提纲一、2013年10月市场热点——在重钢搬出大渡口区、大渡口区土地放量及大渡口区“北优、南拓、西进”区域规划的背景下，大渡口区2013年9-10月拿地火热，呈现出高溢价率、高楼面单价、高销售成本预计未来1年销售存在一定压力的特征。一级二、2013年10月市场宏观咨询市场三、2013年10月重庆主城区一级市场概况四、2013年10月重庆主城区商品房二级市场概况一、2013年10月市场热点热点综述在重钢搬出大渡口区、大渡口区土地放量及大渡口区“北优、南拓、西进”区域规划的背景下，大渡口区2013年9-10月拿地火热，呈现出高溢价率、高楼面单价、高销售成本预计未来1年销售存在一定压力的特征。现象2013年9-10月大渡口区土地成交建筑面积达到各区域土地成交最大，未来大渡口区域潜力巨大。2013年9-10月各区域土地成交走势图25012231.1910200158.278150135.76100462.3762.2847.655039.61219.110.1000大渡口区渝北区沙坪坝区北碚区巴南区九龙坡区南岸区北部新区渝中区江北区成交建筑面积（万㎡）成交宗数（宗）数据来源：旭日地产研究中心备注：成交土地只包括居住和商业用地问题：是什么原因造成大渡口区近两月土地如此火热呢？背景一重钢搬出大渡口区，留下大量闲置土地，所以区域可供应土地增多。重钢老厂占地面积:8100亩2013年9-10月成交土地中，有4块土地都位于重钢旧址，共占地面积36.65万㎡，最大可建筑面积91.26万㎡。竞得出让土地面容积最大可建起始价成交价土地位置组团位置用途单位方式积(m2)率面积(㎡)（万元）（万元）大渡口区大渡口组团F分区F3-2/02（部分）钰鑫二类居住用地、商大渡口组团拍卖67334.530303707514600宗地置业业用地、商务用地二类居住用地、商大渡口区大渡口组团F分区F6-2/03号宗地大渡口组团朵力拍卖437443.01312232361948500业用地、商务用地二类居住用地、商大渡口区大渡口组团F分区F6-3/03号宗地大渡口组团朵力拍卖130203.039060585914200业用地、商务用地大渡口区大渡口组团H分区H15-3-1/04、二类居住用地、商佳兆12933H15-5/04、H15-6/04、H15-7-1/04、大渡口组团挂牌业用地、商务用地、3030292.3711966129335业5H15-9-1/05、H15-10-1/04号宗地中小学用地数据来源：旭日地产研究中心备注：成交土地只包括居住和商业用地大渡口区今年1-8月年推出的商住土地数量较少，仅为3宗，背景二因此9、10月份土地新增供应增多。2013年1-8月重庆市大渡口区成交土地明细表最大可组团位出让土地面起始价成交价溢价率楼板价区域土地位置竞得单位年月日用途容积率建面积置方式积(m2)（万元）（万元）（%）(元/㎡)(㎡)大渡口区大重庆天泰大渡口渡口组团E分大渡口房地产开娱乐康1800.42013311挂牌68523.020556370137010.00%区区E37-3/03组团发有限责体用地5号宗地任公司大渡口区大重庆市卢大渡口渡口组团E分大渡口山房地产商务用1868.42013716拍卖223433.066900110671250012.95%区区E47-5-组团开发有限地63/05号宗地公司大渡口区大渡口组团C分大渡口区C15-3/01(大渡口二类居115.273198.2蓝光2013729拍卖505732.821425802118345600区部分)、C44-组团住用地%22-1/03(部分)宗地数据来源：旭日地产研究中心备注：成交土地只包括居住和商业用地9月重庆市出台五大功能区，大渡口区“一地占两区”，大渡口转型在即，除了改造提升旧城区外，该区还将进行“扩城”，这一区域规划的出台，为大背景三渡口区土地市场、商品房市场的发展提供机遇。9月24日，该区召开的十一届四次全会传出消息——将通过加快城市转型，提高综合竞争力，推动大渡口实现后发赶超，都市功能核心区未来两年，使高新技术增加值占到GDP的5%，第三产业占GDP比重达到58%以上。大渡口转型在即，除了改造提升旧城区外，该区还将进行“扩城”。南拓：打造半岛新城。大渡口将以西城大道、滨江路都市功能拓展区为主动脉，向内环以南的八桥、建胜、茄子溪地区有序拓展城市空间，统筹基础设施、产业布局和城市开发。力争三年成势、五年成型、十年成城。北优：提升中心城区。以九宫庙商圈为中心，推进环湖滨路片区开发，建设大型城市商业综合体，提高商业辐射能力，打造区域性商业中心。同时加快老重钢片区开发、完善双山片区综合服务配套、推进旧城改造。西进：建设西部片区。优化跳磴地区基础设施、产业、居住、旅游等功能布局，有节奏地推进西部片区开发建设。力争用3年时间，将建桥C区基本建成科技型都市工业基地，同时合理开发小南海和中梁山片区。大渡口区近两月成交土地有何特征呢？2013年9-10月各区域土地成交整体溢价率大渡口区居首位，特征一个别地块土地溢价率甚至达到142%，由此可见开发商对大渡高溢价率口区的热衷程度。土地位置2013年9-10月各区域土地成交整体溢价率起始价成交价溢价率（万元）（万元）（%）30%28%大渡口区大渡口组团V分区402997000073.70%26.90%V08-2/03号宗地25.43%大渡口区大渡口组团E分区E3-11074313600022.81%25%4、E4、E8号宗地大渡口区大渡口组团N分区1768250041.40%N40-1/02号宗地20%大渡口区大渡口组团F分区F3-707514600106.36%2/02（部分）宗地大渡口区大渡口组团F分区F6-2361948500105.34%15%2/03号宗地大渡口区大渡口组团F分区F6-585914200142.36%3/03号宗地10%大渡口区大渡口组团H分区7.22%H15-3-1/04、H15-5/04、H15-6/04、H15-7-1/04、1293351293350.00%5.18%H15-9-1/05、H15-10-1/045%4.18%号宗地2.53%大渡口区大渡口组团H分区1045751130008.06%000大渡口区中梁山组团F分区0%2582954000109.07%大渡口区九龙坡区北部新区沙坪坝区北碚区南岸区渝北区渝中区巴南区江北区F10-3/03号宗地九龙坡区大渡口组团D分区D1-整体溢价率26634268000.62%1/04号宗地数据来源：旭日地产研究中心备注：成交土地只包括居住和商业用地特征二2013年9-10土地成交整体楼面单价大渡口区处于中等水平，但2013年整体楼面单价同比2012年上涨32.8%，由此可见大渡口区区域热度高楼面单价越来越高。2013年9-10月各区域土地成交楼面单价2012、2013年大渡口区土地8000成交楼面单价走势721630007000265660002500486350002007200037634000267526453000257024361500200019072000100010000500002012年2013年成交楼面单价（元/㎡）整体楼面单价（元/㎡）数据来源：旭日地产研究中心备注：1.成交土地只包括居住和商业用地2.2013年整体楼面单价数据是截止到10月底的土地成交数据特征三部分成交土地楼面单价已超过4000元/㎡，按照同类型物业建安成本（包括静态规费、税费）5500元/㎡，预计未来一年内建面成本将超过高销售成本10000元/㎡。土地面积最大可建面积起始价成交价楼板价土地位置组团位置竞得单位用途容积率溢价率（%）(m2)(㎡)（万元）（万元）(元/㎡)重庆重实房地大渡口区大渡口组团V分区大渡口组团产开发有限公二类居住用地397814.0159124402997000073.70%4399.08V08-2/03号宗地司大渡口区大渡口组团E分区华润置地（成商业用地、二类居大渡口组团692934.8329555.011074313600022.81%4126.78E3-4、E4、E8号宗地都）有限公司住用地大渡口区大渡口组团N分区大渡口组团亿地地产商业用地62812.0125641768250041.40%1989.81N40-1/02号宗地大渡口区大渡口组团F分区二类居住用地、商大渡口组团钰鑫置业67334.530303707514600106.36%4818.00F3-2/02（部分）宗地业用地、商务用地大渡口区大渡口组团F分区二类居住用地、商大渡口组团朵力437443.01312232361948500105.34%3696.00F6-2/03号宗地业用地、商务用地大渡口区大渡口组团F分区二类居住用地、商大渡口组团朵力130203.039060585914200142.36%3635.43F6-3/03号宗地业用地、商务用地大渡口区大渡口组团H分区H15-3-1/04、H15-5/04二类居住用地、商、H15-6/04、H15-7-大渡口组团佳兆业业用地、商务用地、3030292.37119661293351293350.00%1816.591/04、H15-9-1/05、中小学用地H15-10-1/04号宗地二类居住用地、商大渡口区大渡口组团H分区大渡口组团融科业用地、商务用地、1982272.96587203.981045751130008.06%1924.37医疗卫生用地大渡口区中梁山组团F分区二类居住用地、商中梁山组团朵力4783131434962582954000109.07%37