140130PropertyTimes西安2013年第三季度甲级写字楼市场回暖120?第3季度，西安甲级写字楼市场表现良好，市场平均空臵率下降1.412013年10月11日个百分点至15.77%。由于市场吸纳能力较强，市场平均租金较上月上升0.70%，达到每月每平方米116.84元(18.97美元)。目录110经济概览2?本季度，位于钟楼商圈的珠江时代广场开业，为市场带来80,000平方米的新增供应；另外，同一商圈的大商新玛特宣布停止运营。截止9写字楼市场3月底，西安市优质商业物业的总存量为1,133,328平方米。商铺市场4住宅市场5?受开发商乐观预期的影响，今年6月至8月，西安市一手住宅市场新增供应100350.98万平方米，环比增加51.08%。同期内，全市一手住宅共成交326.40万平方米，同比上涨15.34%。图一DTZ写字楼价格指数（2006年第一季=100）90作者赵岩华北区研究部主管80+861085198087grace.y.zhao@dtz.com20062007200820092010201120122013*联系方式聂安达北亚区研究部主管*2013年数据1月至9月资料来源：DTZ戴德梁行研究部+85225070779andrew.ness@dtz.comHansVrensen全球研究部主管+44(0)2032962159hans.vrensen@dtz.comDTZResearch西安2013年第三季度经济概览表一经济指标2013年上半年，西安市地区生产总值达到2,033.25亿元(330.07亿美元)，同比增长11.3%(表一)。其中，第三产指标时期单位数值同比业增加值同比增长8.5%，至1,075.62亿元(174.61亿美(%)元)，占GDP总值的52.9%地区生产总值上半年亿人民币2033.2511.32013年1月至7月，西安市全市共完成社会固定资产投资2,596.79亿元(421.56亿美元)，同比增长25.6%。其中，房地产开发投资前七月亿人民币856.8242.9房地产开发投资856.82亿元(139.09亿美元)，相比去年规模以上工业企同期猛增42.9%(表一)。前七月亿人民币665.3716.2业增加值前七月，西安市实现规模以上工业企业累计完成增加值实际利用外资前七月亿美元665.37亿元(108.01亿美元)，同比增长16.2%，增幅相比17.933.9去年同期上涨四个百分点(表一)。固定资产投资总前七月亿人民币2596.7925.6额截止今年7月底，西安市批准利用外资项目69个，其中外资企业直接投资项目达47个。实际利用外资17.9居民消费价格总亿美元，同比增长33.6%(表一)。前七月-102.62.6指数2013年1月至7月，西安市居民消费价格总指数为资料来源:西安统计局102.6，同比增长2.6%(表一)。www.dtz.comPropertyTimes2西安2013年第三季度140写字楼市场表二甲级写字楼市场数据1302013年第3季度，西安市甲级写字楼市场并无新增供应租金产生，总存量仍维持在562,068平方米(表二)。总存量空臵率(人民币/租金季度区域(平方米)(%)平方米/变化(%)由于宏观经济环境开始转好，第三季度西安市甲级写字月)楼出租率相比上一季度有所提高，需求主要来自于金融120保险，IT及医药化工等行业。本季内全市甲级写字楼市城北51,4893.9952.2场净吸纳量达到7,871平方米，相比去年同期仍下降8.6%。城中1106,00001600在市场总存量保持的不变的情况下，随着租赁行情向好，城南78,48838.71271.4西安市甲级写字楼空臵率环比下降1.41个百分点至15.77%。分区来看，高新区内甲级写字楼由于地处西安西高新426,09113.21170.435%CBD核心区域，客户租赁意向较强，空臵率下降明显，600其余各区域空臵率均略有变动。总体100562,06815.77116.840.7资料来源:DTZ戴德梁行研究部30%截止9月底，西安市全市甲级写字楼平均租金至每月每500图二平方米116.84元(18.97美元)，环比上涨0.70个百分点。西安市四区除城中区平均租金保持不变外，其余各区均DTZ甲级写字楼价格指数(2006年第一季=100)出现上涨。其中城北区平均租金环比上季度上涨2.2%至9025%每月每平方米117元(18.99美元)，涨幅居全市之首。4002013年5月至7月，西安一手写字楼销售市场活跃，全20%市共成交写字楼面积21.80万，同比上涨19.98%。其中，300高新区及城北区由于商务气氛浓厚，比较受市场青睐。80季内写字楼成交多为私人业主购买，投资意图较为明显。15%20062007200820092010201120122013*预计下季度，西安甲级写字楼租赁市场仍无新项目入市，200市场平均租金将继续保持稳定趋势，空臵率有望进一步10%下降。*2013年数据1月至9月资料来源：DTZ戴德梁行研究部1005%图三写字楼空臵率走势及供需面积，千平方米00%200520062007200820092010201120122013*新增供应存量空臵率*2013年数据1月至9月资料来源：DTZ戴德梁行研究部www.dtz.comPropertyTimes32,5002,0001,5001,000西安2013年第三季度商铺市场图四500社会消费品零售总额，人民币亿元2013年上半年，西安市共实现社会消费品零售总额1189.45亿元(193.09亿美元)，同比增长13.5%(图四)。位于钟楼商圈的世纪金花西北旗舰店珠江时代广场计划于9月26号开业试运营。该项目建筑面积约8万平方0米，目前已有500多个知名品牌进驻，其中60余个品牌为首次进入西北市场。珠江时代广场的开业，有望带动周边商业的发展，与巴黎春天百货，中大国际等已有200520062007200820092010201120122013*高端项目共同形成一个核心区域，增强钟楼商圈的竞争力。*2013年数据截止至6月资料来源：DTZ戴德梁行研究部本季内，西安首家大商新玛特购物广场正式宣布闭店。该购物广场虽然处于钟楼商圈的核心地段，但由于面临表三周边万达广场及民生百货的竞争，加之自身业态较为单购物商场市场数据一，商业运营经验缺乏，导致客流量严重不足，经营困难，成为自家乐福以来第二个退出西安市场的零售业巨头。租金范围总存量新增供应区域(人民币/平方米/(平方米)(平方米)由于本季度并无商场进行大幅品牌调整，因此西安市各月)大购物中心租户相对变化不大。从租金水平来看，各购物中心租金基本维持不变。随着越来越多的新项目入市，钟楼1,133,32880,000200-1,500预计业主的招租难度将有所上升，租金有望在较长的一段时间内保持稳定。小寨121,9130110-1000本季度，西安市商业市场中餐饮及休闲娱乐类项目租赁高新区55,4790185-420活跃。蜀九香入驻秦汉唐购物中心，快乐柠檬兴正元民大雁塔生店开业，卢米埃国际影城、米格国际影城等休闲类项522,268080-660目也相继开业。目前，西安商业市场已从单一的零售类经开区101,3050110-330开始向多元化经营转变，未来体验式消费将成为西安商业发展的主流。其他区域118,500085-270资料来源:DTZ戴德梁行研究部www.dtz.comPropertyTimes4西安2013年第三季度240住宅市场表四一手住宅市场数据220(2013年6月至8月)由于自今年三月份以来，西安市住宅市场销量一直保持稳定，加之“金九银十”销售旺季的临近，本季内地产区域成交量价格售价环比开发商明显加大了推盘力度。6月至8月间，西安市全200(平方米)(人民币/平方米)增长(%)市共批准住宅预售面积350.98万平方米，环比上季度增加51.08%。城东782,4006,5707.90住宅销售方面，受新增供应的刺激，住宅需求得到进一180城南914,6009,3297.10步的释放。季内，西安市住宅成交量较去年同期上涨15.34%，达到326.40万平方米。城西538,3006,2161.72160在需求稳定的情况下，本季内西安市的住宅销售价格出城北708,2006,7117.76现上涨。全市住宅销售均价达到每平方米7,495元(1216.72美元)，环比上涨6.14%。许多楼盘以减少优惠城内50010,000-4.88幅度或小幅调高房价的方式试探市场反应。分区来看，140除城内区以外，其它各区住宅销售价格均有所提高。其西高新12,000320,0008,4002.00中，城东区涨幅最高约7.9%至每平方米6,570元(1,066.56美元)。城南区则仍然是全市住宅售价最高的区全市1203,264,0007,4956.14域。资料来源：DTZ戴德梁行研究部10,000预计受传统旺季的影响，下季度西安市住宅成交量将会图五出现增长。价格方面，由于开发商可能采取加大优惠的DTZ住宅价格指数100(2006年第一季=100)方式换取成交，因此销售均价可能出现小幅下降。8,000806,00020062007200820092010201120122013**2013年数据截止至8月4,000资料来源：DTZ戴德梁行研究部图六2013年6月至8月住宅价格，人民币/平方米2,0000城东城南城西城北城内西高新资料来源：DTZ戴德梁行研究部www.dtz.comPropertyTimes5西安2013年第三季度定义可出租面积：可供出租且可立即使用的楼面总面积，其