300250PropertyTimes200南京2013年第三季度高端住宅价格持续攀升hh1502013年10月11日?本季度南京甲级写字楼租金价格上涨至人民币每天每平方米3.96元目录（0.64美元），环比上升1.28%（图一）。由于鼓楼地区净吸纳量的改善，本季度南京甲级写字楼市场的空臵率微幅下降0.42个百分点到经济概览2达100。7.69%写字楼市场3商铺市场4?核心商圈内优质商铺的平均租金环比增长0.46个百分比，同比增长个百分比，达到人民币每天每平方米元（美元）。商工业市场54.1533.815.49铺出租率改善至93.29%，环比增长0.47%。住宅市场6?本季度南京工业物业平均租金基本和上季度持平，达到人民币每月每平方米26.7元50。本季度南京优质仓库的空臵率达13.7%，比上季度下降2.1作者个百分点。ShaunBrodie?高端住宅市场方面，总计62,902平方米的公寓和7,871平方米的别墅华东区研究部主管在本季度推向市场。高端非服务式公寓的价格上涨到人民币每平方米中国区战略研究主管26,638元（4,324美元），环比上升1.63％。高端别墅的价格为人民币+862122080529每平方米23,799元（3,863美元），环比上升1.33%。shaun.fv.brodie@dtz.com张睿图一0DTZ戴德梁行研究部DTZ甲级写字楼价格指数(2009年第一季=100)+862122080197ray.r.zhang@dtz.com王钢DTZ戴德梁行研究部+862122080196paul.g.wang@dtz.com2009201020112012联系方式聂安达2013F2017F北亚区研究部主管+85225070779andrew.ness@dtz.comHansVrensen全球研究部主管甲级写字楼租金甲级写字楼售价+44(0)2032962159注：F表示预测数据hans.vrensen@dtz.com资料来源:DTZ戴德梁行研究部DTZResearch南京2013年第三季度经济概览表一经济指标2013年第2季度，南京全市地区生产总值3,788.33亿元（614.98亿美元），比上年同期增长10.9%。指标时期单位数值比去年同期增2013年1至7月，南京固定资产投资总额同比增长长(%)12.8%，达3,071.4亿元（498.60亿美元）（表一）。地区生产2013二季亿人民币3,788.3310.92013年第2季度，南京市城镇居民人均可支配收入为总值度21,210元（3443.2美元），同比增长9.4%（表一）。规模以上2013年1-7亿人民币7,262.2510.3工业总产月2013年1至7月，全市实现规模以上工业总产值为值7,262.25亿元（1,178.93亿美元），同比增长10.3%（表一）。人均可支2013年二人民币21,2109.4配收入季度2013年7月，南京市居民消费价格指数为102.7，同比实际利用2013年1-7亿美元16.17-24.2增长2.7%（表一）。外资月固定资产2013年1-7亿人民币3,071.412.8投资月总额消费物价2013年7-102.72.7指数月资料来源:南京统计局www.dtz.comPropertyTimes2300250南京2013年第三季度70060%200写字楼市场表二甲级写字楼市场数据600南京甲级写字楼市场连续四个季度无新增供应。目前南京总体甲级写字楼存量仍维持在1,202,187平方米（表二）。50%区域150总存量空臵率租金租金季度变本季度总体上租赁需求比较平淡，除了鼓楼地区净吸纳量(平方米)(%)(人民币/平化(%)明显上升外，其他区域并无明显的大面积吸纳出现。南京方米/天)本季度的净吸纳量为4,991平方米，较第2季度显著下降。500新街口地区甲级写字楼可供出租面积的短缺一定程度上抑玄武214,1495.353.922.08制了金融业客户的寻租需求。预计随着今年四季度德基广100鼓楼342,67010.164.030.50场二期和金陵饭店二期的入市，供应短缺的局面将得到改观。秦淮410,7367.284.072.2640%建邺234,6326.913.700.54由于鼓楼地区净吸纳量的改善，本季度南京甲级写字楼400市场的空臵率微幅下降0.42个百分点到达7.69%（表总体1,202,187507.693.961.28二）。附注：租金指的是“面成交租金”资料来源:DTZ戴德梁行研究部本季度南京甲级写字楼租金价格上涨至人民币每天每平方3.96元（0.64美元），环比上升1.28%（表二）。本图二0季度租金的增长或多或少抑制了一些中小企业的需求。30030%DTZ甲级写字楼价格指数(2009年第一季=100)随着四季度新街口两个地标性项目的入市，短期内我们预测平均租金将被推高。长期来看，由于未来几年大量河西项目的集中供应，租金的增长将趋于平缓（图二）。本季度南京甲级写字楼资本价值持续上升至人民币每平米23,910元（3,881美元），市场回报率达到6.05%，2002009201020112012环比下调10个基准点。市场回报率持续下降而资本价值持续上升的态势有利于投资者对于南京写字楼市场继2013F20%2017F续保持乐观的态度。预计由于年底的核心区域新增供应的入市，四季度南京甲级写字楼租金甲级写字楼售价甲级写字楼市场整体表现将得到改善。在此期间，租金100增长估计在1-2%，写字楼市场空臵率短期内会上升10注：F表示预测数据资料来源:DTZ戴德梁行研究部个百分点。预计四季度写字楼市场回报率将会稳定在6.0-6.3%之间而资本价值将会维持上升态势，同比增幅图三在之间。10%6-8%甲级写字楼空臵率走势及供需面积，千平方米02005200720092011Q32014F2016F-1000%2013新增供应吸纳量空置率注：F表示预测数据资料来源:DTZ戴德梁行研究部www.dtz.comPropertyTimes3150140130南京2013年第三季度100%12099%表三商铺市场优质商铺市场数据中国2013年7月社会消费品零售总额的同比涨幅为商圈98%总存量新增供租金（人租金季度13.2%，而1月至7月的社会消费品零售总额同比涨幅（平方应（平民币／平变化为12.8%。由此可见国内消费市场的活力正被释放。南110米）方米）方米／（％）京7月的社会消费品零售总额同比涨幅远高于国内的平天）均值，达到16.8%。南京市中心97%787,514-33.810.46在河西，位于元通地铁站旁边的奥体苏宁广场，华新城数据源：DTZ戴德梁行研究部和南京环球贸易广场正在建设。而在周边，大量住宅与图四写字楼项目正在开发。当这些新增供应大多被吸纳后，DTZ优质零售物业价格指数（1002009年第一季度＝100）元通预计将在未来的5至10年内会成为一个成熟的高96%档商圈，拥有近400,000平方公米的商铺面积总存量。这接近了目前新街口核心商圈的总存量。在品牌方面，H&M在德基广场底层开出其在南京的第四95%家分店，面积1,000平方米。此店提供女士，男士，和青年服装，饰品，内衣等各种产品。兰蔻在中国的第一90家独立的旗舰店也在德基广场开幕了。在艾尚天地，Hollister开设了江苏地区的第一家旗舰店。通过引入一94%系列的时尚流行品牌，艾尚天地正在成为新街口商圈的20092010201120122013时尚潮流购物胜地。总体看来，此季度的核心商圈内并没有出现新增优质商数据源：DTZ戴德梁行研究部93%铺供应。核心商圈内优质商铺的平均租金环比增长图五0.46%，同比增长4.15%，达到人民币每天每平方米南京商铺入住率（2009年第一季度–2013年第三季度）33.81元（5.49美元）（图四）。商铺出租率改善至93.29%，环比增长0.47%（图五）。92%南京目前市中心新街口一带，江宁和河西新区一带都有着大量的购物中心在建设中。优质零售物业的新增供应高峰预计将在2015年出现，当年供应超过500,000平方米。随着商铺设施的升级，越来越多的国际品牌进入和91%一系列促进消费的政策推出，我们预计南京的优质商铺租金在近期保持上涨的势头。20092010201120122013数据源：DTZ戴德梁行研究部表四部分商铺未来供应商圈部分项目预测上市时间河西金奥大厦2013年夫子庙水平方2013年第四季度数据源：DTZ戴德梁行研究部www.dtz.comPropertyTimes4700600500南京2013年第三季度400工业市场表五工业市场数据300本季度（截至到2013年6月8日）南京共出让了26块工租金(人民币季度变化(%)空臵率(%)业用地，平均楼面地价达到人民币每平米239.0元（38.8/平方米/月)美元），环比下降16.4%（图六）。研发办公楼3407.33.4-总体上本季度南京工业物业平均租金基本和上季度持平，仓库20023.00.013.7达到人民币每月每平方米26.7元（4.3美元）。其中，优质仓库的平均租金保持不变在人民币每月每平方米23.0厂房19.8-3.8-元（3.7美元），而厂房的平均租金下调至人民币每月每资料来源:DTZ戴德梁行研究部35平方米19.8元（3.2美元）。南京经济开发区研发办公楼图六租金的上涨导致南京整体研发办公楼的平均租金上浮了2013年第三季度工业市场土地价格走势1003.4%，达到人民币每月每平方米37.3元（6.1美元）（表30五）。在物流仓储板块，本季度南京优质仓库的空臵率达13.7%，25比上季度下降2.1个百分点。0普