1同策观点——限购迟早退出楼市，已呈现退出的五大市场特征近日，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案的消息频频曝光，有相关知情人士透露，具体方案在11月份的十八届三中全会或明年两会公布。届时，改革方向便是调控更加市场化，最终通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主，逐步让限购等行政化手段退出市场。当前，关于限购何时退出房地产市场又成为市场焦点问题。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从楼市调控政策走向及趋势来看，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲，限购会逐步宽松取消，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然，限购等行政化措施会逐步退出，为楼市长效调控机制出台做铺垫。当前来看，限购退出楼市是是在必然的，目前已呈现出限购逐步退出房地产市场的五大市场特征：第一、长效性格调控机制露出端倪之时，也就是限购政策逐步定向宽松，逐步退出楼市调控政策之时。从当前媒体报道也可以看出，中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。尽管楼市长效调控机制方案尚未出台，也不知其真实性与落地的可能性，但是，总之，反映了当前房地产市场重现房价上涨的预期的市场背景下，相关部门对于当前房地产市场走势的担忧以及对于中长期房地产市场健康发展的设想。因此，从这个角度来讲，如果楼市长效性调控机制在今年年底明年年初开始出台，那么，当财税体制、土地政策、金融体制等长效性格调控机制露出端倪之时，也就是限购政策逐步定向宽松，逐步退出楼市调控政策之时。第二、当前政府表态及地方新出台调控政策基本不再强调限购，政策趋向市场化。无论是从最近“深八条”、“京七条”，还是当前政府表态来看，都有一个共同的特点：基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，从调控手段的角度来说，从市场的角度来调控市场的特征比较突出，没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施。从这个角度来讲，政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。第三、今年以来调控基调发生微妙变化，为限购政策退出与长效性调控机制的政策空间2转换做铺垫。同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年以来调控基调发生微妙变化，这样的变化主要体现在三点：2013年不再以房价合理回归为目标，这导致不同城市市场之间出现“分化”，同时，也导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，总体来讲，不同城市的调控政策具有“分化”的特征有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理；2012年年底住建部明确提出支持改善型需求，支持面在增宽，改善需求成为2013年楼市一支重要力量；关于房产税的各项准备工作如住房信息互联、征收房产税的相关人员培训工作等等正在进行，房产税扩围箭在弦上。房价控制目标变化、支持改善型需求使得市场逐步回归以供需关系为核心的合理状态，防止限购一旦退出市场出现报复性反弹；房产税的扩围将使市场坚持“去投资化”，防止把房产作为投资投机的工具。这样，总体来讲，为限购政策退出与长效性调控机制的政策空间转换做铺垫。第四、从近期各地限购政策的执行轨迹来看，二三线城市出台的“以限价代替限购”、“限购再宽限一套”（如温州）等调控措施基本上已经表现出限购政策逐步退出的特征，当前来讲，二三线城市的限购基本被潜规则破解，呈现出“外紧内松”的政策面执行特征。从执行层面来看，当前多数城市“限购”或被社保证明及纳税证明缴纳满12个月的“潜规则”破解。之前，各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳满12个月（北京为5年，较为严格）为购房的基本条件，这些“限购”政策出台后，购房者本身会更加注重纳税和社保方面的缴纳，即使各个地方出台补缴的不予认可的补丁调控政策，购房者不使用补缴手段购房，那么，自“限购”政策出台当月起，至多一年之后这项规定也会自动失效，因此，执行3年左右的楼市“限购”政策，有可能会因为购房者社保及纳税证明缴纳符合“限购”条件而自动失效，当前多数城市“限购”或被这个“潜规则”破解，限购政策的执行明显会呈现出“明紧暗松”的市场特征，有可能不会对市场起到太大的作用。此外，从执行面来看，在二三线城市、甚至一线城市，补缴社保证明、纳税证明已成常态，甚至有的二三线城市中介代办社保证明、纳税证明“一条龙”服务已成为现实。据《华夏时报》记者日前调查发现，环首都经济圈的一些房地产开发商和中介公司采取了为外地购房者提供社保、纳税证明等方式来规避严格的限购限贷政策。因此，当前来讲，二三线城市的限购基本被潜规则破解，呈现出“外紧内松”的政策面执行特征，甚至部分二三线城市限购政策已“名存实亡”，执行层面已经不再执行，只不过3是还难以扯下这层遮羞的纱布而已。第五、户籍制度改革或许会成为突破“限购”政策的方法之一。同策咨询研究部总监张宏伟认为，在限购限贷没有可能直接放松的可能性的市场背景下，通过放松户籍制度从侧面突破“限购”，有可能成为未来政策“微调”刺激房地产市场放量与城市化进程的非常重要手段。当前不少省会城市，尤其是三四线城市，外地居民只要购房就可以落户，那么，对于落户的这些外地居民来讲，具有了本地户籍，当然就可以进行第二套住房的购买资格；当前户籍制度改革背后的异地高考、人才引进等特定人群对于当地市场住房需求也表现比较强劲，有条件地定向宽松放松这类人群的住房购买资格或许成为未来政策层面的趋势，这或许也会成为突破“限购”的方法之一。这从总体上来讲会促使房地产市场需求的增加及成交量的持续回升。市场回顾——“金九”完美落幕住宅成交同比涨75%物业类型10月供应面积10月成交面积10月成交均价单位万平米环比同比万平米环比同比元/平米环比同比商品住宅142.99▲2%▲125%140.41▼1%▲60%24932▲1%▲14%公寓131.95▲4%▲139%128.02▲1%▲63%24492▲2%▲16%别墅11.04▼18%▲34%12.39▼18%▲37%29480▲2%▲7%商业12.76▲9%▲10%16.57▲12%▲15%20000▲15%▲26%办公32.54▲55%▲134%25.62▲19%▲89%20726▲14%▲9%目前上海的楼市处于供销两旺的态势，“金九银十”名副其实，两个月的供求量均在140万平米以上，9-10月成交供应双线放量提升，直接展现了上海楼市整体向上提振的局面。同时成交均价也有受到诸多中高端产品的踊跃成交而保持在2.46万元/平米以上，而从今年全年的商品住宅成交量来看，已经达到了1055.25万平米，这也是近4年来全市成交量首次突破千万级别，超过了限购令出台前2010年的成交量。同策咨询研究部分析师许之静认为，近期“日光盘”频现，主要是因为2013年上海楼市处于政策空窗期，加上三中全会即将召开，对楼市长效调控机制存在多种猜测，因此，在这之前，往往会造成开发商踊跃推盘，购房者积极入市。另外，近期自贸区、11号线延伸段等利好，带动了外高桥、临港、以及嘉定新城、安亭等板块的成交，尤其是临港新城吸引了大量购房者进入抄底，因此也出现了众多的“日光盘”。而三中全会即将召开，如果没有加码调控政策出台，目前楼市的火爆态势有望得以延续。41.10月重点项目开盘情况——开盘量同比3年内最高推出量报价认购/以往项目名称环线板块推盘户型优惠情况（套）（元/平米）价格情况67平1房、93平2房和122新理想花园外郊环松江中部1.8万元/平米——平3房、137平4房80-90平2房，今年上半年公寓均价23150中环国际公寓中外环张庙106平小3房，442套2.6万元/平米元/平米125平2房中星海上名豪苑85-125平2今年上半年公寓均价16960外郊环江桥2万元/平米四期御菁园房、3房元/平米74平、94平、今年9月公寓均价13541元阳光美林郊环外月浦1.4万元/平米120平3房/平米88平2房、150目前2房仅剩10多套，3房天祥华府内中环大宁平3房、166200套4.3万元/平米楼层尚可选，平3+1房81平两房、1.52万元/平今年5-9月公寓均价13730虹桥宝龙城外郊环青浦北部92-115平三房米元/平米584-90平精装公寓和今年上半年公寓均价9577乾耀东港郊环外临港新城1.3万元/平米123-170平电元/平米梯花园洋房91平左右2房现在认筹可享保利〃香槟花园内环内东外滩板块及116平左右待定受5万抵20万3房优惠。79平2房，91青浦新城板2.1-2.3万元/龙湖紫都城外郊环平3房，136首次开盘块平米平4房现阶段享受交一品漫城四期壹330-370平联1500-2000万10万元意向金外郊环浦江板块64套首次开盘品别墅排元/套低50万元的优惠。71-133平2-3今年上半年公寓均价16099万业紫辰苑外郊环杨行板块1.75万元/平房元/平米169平和186预付2万总价天和尚海格调外郊环金汇板块60套2.7万元/平米首次开盘平联排优惠20万90-118平米2.85万元/平锦秋御璟中外环大场2-3房精装花米园洋房81-110平米绿地海域笙晖外郊环杨行2.3万元/平米首次开盘2-3房75平米毛坯22-2.3万元/平上坤乐城外郊环顾村房、90平米精首次开盘米装3房89-98平米2锦洋华园外郊环嘉定新城房、126-1271万元/平米平米3房83平米2房，90-99平米，兆地尊庭外郊环青浦北部待定首次开盘116-119平米3房60-100平米合生御廷外郊环赵巷1.7万元/平米1-3房149平米3房、绿城上海香溢花127平米3房，4.5万元/平米中内环光新城176平米4房，起精装现有1万抵3中粮南