达州市2013年房地产市场调查简报一、城市概况1、人口地理达州：中国圆心城、川东明珠、中国气都、四川省园林城市。1999年经国务院批准，由原达川地区更名建立。位于四川省东部，辖2区（通川区、达川区）4县（渠县、宣汉、万源、开江）1市（大竹），幅员1.66万平方公里。“十二五”期间，达州市将成为四川培育十一个特大城市之一。根据《达州市2012年统计公报》提供数据：截止到2012年12月31日，达州全市户籍人口688.2万人，常住人口549.27万人，主城区人口达78万人。2、达州区位交通区位：区位优越，交通便捷，四大名城交汇辐射的核心地带。达州地处川渝鄂陕四省市结合部和长江上游成渝经济带，位于中国西部四大名城——成都、重庆、西安、武汉交汇辐射的核心地带。素有“川东明珠、巴蜀秀壤”之美誉。交通：秦巴地区物质集散地、商贸中心、是交通枢纽和物流中心。达州是中国179个公路运输主枢纽之一和四川省12个区域性次级枢纽城市之一，达州火车站是西南第三大火车站，达州境内水陆空立体交通体系完备，是四川省通江达海的东通道，四川省“东出西进”的桥头堡，是重要的物流枢纽城市。距离成都460公里，车程约6小时；距离重庆228公里，车程约3小时。3、经济指标近几年，达州市经济不断攀升，人均GDP一直保持三位数的增长速度。2012年，达州市GDP总量居于全省21个地级市第6位。城市达州绵阳泸州GDP总量（亿元）1135.461346.41030.45GDP增速（%）13.613.314.8人均GDP（元）164992468624317户籍人口（万人）688.2545.4505.21常住人口（万人）549.27464425城乡居民储蓄存款余额（亿元）951.21122757社会消费品零售总额（亿元）380.4572.8358.384、经济支柱产业达州市充分发挥独特的区位优势、交通优势，商品辐射能力较强，大力发展商贸流通，实施“流通兴市”战略，形成了以钢铁、建材、冶金、能源、石油、化工、农业、汽车配件、矿业的经济支柱产业来支撑达州市的经济发展。5、城市规划按照《达州市城市总体规划》，达州城市定位为：中国西部天然气能源化工基地，川渝鄂陕结合部交通枢纽、商贸物流中心，环渝复地经济区块的现代生态宜居区域中心城市。老城区：规划到2030年建成区面积约12平方公里（含张家坝、韩家坝），人口规模22万人。功能定位：城市商贸中心、区级行政中心、职业教育中心，以传统商贸、文化娱乐、职业教育与居住为主的综合发展区。西外新区：规划到2030年建成区面积约32平方公里，人口规模45万人。功能定位：全市中央商务区、行政文化中心、区域性商贸物流生产性服务基地，以行政管理、金融商务办公、总部经济、科技研发为主，配套文化教育、体育、医疗与居住的综合发展区。南城片区：规划到2030年建成区面积约20平方公里（含小河咀、三里坪、梨树坪），人口规模28万人。功能定位：城市副中心与城市门户，以金融、商务办公、居住为主的综合发展区。二、2011——2013年达州市主城区土地供应与成交2011年全年，达州市主城区（通川区、达川区）共成交住宅用地10宗，成交总面积661亩，可建建筑面积102万㎡。成交地块最为为西外新区塔石路与凤凰大道交汇处（通川区西外新区），面积50.8亩，容积率4，成交楼面价2156元/㎡。2012年全年，达州市主城区（通川区、达川区）共成交住宅用地5宗，成交总面积303.37亩，可建建筑面积48万㎡。成交地块最贵为西外新区西北环线地块（通川区西外新区），面积24.5亩，容积率3.0，成交楼面价1900元/㎡。2013年1-9月，达州市主城区（通川区、达川区）共成交住宅用地14宗，成交总面积800.1亩，可建建筑面积140万㎡。成交地块最贵为达州西外新区车管所对面地块（通川区西外新区），面积41.7亩，容积率1.8，成交楼面价2500元/㎡。小结：经过2011年政策打压，2012年达州市放缓土地出让节奏。待市场回暖后，2013年1-9月，达州市住宅用地成交总量为前两年成交总量的4/5。三、2011-2013年1-9月达州市房地产市场情况1、2011年达州市主城区（通川区、达川区）房地产市场供应与成交回顾2011年，中央政府加强对房地产调控，加之5月份“明码标价”政策出台，导致达州市整体呈现“供大于求”市场趋势，住宅成交量急剧下滑，供需差距更加明显。据统计，2011年，达州市全年累计成交房源仅1900套，成交套内面积90㎡，市场存量急剧攀升。2、2012年达州市主城区（通川区、达川区）房地产市场供应与成交回顾（1）供应方面：2012年全年达州市（通川区、达川区）新增供应69.9万㎡，7148套住宅。其中通川区新增供应28.9万㎡，共3122套，达川区新增供应41万㎡，共4026套住宅。（2）成交方面：2012年全年达州市（通川区、达川区）共成交住宅9612套。其中通川区成交5485套（成交套均面积92㎡），达川区成交4127套（成交套均面积101㎡）。下图为达州市主城区2012年成交走势图：下图为达州市2012年住宅套均成交面积走势图：2012年全年，达州市通川区住宅成交套均面积89.69㎡，达川区住宅成交套均面积83.44㎡。除通川区2-3月成交套均面积超过100㎡，其余月份均在100㎡以下。（5）达州市2012年住宅成交均价走势图2012年全年，通川区住宅成交均价4971.85元/㎡。达川区住宅成交均价4688.36元/㎡。月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月通川522443575834524547715392484046955209480346514634达川4437486046204834【注：1-8月因达川区住宅成交数据缺失，造成本文达川区住宅统计数据与实际成交数据有一定出入，此处仅供参考】2、达州市2013年1-9月房地产市场现状（1）新增供应套数2013年1-9月，达州市（通川区、达川区）新增供应房源12145套。新增供应量见下图：月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月合计通川区85202086843044125906642616972达川区48200472514137950733814815173（2）成交情况2013年1-9月，达州市（通川区、达川区）共成交房源13817套，成交总面积107.28万㎡。通川区成交均价5054.82元/㎡、达川区成交均价4862.15元/㎡。下图为达州市2013年1-9月成交量走势图。月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月合计通川区45547180582713968065517256926728达川区63012639865577018527746257017089（3）成交均价2013年1-9月，通川区住宅成交均价5054元/平米，成交套均面积90㎡；达川区住宅成交均价4862元/平米，成交套均面积84㎡。月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月合计通川区4830515550365083495450295104518151165054达川区4433471146274564525050584909507151324862小结：由于2011年严厉的调控政策，达州市大量购房群里陷入观望状态，导致供需差距较大，市场存量较高；2012年“止跌回稳”，自5月开始逐渐回暖，呈现低开高走，曲折上行的态势，购房预期逐渐增强，成交稳步回升；2013年1-9月，达州房地产市场延续2012年的市场趋势，去化量有所上升，单盘平均月去化量20-50套房源，最高月去化为60-400套。同时，在成交的面积和价格来看，达州房地产市场目前仍以刚性需求支撑，总价40万左右、面积在70-90的小户型房源更受到购房市场的青睐。5、达州市房地产市场现状及各板块代表项目目前达州市主城区共有40个项目楼盘，其中28个为在建在售项目楼盘，12个为在建未开盘项目楼盘。通川区成交均价5054.82元/㎡，达川区成交均价4862.15元/㎡。达州市房地产市场存量及潜在供应量一般。截止到2013年9月30日，达州市主城区（通川区、达川区）市面上可售住宅源为14036套。去化周期约13个月。【该数据来源着达州市房管局，并不包含2013年已成交、在建设、未开发的用地。】（下图为达州市目前在售楼盘分布图。）通州区代表楼盘：滨江·山语城地址：开盘时间：2013年5月11日占地面积：18亩建筑面积：10万㎡容积率：7.5产品形态：清水高层销售均价：5300元/㎡达州市首个教育地产。毗邻达州市重点小学，达州国家级示范高中；距离市政广场、医院、美食街、体育馆等；以区域和交通、教育优势、项目概况：成熟的生活配套成为该项目最大卖点。2013年5月11日，开盘当天销售350套，成交1.4亿元。至今销售约600套。通州区代表楼盘：香榭国际地址：达州西外凤凰大道与金龙大道交界处开盘时间：2013年8月24日占地面积：50亩建筑面积：19万㎡容积率：4.0清水：5300元/㎡产品形态：清水、精装销售均价：精装：6900元/㎡项目位于达州西外核心城市居住、城市休闲、城市商务、城市旅游核心交汇点，达州市首个精装房项目，毗邻30亩湿地公园；距达州市内项目概况：约5分钟车程，交通方便，区域位置优越。周边配套达州重点小学、高中、医院等。开盘当天销售约300套房源。通州区代表楼盘：罗浮?南山美庐二期地址：达州西外凤凰大道与金龙大道交界处开盘时间：2013年7月占地面积：146亩建筑面积：21.2万㎡容积率：2.2产品形态：高层、清水销售均价：清水：5100元/㎡达州市首个欧洲园林景观和外立面打造的项目。首个小区项目搭配活项目概况