2013年郑州市房地产市场月度报告月初版2录第一章楼市资讯第二章郑州市土地市场情况第三章商品房批准预售情况第四章典型案例Contents本报告是严格保密的。目3第一章楼市资讯1.行业快讯2.本地快讯3.城市规划本报告是严格保密的。4行业快讯：国庆期间一线城市房价涨超23％10月8日，记者获悉，今年国庆黄金周期间，北京、上海、广州以及深圳的楼市量价纷纷上扬，初步统计，一线城市的成交价同比平均上涨超23％。与此同时，中国指数研究院近日公布数据显示，9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10554元/平方米，环比8月上涨1.07％。这也是自2012年6月以来连续第16个月环比上涨，其中79个城市环比上涨，21个城市环比下跌。由于进入“金九银十”旺季，楼市持续升温。截至9月底，北京住宅成交量已超过去年全年，在去化压力不大的情况下房企拥有更多市场定价权，通过高价加推、减小优惠力度等方式提价;需求方面，在“国五条”、“房价调控目标”等政策效应逐渐弱化的趋势下，市场上涨预期渐浓，购房者结束观望并加快入市;土地市场方面，北京、上海、天津等城市接连出现高溢价地块，苏杭等地高价地争夺战等现象继续升温。在市场整体形势上行、地价上涨等因素带动下，百城价格指数持续上涨且涨幅再次突破1%。2013-10-8国际金融报尚正行地产：不同城市住宅市场表现明显差异化，北上广深等重点城市持续供应不足，房价上涨明显且未来上涨压力仍较大，需警惕未来调控政策升级风险;而多数三四线城市房源供应充足，随着10月推盘量继续增加，房价整体以稳为主。而目前信贷政策出现收紧，因为短期内的不稳定因素，从今年新政后的市场走势看，未来政策风险还将进一步加大。本报告是严格保密的。5行业快讯：开发商加速开发策略明显银行中长期贷款受限9月末，全国商品房待售面积44636万平方米，同比增长36.6%，增速比6月末回落2.6个百分点。前三季度房地产开发企业到位资金87828亿元，同比增长28.7%，增速比上半年回落3.4个百分点。其中，国内贷款增长32.3%，自筹资金增长18.4%，利用外资增长23.4%。主流企业向核心城市回流住宅类用地涨幅明显：由于主流企业向核心城市加速回流,全国住宅类用地涨幅明显。北京、上海、广州等一线城市已公布四季度土地供应计划,加大供应依然是趋势,由此将继续对全国房地产投资起到拉动作用。开发商现金流转好补货力度加强：投资和新开工回升,一二线重点城市土地市场趋于火热。投资和新开工随着销售的回暖,开发商现金流转好,补货力度加强,加大开复工,增速逐渐回升银行按揭受限等待政策调控：房产税政策将是一个长期渐进的走向，如此重大和基石的政策，必将是一个慎重和稳妥推进的建立过程。收紧房贷不是政策鼓励的方向，或仅仅是与个体银行额度有关。2013-10-22新华网尚正行评论：新政府的房产调控，可能为打开两限房的限制，而确定房产税的征收。资金来源方面，国内贷款累计同比增速位于年度高位，结合9月央行货币和信贷数据，9月全国新增贷款7870亿，新增贷款同比增速26%,绝对额和增速均处于较高位，这与资金来源中贷款的增速提升相吻合。本报告是严格保密的。6行业快讯：三四线城市地产泡沫正在破裂区域性分化趋势明显北京商报讯(记者王晔君)部分城市楼市泡沫论得到了官方智库的承认。昨日，国务院发展研究中心主任李伟在世界工商协会论坛上表示，根据国研中心的调研报告，国内房地产市场风险仍在进一步积累，区域性分化趋势越来越明显，三四线城市出现泡沫破裂现象一线城市的土地和住房供给仍然偏紧，导致房价持续上涨，但是目前三四线城市房地产市场却呈现出土地供给和住房供给双松的局面，温州、鄂尔多斯等地的房价已经开始下跌，出现了泡沫破裂的现象统计局数据也一定程度上佐证了楼市的高烧不退。数据显示，9月一线城市首次出现同比价格涨幅全部超过两成的现象，天津等31个二线城市平均上涨0.7%，唐山等35个三线城市平均上涨0.6%。2013-10-30北京商报尚正行评论：随着房地产市场破灭，一些地方将会不断出现“鬼城”现象，地方土地财政收入锐减，房子成了负资产，很多人会抛房，银行接收的是贬值的房产，对金融体系产生不小冲击，引起一系列连锁反应。“国内房地产市场的风险仍在进一步积累，已成为中国经济稳定健康发展过程中的最不可预测因素本报告是严格保密的。7本地快讯：商业地产扎堆龙子湖郑州“变心”再向东郑州向东、开封向西，毫无疑问，郑汴融城十年之路，已让郑州与开封紧密融合在一起。翻开地图可发现，当郑州与开封真正融为一体后，作为连接这两个城市的重要堡垒，郑东新区龙子湖湖心岛，正在成为新的投资热土。商业地产扎堆龙子湖:以正商地产为例，目前正商地产已经在龙子湖区域圈地四块。统计显示，2013年1月16日，郑州今年首次国有建设用地招拍挂出让。当天推出了7块建设用地，其中位于祭城路北、湖心岛路西的6069.36平方米（折合9.1亩），以5280万元、每亩地价580万元成交，被正商地产集团纳入囊中。目前，正商地产在龙子湖湖心岛共计拿了5块地,同时，今年1月18日，建业集团也成功摘得郑东新区龙子湖湖心岛宗地国有建设用地使用权，用地性质为商务金融兼容批发零售及住宿餐饮。据统计，目前已有正商、永和、正岩等河南本土房地产开发企业进驻龙子湖区域拿到地块。2013-10-29东方今报尚正行评论：龙子湖区域之所以受宠，是因为这里承载了郑汴融城后两座城市的纽带作用，再加上高铁经济的成熟，各高校积聚所带来的文化效应，相比郑州其他各区，龙子湖区域正成为距CBD繁华最近的生态人文居住区，已升级为郑汴两地新的居住中心、投资中心。本报告是严格保密的。8本地快讯：升级版限购令“满月”郑州楼市量跌价稳在金九银十即将到来之际，郑州市房管局给一直火热的市场泼了一盆“冷水”，下发了在全国范围内堪称“最严限购令”。如今新政“满月”，效果骤显。10月7日，郑州市房管局发布的商品房销售数据显示，9月份新房投放量在大幅攀升，但是销售同环比却均有二成以上的下浮。虽然价格依然平稳，但对于市场来说，犹如一剂强心针，将在短期内引导供需及价格涨势。“新国五条”未能撼动郑州一路上扬的销售态势，2011年颁布的限购令“威力”几乎遗失殆尽。但是，地方版主动升级的限购令却势如破竹，使销售应声下跌。最新数据显示，9月份商品房销售套数环、同比分别下降了25.25%、24.78%，是今年除了2月（春节）以外销售量最低的月份。其中，商品住宅销售套数，同比下降了近三成，而较去年同期更是下滑了33.68%2013-10-12经济视点报尚正行评论：行政干预的一大特点就是“见效快”，而价格，是楼市调控的核心和目标，其余一系列的“组合拳”都是围绕其出招的，但是多数开发商都认为其必定是短期政策。“短期来说，新的限购措施对平抑房价有利，可以为市场降降温，但是长期来看，对市场的影响弊大于利。”本报告是严格保密的。9本地快讯：郑州10月地价每亩涨60万元龙子湖区域地价最高地价在涨每亩同比涨60万元：郑州土地市场和全国其他城市一样，今年以来持续高温，土地价格也根据每个区域不同而有差异，北区和西区一般每亩在550万元到600万元之间；南区基本每亩在600万元至650万元之间；经济技术开发区每亩在650万元至700万元之间；郑东新区每亩在700万元至800万元之间，而龙子湖区域每亩在900万元左右……工业用地渐成企业囤地首选：工业用地成为今年土地交易市场上热捧的新方向，由于住宅用地数量较少，土地规模较小，而拿到工业用地之后，很多企业目的有两个，一个是通过变更土地使用性质达到开发目的。另外工业用地也成为企业囤地的渠道，每亩往往会比住宅用地便宜100万元左右，自然节省了开发成本主城区日益金贵二手地渐热：如今郑州土地市场上活跃的企业分为三类。一类是省内大中型房企，这些房企拥有大量资金，由于这两年国内知名房企不断进入郑州，对其经营造成压力，需要他们不断提高开发总量，这使得这些企业成为郑州市场上拿地的主力军。2013-10-18东方今报尚正行评论：虽然郑州近期未出现“地王”，看似风平浪静，但强大的刚性需求支撑了土地市场的平稳运行。近段时间楼市业绩飘红，房企资金回笼，“限购令”虽对短期成交有所影响，但开发商对楼市长期收益充满信心，拿地补仓热情依然较高，使得9月份土地市场供求回暖。年底临近，国土资源部门也顺应市场，在热点区域推出优质地块，给后续的土地市场增添砝码，预计市场在“金九银十”过后，年底将迎来土地市场的高峰。本报告是严格保密的。10城市规划：郑合、商合杭高铁启动构建米字形战略《国家发展改革委关于新建商丘至合肥至杭州铁路项目建议书的批复》中指出，商合杭铁路项目是国家快速铁路网的组成部分，是沟通中原地区、安徽省与长三角地区的快速客运通道，以承担中长途客流为主，兼顾沿线地区城际客流。线路起自河南商丘，经安徽省亳州、阜阳、淮南、合肥、芜湖、宣城，浙江省湖州至杭州，正线全长770公里。项目投资估算总额为842.5亿元，将按照客运专线、双线标准建设，设计速度目标值350公里/小时。而9月27日获批在许昌接轨的郑合高铁，设计运营时速250公里，预留300公里提速条件。沿线共设郑州东站、许昌东站、鄢陵南站、周口东站、项城南站、沈丘站、界首站、阜阳站、淮南站、合肥站等车站，建成后，合肥到郑州仅需耗时两个多小时。由国家铁路总公司和安徽省、河南省合资建设。2013-10-16东方今报尚正行评论：郑合高铁的正式启动，“郑合高铁的建设将从根本上改变豫东交通状况，平衡豫东豫西经济发展，同时意味着我省的‘米’字形战略实现，有了“米”字形铁路，河南乃至中原经济区才会真正成为一个整体，可以增加河南和中原经济区内城市的