400350300250200150PropertyTimes100深圳2013年第三季度写字楼租金稳中有升hh50?第3季度，受新增供应较少、租金偏高以及部分企业购臵物业自用等2013年10月11日因素影响，甲级写字楼租赁市场新增需求有所减少，全市甲级写字楼目录吸纳量环比上季度下降55.11%至22,059平方米；租金小幅上升1.47%至每月每平方米元（美元）。经济概览2189.7230.800写字楼市场3?商业项目的大量兴建导致深圳零售业竞争愈加激烈；而电子商务的快商铺市场4速发展也令传统零售百货受到冲击。尽管位于新区域的购物中心业绩工业市场5增长依旧乏力，但核心商圈的成熟购物中心经营依然无忧。多家购物住宅市场6中心于本季度进行了局部调整和品牌升级，换租升级的同时，部分核心商圈购物中心的租金也实现小幅上调。?随着海外经济的复苏，深圳进出口状况有所好转，保税仓租赁需求也有所增加。电商的快速发展带动普通仓储物业需求不断上升。受传统仓储物业供应逐年减少影响，仓储业往外围区域转移趋势明显。IT、动作者漫、文化等产业的快速发展，拉动研发办公物业需求不断增长。在先进制造业及战略新兴产业的支撑下，工业厂房租赁需求较为稳定。张晓端华南及华西区研究部主管?受下半年供应减少及银行信贷收紧等因素影响，购房者观望情绪加重，+8675521518116住宅成交量下滑明显。二季度高端物业集中供应大幅拉高了新房成交xiaoduan.zhang@dtz.com均价，而后高端物业供应比重逐渐回落，带动全市住宅成交均价连续两个月环比回落。图一DTZ写字楼价格指数(2006年第一季=100)联系方式写字楼租金写字楼售价聂安达北亚区研究部主管+85225070779andrew.ness@dtz.comHansVrensen全球研究部主管电话:+44(0)2032962159电邮:hans.vrensen@dtz.com注：F表示预测数据资料来源:DTZ戴德梁行研究部DTZResearch深圳2013年第三季度经济概览表一经济指标深圳总体经济保持稳中趋升。上半年全市生产总值达亿元，比去年同期增长，增速比去年同期6,013.779.5%同比指标时期单位数值提高1.5个百分点，比一季度提高0.5个百分点，比全(%)国平均水平高1.9个百分点（表一）。地区生产总值上半年亿人民币6,013.779.52013年前7个月，深圳市规模以上工业增加值3,034.80亿元，比上年同期增长8.5%，增速比上年同期提高4.1规模以上工业增加个百分点，工业生产保持平稳增长（表一）。前七月亿人民币3,034.808.5值深圳固定资产投资稳步增长，1至7月，深圳市实现固定资产投资1,221.31亿元，增长11.6%，增速比上半年进出口总额前七月亿美元3,397.3835.8提高0.3个百分点，达到今年以来的最高增速（表一）。实际外商直接投资上半年万美元276,410.0010.6外贸出口增速持续回落。前7个月，全市进出口总额3,397.38亿美元，增长35.8%，增速比上半年下降6.4个固定资产投资总额前七月亿人民币1,221.3111.6百分点。其中，出口总额1,889.20亿美元，增长28.7%，增速比上半年回落5.1个百分点。进口总额1,508.19亿消费物价指数七月-102.42.4美元，增长45.9%，增速比上半年回落8.3个百分点（表一）。资料来源：深圳市统计局7月，深圳居民消费价格总体水平同比上涨2.4%（表一），物价上涨加快，其中居住类价格同比上涨4.9%。www.dtz.comPropertyTimes24003503002501,20020035%1,00015030%深圳2013年第三季度10025%写字楼市场表二800甲级写字楼市场数据第3季度，受新增供应较少、租金偏高以及部分企业购臵物业自用等因素影响，甲级写字楼租赁市场新增需求租金总存量空臵率租金季度有所减少，全市甲级写字楼吸纳量环比上季度下降区域50(人民币/平(平方米)(%)变化(%)55.11%至22,059平方米。其中，伴随招商局广场逐渐被方米/月)20%市场消化，南山区吸纳量达到16,260平方米，居各区之首，同时新项目入市也一定程度上拉高空臵率，第3季罗湖541,8139.33175.992.83度南山区甲级写字楼空臵率为16.34%；福田、罗湖区在600无新增供应的情况下，吸纳量仅为1,684平方米和4,115福田1,516,9775.62202.651.57平方米，对应的空臵率也小幅下降，分别为5.62%和0南山304,24316.34149.679.33%（表二）。3.8915%虽然写字楼市场整体吸纳量有所下降，但企业换租等因总体2,363,0337.85189.721.47素仍然支撑着市场的活跃度。基于经营成本考虑部分企资料来源:DTZ戴德梁行研究部业从租金较高的物业搬至租金较低的物业；或是在控制图二租赁成本的前提下，迁移至办公品质较高的物业以改善400办公环境。相对活跃的客户仍然集中在金融、科技类企DTZ甲级写字楼价格指数(2006第一季=100)业（表二）。10%在新增供应不多的情况下，部分高端物业尾盘租金持续坚挺，带动三季度全市甲级写字楼租金环比小幅上升1.47%至每月每平方米189.72元（30.80美元），其中福田、罗湖平均租金分别上升至202.65元（32.90美元）和175.99元（28.57美元）；区域规划利好下南山甲级200写字楼需求逐渐升温，高品质物业的入市也拉动租金上5%涨至149.67（24.30美元）（表二）。写字楼租金写字楼售价写字楼买卖方面，前8个月由于新房供应较多，令全市一手写字楼成交面积达到14.03万平方米，远高于去年同期水平。基于经济预期改善和企业自身需求等因素，大面积写字楼买卖增多，二手写字楼成交重回上升通道，注：F表示预测数据资料来源:DTZ戴德梁行研究部三季度前两个月写字楼成交2.22万平方米，月均水平较图三00%上季度上升15.59%。甲级写字楼空臵率走势及供需面积，千平方米年底，投行大厦、深交所、中航中心预计投入使用，新供应将一定程度刺激需求的释放，吸纳量也有望随之增200520062007200820092010201120122013F2014F长。与此同时，甲级写字楼空臵率或被进一步推高，而租金则预计维持在较平稳的水平。但进入2014年，上半年恐无新供应入市，预计受到一些2013年新入市项目尾盘价格上涨的影响，甲级写字楼平均租金将稳中有升。新供应吸纳量空置率注：F表示预测数据资料来源:DTZ戴德梁行研究部www.dtz.comPropertyTimes34500400035003000250020002,500,0001500深圳2013年第三季度10002,000,000商铺市场图四500社会消费品零售总额，人民币亿元2013年1-7月，全市社会消费品零售总额2,411.47亿元（391.47亿美元），增速比上半年提高0.1个百分点，但仍低于去年同期水平（图四）。1,500,000近年来，商业项目的大量兴建导致深圳零售业竞争愈加0激烈；而电子商务的快速发展也令传统零售百货受到冲击。为了维持经营，百货多采取折扣促销以及店面升级等策略吸引客户，经营成本的提高使得百货业的利润略有下滑。而另一方面，消费需求增长放缓也直接影响物2004200520062007200820092010201120122013*业市场的需求。基于以上因素，近来商家在扩张时表现较为谨慎，其中高端餐饮业也出现较为明显的下滑。尽管位于新区域的购物中心业绩增长依旧乏力，但核心注：2013年数据截止至7月1,000,000资料来源:深圳市统计局商圈的成熟购物中心经营依然无忧，多家购物中心于本季度进行了局部调整和品牌升级。McQueen在益田假日表三广场开设其华南首店；入驻金光华广场；万象城负MCM中心城区购物中心市场数据一层除进行餐饮品牌升级外还进行了局部的业态规划调租金整，集中了多个珠宝首饰品牌。换租升级的同时，部分总存量新增供应区域(人民币/核心商圈购物中心的租金也实现小幅上调——罗湖平均(平方米)(平方米)租金上涨1.17%，南山平均租金上涨1.00%，福田则保持平方米/月)平稳（表三）。罗湖417,82901,467商铺买卖方面，二手商铺受成熟商圈供应稀缺且价格昂500,000贵影响，成交量继续走低，前8个月全市二手商铺仅成交20.82万平米，同比减少30.47%。随着一手商业批准福田444,80001,030预售面积的回升，前8个月，一手商铺共成交34.34万平方米，同比增长182.25%。南山840,5000808虽然三季度零售业延续上半年的疲软态势，但随着四季注：租金取购物中心内最优租金楼层的租金平均值，按使用面积计算。度消费旺季的来临，零售业经营状况将有望提振，在此资料来源:DTZ戴德梁行研究部支撑下商铺租金和售价预计将维持在较为稳定的水平。图五供应方面，包括万科广场、皇庭广场、欢乐海岸购物中全市购物中心历年供应及总存量，平方米0心在内的多个商业项目有望在四季度入市，此外后续持续的商业项目供应也都将为市场带来竞争压力。同时我们注意到，受到来自电商及购物中心的双重挤压，百货行业的处境大不如前，在这样的背景下，百货商场纷纷200220032004200520062007200820092010201120122013F通过局部调整来丰富业态、增加体验及改善经营环境；部分实力较强的百货公司开始发展购物中心，增加其在未来市场中的竞争力。新供应存量注：F表示预测数据资料来源:DTZ戴德梁行研