2013年第一季度深圳市存量住房600价格报告深圳市新永基房地产评估顾问有限公司深圳市新永基房地产评估顾问有限公司数据信息中心2013-04-122013年第一季度深圳市存量住房600价格报告【报告摘要】2013年一季度深圳市存量住房600价格延续了自2012年3月份以来持续的增长态势，尤其是三月份，单月涨幅达到了2.25%。至一季度末，深圳市存量住房600价格的均价首次突破22000元/㎡，创下22302元/㎡的历史新高。从2012年3月份起至2013年一季度末的这一轮价格上涨的总涨幅已超过11%。2013年一季度深圳市存量住房600价格一季度总涨幅为3.3%，从2012年12月份的21589元/㎡涨至22302元/㎡，其中一月份环比价格涨幅基本与12月份持平（0.74%），2月份由于受春节假期影响环比价格涨幅明显减少，仅为0.29%；进入三月份，深圳市存量住房600价格单月增加490元/㎡，达2.25%。分析不同面积段的物业，50㎡以下、50-100㎡、100-150㎡以及150㎡以上大户型的不同面积段的价格在2013年一季度的三个月均有不同程度的上涨，涨幅最大的是50-100㎡面积段的物业，其次依次为100-150㎡、50㎡以下、150㎡以上面积段的物业。按区域分析，2013年一季度，罗湖、福田、南山、宝安、龙岗五区存量住房600整体均价都是稳步增加，涨幅基本一致。只有盐田区在这一季度有小幅震荡，1、2月份有小幅下降，3月份迅速反弹，单月涨幅超过3%。2013年一季度深圳市六个区存量住房600价格排名从高到低依次如下：福田、南山、盐田、罗湖、宝安、龙岗。其中福田区和南山区的价格比较接近，在25000-26000元/㎡的价格区间；盐田区的价格在22000-23000元/㎡的价格区间；罗湖区和宝安区的存量住房600均价比较接近，在20000元/㎡左右；龙岗区的价位最低，均价在13000-14000元/㎡的价格区间。2013年一季度深圳市存量住房成交量较大，尤其是3月份成交量急剧放大，这一个月的住宅物业成交量达17527套，总建筑面积1502730.66平方米，这个成交套数是1月份的将近2.2倍。2013年一季度深圳市各区的成交量总的趋势基本相同，同涨同跌，尤其是二月份各区的成交量都非常接近，但3月份各区成交量呈井喷状，急速上升。福田区的成交量占到了全市的22.8%，龙岗区也占到22.1%，而盐田区最小，仅占2.3%。12013年第一季度深圳市存量住房600价格报告【注释】“存量住房600价格”——“600价格”，指本分析报告所选取的较能反映深圳存量住房的价格走势、能够代表区域房地产市场和各种类型住房物业价格的600个样板楼盘，在对其客观市场价格进行分析计算后得到的，反映深圳市存量住房市场水平的客观价格。“600”代表楼盘入选前提：（一）入市3年以上，（二）市场活跃度在前600位的楼盘。目的是让我们可以比较直观而且有较长的观察期去了解和研究深圳市存量房地产市场价格的变化趋势，代表深圳市存量住房整体价格的指标不会因为某一、两个大型高价位楼盘的入市而受到干扰，造成整体价格短时间内忽高忽低。从过去两年的研究结果来看，采用“存量住房600价格”对区域市场存量住房的价格走势进行分析，比较接近广大市民对存量住房市场价格的实际感受，有较广泛的代表性和认同感。“存量住房600样板楼盘”所反映的不只是我们在深圳市5000多个存量住宅楼盘中所挑选的600个样板楼盘，这些样板楼盘也不是简单地平均分配给各个区，而是按各区活跃楼盘的比例来分配代表楼盘的名额。即我们对深圳市的“整体价格”、“50㎡以下”、“50-100㎡”、“100-150㎡”和“150㎡以上”面积类型存量住房分别选取600个入市3年以上，且市场活跃度在前600位的楼盘。例如在“整体价格”600楼盘池中，罗湖区符合入市3年以上，且市场活跃度在全市前600位的楼盘占了105个，原特区外的宝安区入选了107个，均超过了平均数，而盐田区虽然属于特区内老区，但由于城市功能定位差异，居住人口密度小，商品住房数量与其他区相比有较大差距，故在“整体价格”方面仅入选了23个样板楼盘，仅占3.8%，可见盐田区商品住房在深圳存量住房价格方面的影响有限、发言权较弱。而在“50㎡以下”面积段的样板楼盘中，罗湖区入选了132个，较“整体价格”中罗湖区所入选的105个为多，说明小户型物业在罗湖区这个深圳的传统老区中较为集中，交易较为活跃，新永基IDEAS房地产自动估价系统选择更多罗湖区的样板楼盘进入“600”价格分析池，也是一种比较科学的做法。22012年4月-2013年3月深圳市存量住房600价格走势图224002230222000218122013年第一季度深圳市存量住房600价格报告21600一、背景217482012年虽然政府多次强调继续从严加紧对房地产市场的紧缩调控，但是同时也出台了一些微调政策，市场信心得到恢复，加上市场上刚需的支持，2012年的房地产市场21589从4月份开始持续回暖，深圳存量住房600价格全年的涨幅接近8%。为了控制房地产价格过快增长，201321200年2月20日，国务院出台了新国五条的加强房地产市场调控的政21416策措施，3月1日国务院办公厅发布新“国五条”细则，尤其是对出售自有住房按规定21306应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。此政策一出台，为了规避新的税费政策，赶上各地细则出台实施之前的末班车，各地房地产市场顿时风生水起，挂牌和成交量猛增，价格也出现2111611个月以来持续增长的最大涨幅。20800二、2013年一季度深圳市存量住房600价格持续走高205712013年一季度深圳市存量住房600价格延续了2012年持续走高的态势。一季度总20771涨幅为3.3%，其中一月份环比价格涨幅基本与12月份持平，2月份由于受春节假期影20361响环比价格涨幅明显减弱，仅为0.29%；进入三月份，受新国五条政策的影响，深圳市存量住房600价格单月增加20400490元/㎡，环比增长率为2.25%。2012年4月-2013年3月份深圳市存量住房600价格走势图见图一：图一：202662016320000（数据来源：深圳市新永基房地产评估顾问有限公司数据信息中心IDEAS系统，下同）32009年1月-2013年3月深圳市存量住房600整体均价23000223022174822000213892138521000218122000020082190001800017000162771600015000140002013年第一季度深圳市存量住房600价格报告从长期趋势来看，从这一轮价格上涨的起点130002009年1月至2013年3月这四年多的时间，涨幅已达111.4%。从2011年4月至2012年深圳市存量住房600价格始终在20000至22000元/㎡的区间徘徊，进入这个季度末，深圳市存量住房600均价一举突破22000元/㎡的大关，创下22302元/㎡的历史新高。从120002012年4月以来，持续将近一年的增长，从20082元/㎡至这季度末的22302元/㎡，涨幅为11%，其中2013年一季度的涨10551幅为3.3%。11000图二：100000104071001040710010407100104071001-----------------20092009200920092010201020102010201120112011201120122012201220122013从环比增幅数据可以看出，2012年4月至2013年3月，环比均为正增长，各月环比涨幅不一，从增长率的曲线来看，前面11个月的环比涨幅幅度较窄，3月份由于政策的刺激，涨幅被瞬间拉大，单月涨幅为490元/㎡。以2009年1月的深圳市存量住房600价格为基数100，2013年一季度的价格指数分别为206.1、206.7、211.4，价格指数已然翻倍。详细数据见表一、图三：42012年4月-2013年3月深圳市存量住房600价格环比涨幅4903.00%4503453502.00%2502102001901731591.00%1501039511081642013年第一季度深圳市存量住房600价格报告表一：2012年4月-2013年3月深圳市存量住房600价格表50单位：元/㎡0.00%存量住房环比增长环比增幅同比增幅年-月600价格指数600价格额（元）（%）（%）-502012-0420163810.40%-2.01%191.12012-05202661030.51%-4.45%192.12012-0620361950.47%-4.24%193.0-150-1.00%2012-07205712101.03%-3.61%195.02012-08207712000.97%-2.89%196.92012-09211163451.66%-1.26%200.1-2502012-10213061900.90%0.43%201.9-2.00%2012-11214161100.52%2.18%203.02012-12215891730.81%4.43%204.6-3502013-01217481590.74%6.90%206.12013-0221812640.29%8.22%206.72013-03223024902.25%11.05%211.4-450-3.00%2012-02012-2012-2012-2012-2012-02012-12012-12012-12013-020