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戴德梁行2013年第三季度香港房地产市场研究报告
戴德梁行2013年第三季度香港房地产市场研究报告
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2006年第一季=100250200150PropertyTimes香港2013年第三季度資訊科技界成寫字樓租賃新力軍100樓市降溫措施後成交下跌?受惠於金融活動的回穩,上環/中環/金鐘面積較小的寫字樓面積受到金融2013年10月22日機構吸納,加上受到銅鑼灣即將重建的新寧廣場的租戶的搬遷需求刺激,本季全港總體淨吸納量達114,296平方呎。目錄?5月份零售總額維持強勁增長,按年增長12.8%,達到406億港元(52億經濟概覽2美元)。儘管高端奢侈品零售销量的增長有所放缓,5月份珠寶首飾、鐘寫字樓市場3錶及名貴禮物的銷貨數量仍上升35.6%。因此,零售商,特別是中檔時裝商鋪市場5和珠寶行業的零售商的租賃需求仍然殷切50。住宅市場6?受政府冷卻樓市措施影響,住宅價格自2月份起開始回落,但在6月份已投資市場7轉趨穩定,DTZ整體住宅價格指數按季下降2.6%。由於市場氣氛疲弱,樓定義8宇及土地買賣合約從第一季的25,338宗下降至本季的14,837宗。?超過港幣一億元的大額交易宗數從2013年第1季的104宗大跌75.5%至作者2013年第2季的26宗,而交易涉及金額則從2013年第1季的322.55億港元(億美元)按季下跌%至億港元(億美元)。聶安達41.3575.678.5010.06由於新政策大幅提高交易成本,商用物業跌幅尤為明顯,但豪宅由於較受北亞區研究部主管用家需求主導,交易相對比較穩定。+852250707790andrew.ness@dtz.com2013F2014F2015F2016F2017F2018F200520062007200820092010201120122013聯繫方式圖1FergusHicksDTZ戴德梁行寫字樓租金指數(2005年至2018年預測)全球預測分析部主管電話:+44(0)2032962307電郵:fergus.hicks@dtz.comHansVrensen全球研究部主管+442032962159hans.vrensen@dtz.com上環/中環/金鐘灣仔/銅鑼灣港島東尖沙咀資料來源:DTZ戴德梁行研究部DTZResearch香港2013年第三季度經濟概覽表1經濟指標?2013年第2季本地實際生產總值增長按年增長達3.3%,比上季度的2.9%為高(表1),反映本地經濟活動有所按年變改善。指標時期單位數值化(%)?2013年8月整體出口額按年輕微下跌1.3%至3,075億(表1)。出口至亞洲地區跌幅較比較明顯,包括馬來2013年482.6+3.3西亞(按年下跌16.7%)、日本(按年下跌5.2%)和中本地生產總值*第二季10億港元國大陸(按年下跌3.6%)。度2013年307.5-1.3?第3季度通脹輕微上升。2013年8月份綜合消費物價整體出口10億港元8月指數的增長是4.5%,較2013年5月份的3.9%為高(表1)。2013年329.5+4.2私人消費開支第二季10億港元?6月至8月按季度調整失業率維持於3.3%的水平(表度1),反映整體雇主對招聘維持樂觀。失業率(按季2013年3.3-%度調整)6月-8月?2013年第2季,私人消費開支按年實質增長4.5%,增2013年5.49.4長較2012年第4季度7.0%的按年實際增長有所放緩訪港旅客百萬8月(表1)。綜合消費物價2013年113.2+4.5-?來自內地的訪港旅客增長繼續支持整體訪港旅客的增指數8月長。2013年8月,訪港旅客人數按年增長9.4%至5362013年38.7+8.1萬人次。另一方面,8月的零售總額按年增長8.1%,零售銷售總額10億港元8月達到387.15億港元(49.89億美元)(表1)。*以剔除通脹率美元計(2011)資料來源:香港特別行政區政府統計處,香港旅遊發展局www.dtz.comPropertyTimes22006年第一季=100250200建築面積150(百萬平方呎)%香港2013年第三季度8.0010100寫字樓市場表27.00甲級寫字樓市場統計?本季度整體寫字樓市場需求疲軟,租務氣氛較為沉寂。總存量月租金8本季整體淨吸納量下跌至-191,928平方呎,整體租金則(百萬空置率季度變化地區(港元/平輕微下跌了0.72%至60.8港元(7.8美元)/平方呎/月平方(%)(%)方尺)(表2及圖2)。6.00呎)29.316.25103-1.2?金融和房地產行業集中的上環/中環/金鐘因公司減上環/中環/金鐘50少租用樓面或租約期滿後遷離,令該區的吸納量跌至-灣仔/銅鑼灣16.023.6247-6201,490平方呎,佔整體負淨吸納量的主要部份。另外5.00區內租金也輕微按季下跌了1.2%至103港元(13.2美港島東10.982.4737-元)/平方呎/月(表2,圖2)。尖沙咀9.274.3233-?港島東及尖沙咀亦屬較為沉靜的區域。這兩區的淨吸九龍東12.526.2933-納量分別為-48,905平方呎和-30,550平方呎。兩區的租4.00金則與上季度持平,分別為37.4港元(4.8美元)和總計78.324.90561-0.84港元(美元)平方呎月(表,圖)。資料來源:DTZ戴德梁行研究部33.34.3//222013F2014F2015F2016F2017F2018F200520062007200820092010201120122013圖2?然而季內亦有部分行業的租賃表現較突出如資訊科技DTZ戴德梁行寫字樓租金指數(3.002005年至2018年預測)界(包括資訊科技、媒體及電訊),這使一些地區如灣仔/銅鑼灣和九龍東受惠。例如,SAP租用了時代廣場一層19,500平方呎樓面。Linkedin租用了希慎廣場一2層16,500平方呎樓面。因此,灣仔/銅鑼灣的淨吸納量2.00達52,207平方呎,成為本季度淨吸納量最高的分區;空置率亦同時從上季度的3.94%下降至本季度的3.62%(表2,圖2)。?受惠於非金融行業的租賃需求九龍東的淨吸納量達1.00上環中環金鐘灣仔銅鑼灣港島東尖沙咀36,810平方呎,成為本季度淨吸納量第二高的分區。///0但由於本季度新落成的建生商業中心為市場提供額外120,000平方呎的可供出租面積,本區空置率從第2資料來源:DTZ戴德梁行研究部季的5.93%上升至第3季的6.29%(表2,圖2)。圖30.00甲級寫字樓新供應,淨吸納量和空置率(2005年-2015?展望將來,預期會有更多租戶繼續為減省營運開支而年預測)釋出樓面,租賃市場仍將較沉寂。不過,隨著電子商200520062007200820092010201120122013F2014F2015F-2務、社交媒體、電腦應用程式及電子產品等業務不斷壯大並推陳出新,資訊科技界將繼續在本港寫字樓吸-1.00納方面擔當重要角色。-2.00-4新供應吸納量空置率資料來源:DTZ戴德梁行研究部www.dtz.comPropertyTimes3香港2013年第三季度地圖1寫字樓空置率(按地區標示)?地圖版權屬香港特區政府,經地政總署署長准許複印。資料來源:DTZ戴德梁行研究部www.dtz.comPropertyTimes4總銷貨價值(十億港元)總銷貨量按年變動(%)6035502540152006年第一季=10030220520200-510-15180香港2013年第三季度0-25160JanJanJanJanJanJanJan商鋪市場圖4pSepSepSepSepSepSeMayMayMayMayMayMayMay零售業銷售總額(年月年月)20071-20138?本季度訪港旅客人數仍然維持高增長。2013年8月,訪港旅客人數按年增長9.4%至5,358,087人次。來自內140地的旅客佔訪港旅客總數維持於79%的高比例。另一方面,8月份的零售總額按年增長8.1%,達到387億2007200820092010201120122013港元(50億美元)(圖4)。?關於遊客的消費模式,雖然珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物仍然佔銷售的最大部分,8月份百貨公司貨品的銷售120的按年增長更明顯,達23.2%,反映了遊客的消費模式零售業銷貨總額零售業總銷貨量從高端奢侈品產品轉到中檔產品的趨勢。?其中一個做成這種消費模式轉變的原因是由於即日來資料來源:香港特別行政區政府統計處回的遊客比重增加,而他們對中檔產品的消費較奢侈品多。這種趨勢使靠近邊境的或沿主要鐵路的新界商表3100場特别受惠,如上水、屯門、沙田等。商鋪市場統計?因此,本季度新界錄得各區最高的商鋪租金按年升幅,租金指數達5.5%。九龍則按年上升4.1%。另一方面,香港島的季度變化按年變化(2000年第一商鋪租金則按年下跌4.8%(表3,圖5)。(%)(%)季=100)?在傳統的黃金零售區如尖沙咀、銅鑼灣及旺角,一線80189.6-3.6-4.8街道的店舖競爭依然激烈,尤其是化妝品和中檔次的香港島零售商仍然積極擴張。僅舉一例,一家化妝品公司以九龍158.21.24.1高於原租約286%的租金水平搬遷至尖沙咀廣東道。然而,由於業主與租客的期望仍有明顯落差,黃金零售新界187.4-6.75.5地區的二線和三線街道的店舖的空置面積有所增加。資料來源:香港差餉物業估價署,DTZ戴德梁行研究部60?展望將來,來季的首尾分別為十.一黃金周及聖誕假圖5期,在兩大銷售旺季下,化妝品及中價貨品可望錄得商鋪租金指數(2006年第一季-2013年第三季)更佳的銷貨量,為舖租前景帶來支持。Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q320062007200820092010201120122013香港島九龍新界資料來源:
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纤纤雨梦
贡献于2014/8/21
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房地产市场
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研究报告
内容摘要:
经济增速放缓背景下,不同零售物业的表现仍将继续分化:位于成熟优质地段的物业由于积累了众多备选品牌,即使品牌调整也会维持满租的状态,虽说有扩张计划的零售商选址方面较为谨慎,但仍倾向于此类位置佳、运营成熟的物业,高的租赁需求仍将推动此类物业租金小幅上涨;而位于非成熟地段的物业,由于此类区域不断有新项目入市,面对市场供应层面的压力,开发商将会提供更多的优惠措施来吸引客户入驻,短期内租金上涨压力较大。
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