PropertyTimes青岛2013年第三季度130写字楼需求释放加快125120?2013年第3季度，青岛甲级写字楼租赁需求较以往几个季度明显上升，2013年10月11日加上近几个季度新入市项目较高的自用需求，全市甲级写字楼的吸纳量环115比大幅上升99.25%至40,236.29平方米。市场虽有新增供给，但由于规模目录较小，对整体市场影响有限，市场整体空置率环比下降2.78个百分点至经济概览224.99%110。青岛甲级写字楼市场整体租金基本保持稳定，为每月每平方米写字楼市场3107.05元(17.38美元)，环比上个季度小幅下降0.50%(图一)。商铺市场4?2013105年第3季度优质商业市场仍无新增供给，从整体来看，商用物业表住宅市场5现平稳。虽然经济增速的放缓促使市场整体租赁需求有所放缓，但快时尚、零售、餐饮、超市等业态仍延续前几个季度态势表现活跃，仍不断在青岛市场布局新店。经济增速放缓背景下，不同零售物业的表现仍继续分化：位于成熟优质地段的物业仍将维持满租状态，租金稳步上升；位于非成熟100地段的物业招商压力依然巨大，租金下行趋势明显。?自新国五条后政府没有更严厉的政策出台，市场持续回暖，2013年7月95至月全市一手住宅成交面积为万平方米，环比增加。8170.923.29%2013年前个月，全市住宅新房的成交均价为每平方米元美作者88,094.54(1,314.05元)，较去年同期增长5.70%。赵岩90图一华北区研究部主管甲级写字楼租金，人民币平方米月+86108519808785//Grace.y.zhao@dtz.com802013F2014F2015F2016F2017F20072008200920102012201120112013Q22013Q32013Q联系方式聂安达北亚区研究部主管+85225070779andrew.ness@dtz.comHansVrensen全球研究部主管注：F表示预测数据+44(0)2032962159资料来源:DTZ戴德梁行研究部hans.vrensen@dtz.comDTZResearch青岛2013年第三季度经济概览表一经济指标2013年上半年，青岛市全市经济运行总体稳健，全市生指标时期单位数值同比产总值达到3,629.25亿元(589.16亿美元)，同比增长(%)9.40%。其中，第三产业增加值同比增长9.1%至1,715.76地区生产总前两季亿人民币3,629.259.40亿元(278.53亿美元)，占GDP的比重为47.28%，比重较值去年同期增加0.70个百分点(表一)。规模以上工前两季亿人民币1,940.6111.05人均可支配收入持续增长，2013年上半年达到17,020业增加值元(2,762.99美元)，同比增长9.20%(表一)。人均可支配前两季人民币17,0209.22013年上半年青岛市实际利用外资额达到33.54亿美元，收入同比增长15.70%(表一)。实际外商直前两季亿美元33.5415.7接投资2013年上半年青岛市固定资产投资额同比增长20.6%至2,160.30亿元(350.70亿美元)(表一)。固定资产投前两季亿人民币2,160.320.6资总额2013年前七个月青岛市居民消费价格水平同比上涨2.3%。消费物价指前七月102.32.3其中食品和衣着类价格较去年同期分别上涨了5.1%和数5.3%，是推动居民消费价格上涨的主要因素(表一)。注：从2011年起，根据国家统计局相关规定，固定资产投资统计起点由50万元调整至500万元，上年同期数据进行了相应调整资料来源:青岛市统计局www.dtz.comPropertyTimes2青岛2013年第三季度130125写字楼市场表二120甲级写字楼市场数据35045%年第季度，市北中央商务区又迎来一栋小型写字20133115租金租金季楼入市，为市场带来平方米的新增供给，至此全总存量空置率26,796区域(人民币/平度变化(平方米)(%)市甲级写字楼的存量达到了751,564平方米(表二)。方米月40%110300/)(%)本季度青岛甲级写字楼租赁需求较以往几个季度明显上市南CBD538,74918.53115.330.64升，加上新近入市项目较高的自用需求，全市甲级写字105楼的吸纳量环比大幅上升99.25%至40,236.29平方米。崂山CBD116,22820.2087.100.4135%本季度虽有新增供应，但由于规模较小，对整体市场的100影响有限，市场整体空置率环比下降2.78个百分点至市北CBD25096,58766.7885.14-0.1624.99%(表二)。总体95751,56424.99107.05-0.5030%整体来看，青岛甲级写字楼市场租金基本保持稳定，为资料来源:DTZ戴德梁行研究部每月每平方米107.05元（17.38美元），环比上个季度图二90小幅下降0.5%。分区域租金来看，各个区域表现有所差200甲级写字楼租金，人民币/平方米/月25%异：市南CBD仍是青岛市商务氛围最浓厚、优质企业最85集中的区域，此区域的租户承租能力相对较强，随着对经济前景预测的改善，业主对于租金的期待进一步提高，802013F2014F2015F2016F2017F200720082009201020122011201加上本区域吸纳主力主要来自金融投资类、咨询类租户，15012013Q22013Q32013Q20%该类客户承租力较强，对于租金的敏感度较低。本季度市南CBD的租金环比上涨0.64%至每月每平方米115.33元(18.72美元)；崂山CBD是银行、企业总部的集聚地，随着企业的不断入驻，商务氛围不断成熟，本季度崂山15%CBD的租金环比上涨0.41%至每月每平方米87.10元100(14.14美元)；市北CBD处于起步期，商务氛围比较薄弱，业主为了吸引客户入驻，提供的优惠措施较多，本区域10%入驻客户以教育类、医疗保健类、小型贸易类公司为主，注：F表示预测数据对租金的敏感度较高，加上新项目的不断入市，本季度资料来源:DTZ戴德梁行研究部50租金环比下降0.16%至每月每平方米85.14元(13.82美图三元)(表二)。5%甲级写字楼空置率走势及供需面积，千平方米鉴于年内市场仍有10万多平方米的新增供应，届时全市平均空置率将继续攀升，竞争的加剧会迫使业主为了推进租赁进程加大租赁优惠力度，加之目前扰动中国经00%济回暖的因素仍然存在，未来青岛办公楼租金上涨空间受到抑制，未来租金上涨幅度趋缓。2007200820092010201120122013F2014F新供应吸纳量空置率注：F表示预测数据资料来源:DTZ戴德梁行研究部www.dtz.comPropertyTimes33,0002,5002,000青岛2013年第三季度1,5001,000商铺市场图四社会消费品零售总额，人民币亿元2013年上半年，青岛市全市社会消费品零售为1,356.48亿元(220.21亿美元)，同比增长12.8%，增速较去年下降5001.9个百分点(图四)。增速虽说有所放缓，但由于青岛旅游旺季的到来以及啤酒节的拉动作用，青岛消费市场仍然有一个更强的向上运动的可能性。由于社会消费品零售总额的持续放缓，预计2013年全0年青岛商铺市场的租金涨幅比去年略低。由于政府遏制公款消费，奢侈品及高端餐饮受到抑制，但以大众消费2004200520062007200820092010201120122013*者为目标市场的购物中心则持续增长，位于成熟区域的大众百货以及大众定位的购物中心强劲的销售增长是2013年商铺租金增长的主要动力。*2013年数据截止至6月资料来源:DTZ戴德梁行研究部本季度优质商业市场仍无新增供给，从整体来看，商用表三物业表现平稳。虽然市场整体租赁需求有所放缓，但快时尚、零售、餐饮、超市、等业态在本季度仍表现活跃，购物商场市场数据在青岛市场继续其扩充计划。上季度Gap继在百丽广场新增供租金范围开业后，又在CBD万达选址开店；鞋履品牌UGG在阳总存量区域应(人民币/平方光百货开出山东首家形象店、速写也在麦凯乐选址开店；(平方米)(平方米)米/月)知名自助餐品牌金钱豹以及特色火锅品牌东来顺分别在青岛中心和伟东乐客城开出新店，星巴克在麦凯乐租下台东147,0000150-1,200120平方米的营业面积；继8月2日永旺旗下的美思佰香港中路506,0000150-1,140乐超市在万邦中心开出首店后，2店也将于年内在青岛李村609,800090-960中心开业。相关业态快速发展支撑核心商圈购物中心租金保持稳定上升水平。中山路183,000090-950注释：租金按使用面积计算。经济增速放缓背景下，不同零售物业的表现仍将继续分资料来源:DTZ戴德梁行研究部化：位于成熟优质地段的物业由于积累了众多备选品牌，即使品牌调整也会维持满租的状态，虽说有扩张计划的零售商选址方面较为谨慎，但仍倾向于此类位置佳、运营成熟的物业，高的租赁需求仍将推动此类物业租金小幅上涨；而位于非成熟地段的物业，由于此类区域不断有新项目入市，面对市场供应层面的压力，开发商将会提供更多的优惠措施来吸引客户入驻，短期内租金上涨压力较大。www.dtz.comPropertyTimes41,4001,200青岛2013年第三季度1,000住宅市场表四800一手住宅市场数据（2013年1月至8月）自新国五条后政府没有更严厉的政策出台，市场持续回新增供应成交量价格(人民币/价格同比暖，开发商信心不断增加，推盘速度不断加快。2013年(平方米)(平方米)平方米)增长 (%)第3季度的