1同策观点——上海楼市限购三周年，均价上涨13.14%自2010年10月7日“沪十二条”发布上海商品住宅市场施行限购以来，至今已经执行三周年。从调控效果而言，由于“去投资化”的常态化的楼市调控措施，各地投资性投机性需求已经被大量挤出楼市，市场基本回归至以“自住需求”为主，并且各地房价自2011年7月以来出现“停涨”或甚至2011年10月以后出现10-15%以上的个案价格下调，楼市调控已经取得显著成效。从2009-2012年上海商品住宅市场成交量变化情况也可以反映出投资性需求进入撤出楼市的大致数量。同策咨询研究部数据显示，2009年上海商品住宅市场成交量1763.6万平方米，2010年为972万平方米，而2011年只有729.8万平方米。尽管2012年上海商品住宅市场成交量恢复到938.7万平方米，市场略好于2011年，但仍然难以超过2010年，更不用说2009年。2011-2012年市场成交量的走低很大程度上是由于去“投资化”的常态化调控导致的。这是本轮调控截止2012年的最大的调控成果，是值得肯定的。从以上2009、2012这两年市场成交量差值来看，大约有900万平方米的市场需求被积压出楼市，当然包含投资性投机性、部分改善性，甚至也误伤部分刚需入市。此外，我们从上海商品住宅市场限购以来成交量价同比变化情况也可以反映出调控的成效。尽管2012年1-9月上海市商品住宅价格分别比2010、2011年同期还上涨8.4%，2.8%，但是房价上涨速度相对于2009-2010这两年明显放缓了很多，成交量也因为去“投资化”的限购政策出现下降。进入2013年尽管房价进入小幅上涨的通道，但是总体来看，三年来的均价上涨幅度仍然属于可控范围，尚未出现2009-2010年的大幅涨价的现象。同策咨询研究部数据显示，2013年1-9月上海市商品住宅价格分别比2010年1-9月、2010年全年上涨13.14%，9.28%，也就是说，按照前9个月来计算，自上海楼市限购以来，上海市商品住宅均价三年来上涨了13.14%。上海商品住宅市场限购以来成交量同比变化情况上海商品住宅2010年1-9月2011年1-9月2012年1-9月2013年1-9月供应（万平米）724.62818.31658.88800.8成交（万平米）603.34576.89632.05914.8价格（元/平米）20986221402275223744供应（万平米）724.62818.31658.88800.8成交（万平米）603.34576.89632.05914.8数据来源：同策咨询研究部2但是，时至今日，我们应该关注政策层面的微妙变化对于市场的影响，以未雨绸缪防患于未然。2012年以来，一方面多地在没有实质性改变限购的前提下，通过阶段性的、小范围的局部放松限购政策，来实现刺激楼市成交量回升，限购政策基本上呈现出围绕满足自住需求为主的“定向宽松”的市场特征，另一方面，从调控政策执行的力度及市场表现来看，仍然坚持“去投资化”，尽管2012、2013年后的市场也呈现出房价降幅收窄甚至个别项目涨价，直至2013年初房价处于全面小幅上涨的现象。这也就不难理解在2013年3月新国五条细则出台。但是政策执行的结果有些事与愿违。同策咨询研究部总监张宏伟认为：首先，从政策时效性的角度来看，2013年3月底上海新国五条细则落地，截止2013年10月，政策执行已经达到6个多月，而政策4-6个月的时效性决定了，在今年8月以后如果没有后续细化政策强化执行，“新国五条”时效性或就此开始执行力逐渐削弱。同策咨询研究部数据显示，上海9月商品住宅成交141.71万平方米，环比上涨74.96%，“新国五条”4-6个月时效性过去之后，政策执行力逐渐削弱，市场呈现出集中放量的特征。其次，房价控制目标出现变化，由十八大之前的稳中有降调整为不超过预期人均可支配实际收入的增速，房价控制目标相比之前放松，由此，2013年上海房价进入小幅上涨通道，三季度以来房价上涨态势明显。同策咨询研究部数据显示，截止9月30日，今年上海市商品住宅成交量已达914.8万平米，较去年同期上扬44.7%；从价格上看，今年前三季度商品住宅成交均价达23744元/平米，同比上扬4.36%，还未超过新国五条细则设定的预期人均可支配实际收入8.1%的控制目标。从与去年整年对比成交情况看，同策咨询研究部数据显示，2013年1-9月上海市商品住宅成交量已经达到了2012年的97.5%，而均价方面则是较2012年整年上扬5.7%，同样，均价还未超过今年8.1%的房价控制目标。但是，2013年9月以来，上海市商品住宅均价上涨明显，同策咨询研究部数据显示，2013年9月上海市商品住宅成交均价24606元/平，较8月上扬5.4%，与去年同期更是上涨超13.4%。短期内房价上涨态势明显，超过当年的房价控制目标。据此，相关部门有可能会因此出台新的短期调控政策或原有政策阶段性执行收紧。第三、今年以来大量改善型需求入市，一定程度上结构性的推升了上海商品住宅市场均价的上升，也带动了整个市场成交量的集中释放。3历史经验表明，政策与市场博弈多年，在过去，每一轮的楼市调控基本陷入“房价越调越高”的怪圈，2013年3月30日，上海新国五条细则落地，政策基本延续之前定向宽松措施，政策执行力上也难摆脱时效性4-6个月的怪圈。在此市场背景下，市场供求关系重新占据市场主力，从而影响上海楼市量价齐升。在此市场背景下，8月初，上海市房管局、市工商局联合下发了《关于开展房地产经纪市场专项治理的通知》，重申严格执行限购令，10月住建部等相关部门也要到各地督查新国五条细则尤其是限购执行的情况，当然上海也不例外，政策有可能会迎来阶段性收紧的时机。那么，政策与市场，谁是最终赢家？毫无疑问，上海商品住宅市场供求关系紧张的局面最终仍然会战胜政策，呈现出”阶段性“的爆发特征。首先，宏观经济触底，楼市调控政策不会有太大变化。同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧，和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，因此，只要下半年市场和房价不出现报复性反弹，房地产市场调控政策不会有太大变化。因此，从这个角度来看，8月份上海官方重申严格执行限购令，更多意义上是稳定市场预期，对于7-8月份房价上涨过快的现象进行降温，防止今后房价出现报复性反弹。从今年房价控制目标的角度来看，只要不超过8.1%的底线，那么，政策层面就不会有从严的变化。第二、上海市商品住宅存销比持续降低，面临房价上涨压力。从库存角度来说，截止10月8日，上海市商品住宅库存为964.95万平方米，总量较去年的1050万平方米左右有所下降，从市场存销比来看，如果按照今年1-9月平均交易量101.6万平方米来计算，当前市场存销比降为9.50个月，同策咨询研究部研究结果表明，当上海商品住宅市场存销比低于10个月时，房价则面临持续上涨的压力。此外，根据上海统计部门发布数据，2013年上半年，上海商品住宅新开工与销售比值为0.83，如果从判断标准来看，后期城市房价仍然面临着上涨的压力。从2012年1月份-2013年6月份上海市商品住宅新开工增速来看，总体仍为负增长，同样，施工面积与竣工面积也为5-13%的负增长，这将加剧今年明年整体房价上涨压力。如果后续新开工增长不持续增加，后期市场供应量势必会减少，也会造成市场存销比进一步降低，涨价几乎就会成定局。第三、商品住宅地供应稀缺将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。同策咨询研究部数据显示，2009-2013年商品住宅土地规划建筑面积（含综合用地）/4商品住宅销售面积平均比值最高年度为2.32，最小仅为0.51，近5年平均值仅为1.14。根据同策判断标准，当住宅土地规划建筑面积（含综合用地）/商品住宅销售面积平均比值低于1.2时，上海商品住宅市场会面临供不应求及房价有上涨压力。同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果将上述数据中商品住宅土地规划建筑面积（含综合用地）中商办部分剔除（工作量比较大，短期内难剔除），那么，商品住宅土地规划建筑面积与商品住宅销售面积平均比值就会降得更低，也就是意味着，市场上供应的商品住宅用地更少“面粉”更少。因此，从中长期来看，商品住宅地供应稀缺将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。从今年来看，2013年上海国土局计划出让住房用地1000公顷，与去年持平，这其中还包括保障性住房用地。这也就意味着商品住宅用地并没有明显增加的迹象。而随着2013年住宅市场升温，房企对于住宅用地的需求会更为紧张，上海住宅用地市场或可能会出现地荒。这就导致众多房企争抢住宅用地，土地市场长期处于供不应求，溢价率楼板价双双上升，土地市场价格进入持续上涨通道。很简单的道理，土地市场价格进入持续上涨通道，建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，从这个角度来看，2013年的住房用地计划即使全部完成，商品住宅地供应仍将是稀缺的，这将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态，最终将助推楼市“阶段性”爆发。商品住宅用地（含综合用地）年度成交情况与商品住宅成交量关系商品住宅成宅地规划建筑年份交面积土地出让/商品住面积（万平米）宅成交面积（万平米）2009年89717640.512010年14579711.502011年16917302.322012年10639391.132013年6956831.02数据来源：同策咨询研究部（数据截止：2013年7月）5市场回顾——“金九”完美落幕住宅成交同比涨75%物业类型9月供应面积9月成交面积9月成交均价单位万平米环比同比万平米环比同比