2013年第二季度深圳市存量住房?600价格报告?深圳市新永基房地产评估顾问有限公司?深圳市新永基房地产评估顾问有限公司数据信息中心?2013?07?20?2013年第一季度深圳市存量住房600价格报告?【报告摘要】??2013年二季度深圳市存量住房600价格延续了自2012年7月份以来持续的增长态势，尤其是4月份及6月份，单月涨幅分别达到了2.39%和2.43%。至二季度末，深圳市存量住房600的均价首次突破23000元/㎡，创下23786元/㎡的历史新高。从2012年7月份起至2013年二季度末的这一轮价格上涨的总涨幅已超过15.6%。2013年二季度深圳市存量住房600价格二季度总涨幅为6.51%，从2013年3月份的22302元/㎡涨至23786元/㎡，其中4月份环比价格涨幅基本与3月份持平（2.39%），5月份价格涨幅有所回落，仅为1.69%；进入6月份，深圳市存量住房600价格单月增加565元/㎡，达2.43%。分析不同面积段的物业，50㎡以下、50-100㎡、100-150㎡以及150㎡以上大户型的不同面积段的价格在2013年二季度的三个月均有不同程度的上涨，涨幅最大的是50-100㎡面积段的物业，其次依次为100-150㎡、50㎡以下、150㎡以上面积段的物业。按区域分析，2013年二季度，罗湖、福田、南山、宝安、龙岗五区存量住房600整体均价都是稳步增加，涨幅基本一致。2013年二季度深圳市六个区存量住房600价格排名从高到低依次如下：福田、南山、盐田、罗湖、宝安、龙岗。其中福田区和南山区的价格不相上下，在26600-27800元/㎡的价格区间；盐田区的价格在23700-24600元/㎡的价格区间；罗湖区和宝安区的存量住房600均价比较接近，在20700-22000元/㎡的价格区间；龙岗区最低，均价在14000-15300元/㎡的价格区间。2013年二季度深圳市存量住房成交量总体放缓，住宅物业总成交量为17854套，较一季度住宅物业总成交量（29171套）下降38.79%。总建筑面积1508083.49平方米，较一季度（总建筑面积1502730.66平方米）下降1%。2013年二季度深圳市各区的成交量总的趋势基本相同，增降幅较平缓。龙岗、宝安两区的成交量较大，分别占全市总成交量的25%和20%。其次为福田区（19.7%），罗湖区（16.9%）及南山区（15.9%），而盐田区最小，仅占2.5%。????12013年第一季度深圳市存量住房600价格报告?【注释】?“存量住房600价格”——“600价格”，指本分析报告所选取的较能反映深圳存量住房的价格走势、能够代表区域房地产市场和各种类型住房物业价格的600个样板楼盘，在对其客观市场价格进行分析计算后得到的，反映深圳市存量住房市场水平的客观价格。“600”代表楼盘入选前提：（一）入市3年以上，（二）市场活跃度在前600位的楼盘。目的是让我们可以比较直观而且有较长的观察期去了解和研究深圳市存量房地产市场价格的变化趋势，代表深圳市存量住房整体价格的指标不会因为某一、两个大型高价位楼盘的入市而受到干扰，造成整体价格短时间内忽高忽低。从过去两年的研究结果来看，采用“存量住房600价格”对区域市场存量住房的价格走势进行分析，比较接近广大市民对存量住房市场价格的实际感受，有较广泛的代表性和认同感。“存量住房600样板楼盘”所反映的不只是我们在深圳市5000多个存量住宅楼盘中所挑选的600个样板楼盘，这些样板楼盘也不是简单地平均分配给各个区，而是按各区活跃楼盘的比例来分配代表楼盘的名额。即我们对深圳市的“整体价格”、“50㎡以下”、“50-100㎡”、“100-150㎡”和“150㎡以上”面积类型存量住房分别选取600个入市3年以上，且市场活跃度在前600位的楼盘。例如在“整体价格”600楼盘池中，罗湖区符合入市3年以上，且市场活跃度在全市前600位的楼盘占了105个，原特区外的宝安区入选了107个，均超过了平均数，而盐田区虽然属于特区内老区，但由于城市功能定位差异，居住人口密度小，商品住房数量与其他区相比有较大差距，故在“整体价格”方面仅入选了23个样板楼盘，仅占3.8%，可见盐田区商品住房在深圳存量住房价格方面的影响有限、发言权较弱。而在“50㎡以下”面积段的样板楼盘中，罗湖区入选了132个，较“整体价格”中罗湖区所入选的105个为多，说明小户型物业在罗湖区这个深圳的传统老区中较为集中，交易较为活跃，新永基IDEAS房地产自动估价系统选择更多罗湖区的样板楼盘进入“600”价格分析池，也是一种比较科学的做法。?22013年第一季度深圳市存量住房600价格报告?一、背景2013年上半年，史上最严厉的“国五条”出台，抗起打压高房价的重任，国五条继续从限购、限贷、二手房交易按差价20%严征个税、制定房价控制目标等方面，对房地产市场进行调控，新政于4月份开始实施，从上半年楼市的运行情况来看，新政的调控效果不尽人意，对于宏观调控已司空见惯的房地产市场，对于新出台的调控举措已有一定的免疫能力，2013年二季度的房价仍然是稳中看涨，成交量较一季度末（3月份）有所下降，回落到正常水平。二、2013年二季度深圳市存量住房600价格持续走高2013年二季度深圳市存量住房600价格延续了2012下半年持续走高的态势，且二季度价格涨势凶猛，总涨幅达6.51%，其中4月份环比价格涨幅基本与3月份持平，5月份价格涨幅有所回落，仅为1.69%；进入6月份，深圳市存量住房600价格单月增加565元/㎡，环比增长率为2.43%。2012年7月-2013年6月份深圳市存量住房600价格走势图见图一：图一：2012年7月-2013年6月深圳市存量住房600价格走势图24000236002322123786232002280022835224002200022302216002111621306217482181221589212002141620800207712057120400200002012-07（数据来源：深圳市新永基房地产评估顾问有限公司数据信息中心2012-08IDEAS系统，下同）2012-092012-10从长期趋势来看，从这一轮价格上涨的起点2009年1月至2013年6月这四年多的2012-11时间，涨幅已达117.91%。2012-12从2011年4月至2012年深圳市存量住房600价格始终在200002013-01至22000元/㎡的区间徘徊，2013年第二季度深圳市存量住房600价格涨势持续，均2013-02价一举突破23000元/㎡的大关，62013-03月份更是创下23786元/㎡的历史新高。从2012年7?2013-0432013-052013-062013年第一季度深圳市存量住房600价格报告?月以来，持续将近一年的增长，从20571元/㎡至这季度末的23786元/㎡，涨幅为15.6%，其中2013年二季度的涨幅为6.51%。图二：?2009年1月‐2013年6月深圳市存量住房600整体均价250002378624000230002230221748220002138921385210002181220000190002008218000170001627716000150001400013000120001055111000100002009-012009-042009-072009-102010-012010-042010-072010-102011-012011-042011-072011-102012-012012-042012-072012-102013-012013-04从环比增幅数据可以看出，2012年7月至2013年6月，环比均为正增长，各月环比涨幅不一，从增长率的曲线来看，前面8个月的环比涨幅幅度较小，3月份由于政策的刺激，涨幅被瞬间拉大，单月涨幅为490元/㎡。4月份持续较大涨幅，单月涨幅为533元/㎡。到了6月份，涨幅更是达到了565元/㎡的新高。以2009年1月的深圳市存量住房600价格为基数100，2013年二季度的价格指数分别为216.4、220.1、225.4，价格指数已然翻倍。详细数据见表一、图三：?42013年第一季度深圳市存量住房600价格报告?表一：2012年7月-2013年6月深圳市存量住房600价格表单位：元/㎡存量住房环比增长额环比增幅同比增幅600价格指年-月600价格（元）（%）（%）数2012-07205712101.03%-3.61%195.02012-08207712000.97%-2.89%196.92012-09211163451.66%-1.26%200.12012-10213061900.90%0.43%201.92012-11214161100.52%2.18%203.02012-12215891730.81%4.43%204.62013-01217481590.74%6.90%206.12013-0221812640.29%8.22%206.72013-03223024902.25%11.05%211.42013-04228355332.39%13.25%216.42013-05232213861.69%14.58%220.12013-06237865652.43%16.82%225.4图三：2012年7月-2013年6月深圳市存量住房600价格环比涨幅6005653.00%5334905002.00%3864003451.00%3002102001902001731590.00%11010064-1.00%0-2.00%-100-20