、施工进度、回款效率、蓄客时间、楼栋特点、地块特征等，建议如下（届时竞争对手与市场环境可能对此会有影响）：?一期，共4栋楼（4栋多层）：2#、3#、4#楼，后期加推5#楼。?二期，共3栋楼（其中2栋小高层，1栋高层）：小高层为1#、9#楼，高层为10#楼。?三期，共4栋楼（其中1栋多层，1栋小高层，2栋高层）：多层为7#楼，小高层为8#楼，高层为11#、13#楼。?剩余货量，共3栋楼（其中1栋多层，1栋小高层，1栋高层）：多层为6#楼，小高层为14#楼，高层为12#楼。2）、单体均价建议依据为：御花园销售状况、小区内部交通便利情况、景观效果、光线视野、单体类型与特征、入市时间、单元情况等（届时竞争对手与市场环境可能对此会有影响）。具体建议见第43）、单体销售面积及销售额粗略统计多层的可售面积是根据具体建议见第44）、综合以上3点，得出下表：?一期：楼栋号多层共计2#楼3#楼4#楼5#楼(加推)层数6层7层7层6+9层-单元数(个)3333-每单元情况1梯2户1梯2户1梯2户1梯2户-套数(套)36424042160销售面积(㎡)450052505000525020000预计均价(元)5000500050005200-销售总额(元)22500000262500002500000027300000101050000?二期：楼栋号小高层高层共计1#楼9#楼10#楼层数11层11层16+18层-单元数(个)112-每单元情况1梯3户1梯3户2梯3户-套数(套)312792150销售面积(㎡)341029701012016500预计均价(元)395042004100-销售总额(元)13469500124740004149200067435500?三期：楼栋号多层小高层高层共计7#楼8#楼11#楼13#楼层数7层11层24层16+18层-(23与24层组成正复式)单元数(个)2112-每单元情况1梯2户1梯3户2梯4户2梯3户-套数(套)28298692235销售面积(㎡)3500319094601012026270预计均价(元)5200420040004100-销售总额(元)18200000133980003784000041492000110930000?剩余货量：楼栋号多层小高层高层共计6#楼14#楼12#楼层数7+9层11层24层-(23与24层组成正复式)单元数(个)211-每单元情况1梯2户1梯3户2梯4户-套数(套)322784143销售面积(㎡)40002970924016210建议均价(元)520042004000-销售总额(元)20800000124740003696000070234000?总销售额约为：3.49亿元5）、推盘节奏?2013年11月—2014年6月12月22日，冬至12月25日，圣诞节1月31日，春节2月14日，元宵节4月5日，清明节2013年12月2014年2月3月4月5月1日6月11月1月1日，元旦1月26日，春节返乡潮3月15日，御景园劳动节12月21日，御花园三促销活动，暨御景园一一期开盘。择机加5月3日，御景园期开盘。期盛大公开并认筹。推5#楼。二期认筹。御花园尾盘御景园二期御景园一期尾盘平销期；御花园三期认筹期；促销；御景园一期认筹期；认筹期；御景园二期蓄客、认筹前开盘前准备。御景园一期开盘前准备。开盘前准蓄客、公开准备。备。前准备。?2014年6月—2014年12月6月2日，端午节9月8日，中秋节10月1日，国庆节12月22日，冬至12月25日，圣诞节6月7月8月9月1011月12月月6月15日，御景园二期10月1日，御景园三期11月8日，御景园三期开盘。认筹。开盘。御景园二期御景园三期认筹期；御景园尾盘平销期；认筹期；御景园二期尾盘平销期；开盘前准备。余货入市准备及平销期。开盘前准御景园三期蓄客、认筹前准备。备。6)、回款计划见附件2三、同昇?御景园项目2014.1-2014.12月份营销节点2014年1月自御花园上市以来，得到了广大购房客群的支持与信赖，为感谢准业主举办大型客户答谢会，时间节点安排在小年（1月23日祭灶节）后举办，该时期属于返乡高峰期，外地务工人群基本返乡，答谢会现场开展【御景园】项目推介会，届时【御景园】一期2#、3#、4#楼多层房源认筹活动顺势启动，客户预交定金即可锁定房源号，以此预防在春节楼市成交高峰期客源流失。为了营造现场氛围及活动势态，本次活动需要邀请名人助阵，考虑到费用支出，建议邀请省内知名主持人（例如：周群、罗彬）莅临现场主持活动。活动主题：“筑”福涡阳，感谢有您！1月24日著名主持人罗彬与您相约御花园同昇·御景园项目推介会暨新老业主答谢会盛世启幕届时，针对御花园三期剩余房源，可进行返乡置业促销活动，由于三期为高层产品，故与御景园认筹并不冲突，活动期间所有客户凭借外地工作的有效证件（回乡火车票、工资单、暂住证等任何证件均可）成功购房可享受5000元优惠，活动线上宣传载体以群发短信为主，线下辅助售楼部摆放返乡置业活动X展架。老带新活动同步进行，但是不可享有双重优惠。活动主题：2014把温暖带回家钜惠5000元，圆您返乡置业梦御景园一期盛大认筹，交5千抵3万2014年3月一期房源预售证预估3月份可以办理下来，经过为期一个多月的认筹锁客和新客源拓展，3月15日一期房源盛大开盘，为保证货源充足，客户可选空间大，可顺势加推5#楼高层房源。推广主题：政务中央，再御非凡御景园一期瞰景美宅盛大开盘，五大豪礼，惠动全城2014年4月份4月份为一期平销期，及二期房源蓄客期，为使二期开盘提供充足的蓄客量，展开外延客户拓展工作，走进周边乡镇，DM派单及巡展拓客大幅度展开，以全方位、阵地式线下推广策略，达到低成本、密集式、大覆盖率的营销目的。同时，也可以参考“家电下乡”模式，凡是农村户口首次购房可享受由开发商提供的购房补贴，补贴可直接冲抵购房款。推广主题：购房送补贴，圆您都市梦同昇置业精品楼盘巡展走进——高炉镇2014年5月份五一黄金周购房高峰期，择机启动1#、9#、10#楼高层房源认筹工作，保证产品源源不断的供于市场，避免客源流失。考虑到6月份御花园一期交付，可有效结合，认筹成功客户可享受装修基金（具体金额待定），一方面利诱意向客户认筹，达成去化；另一方面，建立其置业信心，巩固项目在客户心中的地位。推广主题：同昇·御景园二期臻品房源盛大认筹凡认筹成功客户均可免费获取5千元装修基金2014年6月份1、六一儿童节DIY“人面公仔”——与孩子一起追忆纯真童年活动内容：有活动人员现场给客户拍照，再将照片，再将头像处理成凹凸的头部模型放在可爱的公仔里，送给客户。活动特点：制作自己独一无二的艺术公仔，特别是小朋友特别喜欢。2、御景园二期洋房中的瞰景高层，6月8日荣耀开盘经过5月份的认筹工作开展以