商业案例研究之体验型购物中心的成功复制RealEstateResearchCenter地产研究院2012.5.02第一部分日本博多运河城第二部分鹏欣南京水游城博多运河城是日本最知名的购物中心之一，它开创了日本商业综合体的全新理念和业态，对大型综合商业设施的开发提供了里程碑式的借鉴模版基本信息?区位：位于日本福冈县?规模：占地250万平方英尺，总建筑面积约234500平方米?开发周期：三年，于1996年4月开业?总开发费用：约800亿日元。?设计：TheJerdePartner捷德设计?定位：集饭店、办公和贸易等多种功能为一体，是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。?项目特点：巨大综合型建筑物形似峡谷状，位于一条新开辟的运河两岸。游客通过商场内特有的拱廊往返运河两岸。区位信息?位置：日本福冈博多站一带，是日本西部地区的交通中心和枢纽站?交通：位于九州最大的商业中心天神地区和作为交通枢纽的博多站之间。具体地址位于福冈市博多区住吉1丁目2番。?距福冈中洲川端地铁站徒步约十分钟环境信息日本福冈博多水城所处地块是一个三角形，距离福冈市最兴旺的商业区——天神商业区有700米，距离火车站800米天神700M博多800M火车站商业区水城物业规划整个中心包括酒店、大型购物娱乐场所和办公楼写字楼商场福冈剧院及商场酒店商业区主入口52600,22%酒店77110,34%零售餐饮娱乐办公业态占比占地面积：约34700平方米其他公共设施建筑面积：约234500平方米59199,25%26761,11%18830,8%业态分布地下一层平面主力店业态：健康保养店铺药店书籍小商铺业态：个性杂货小吃婴幼儿用品餐饮各国特色餐饮业态分布福冈凯悦大饭店一层平面主力店业态：百货大楼：服装咖啡厅银行小商铺业态：男女服装时尚杂货美容美发休闲业态分布福冈凯悦大饭店二层平面主力店业态：百货大楼：服装时尚饰品小商铺业态：男女服装儿童服装男女服装业态分布福冈凯悦大饭店三层平面主力店业态：百货大楼：服装婴儿用品化妆品无印良品(杂货、食品)小商铺业态：户外用品男女服装个性杂货业态分布四层平面福冈凯悦大饭店主力店业态：百货大楼：体育用品户外用品无印良品四季剧团娱乐小商铺业态：餐饮名牌饰品宠物、观赏植物业态分布福冈凯悦大饭店五层平面小商铺业态：餐饮（拉面）娱乐规划设计理念150M戏剧化空间350M1、根据地域文化特点，开发运河主题购物中心，以获得地方政府的支持。2、用一条运河串接起三个角，使分散的商业资源变成整体。3、在三角形的中心建造一个戏剧化场所，构筑空间高潮。三角形的中心设置广场，使建筑的中心开阔，同时这里也是一个充满戏剧化表现的场所，蹦极马戏在此表演，形成了中心的焦点。其它经营户则以此为中心散开，沿运河两岸分布。设计理念：化都市为剧场犹如都市中的一个多元化未来都市。是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所设计思路：观光与商业结合?运河城首先突出了运河的特色，以南北流向的人工运河为中心，设计业态布局。而将柔软的水体与坚硬的建筑连成一体，既在形态上给人以变化，又在心理上给人以中和的放松。?由于运河城周边是曲线道路，设计师将所有沿街立面处理成与道路一致的弧线，在增加空间与面积的同时最大限度地保持与周边地形的自然和谐功能布局商城内部分为5大主题区域，分别命名为：星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场。福冈福冈凯悦大饭店城市剧场百货大楼功能组团月亮街随处可见的绿化效果星星庭院之二太阳广场是表演场所异国情调购物廊传统风格的购物廊星星庭院之一月亮街夜景特色景观动线设计每层建筑均围绕中心广场设置外廊，户外景观与内部商店共同形成完整的环形动线，使消费者在自然放松的景致与精美商品中穿行，提高购物兴致。外廊广场活动在以太阳宫广场为中心的运河，欣赏喷泉表演。随着音乐跳舞的水之艺术变化无穷,欢迎欣赏即使反复观看亦能愉悦心情的喷泉表演圣诞节的浪漫演出、周年庆典(4月)到黄金周的在沿着运河的肖像画店铺内，肖像画盛大装饰、博多风物诗师们以各自的笔法以及博多祉园装饰山笠描绘着个性十足的等季节活动，都采用各肖像画。种装饰以及霓虹灯变换表情。广场活动沿着运河的手推车小商品店，店内售有各种可爱的趣味商品。在地下1层的太阳宫广场,每天都举行来自世界各国的表演秀或现场音乐秀等有趣的活动。世界级影像综合艺术家白南准大师确立了视频艺术这一艺术种类的地位，内设他的作品。共计180台电视显示屏有条不紊地排成纵向10台横向18台,可在其作品中尽情领略东西方的风景印象，TheJerdePartner设计精髓在于：创造体验性的场所——运河城娱乐场创造可持续发展的环境——水为核植为被各功能的衔接与融合——弧形外廊与环形动线把当地文化融入到项目中——5F整层均为日式拉面店第一部分日本博多运河城第二部分鹏欣南京水游城鹏欣.水游城十年百城战略鹏欣水游城战略鹏欣.水游城第一为中国城市而来第二为中国城市文化创新而来魅力，创变城市无论哪里，有水游城的地方，都是“现代文化都市”鹏欣水游城战略阳光：用光与影设计空间，引领365天城市剧场向上的魅力空气：道法自然的峡谷式设计，尽享新鲜流动的空气视觉：大巧不工的细节雕琢，撼动神经的饕餮盛宴水：瀑布、喷泉、人工运河全面演绎的流动音符，贯穿整个商业建筑听觉：余音绕梁的水之音符，高山流水的心灵鸡汤绿植：层层退台的室内立体式园林，领味觉：尝尽八方滋味的佳处，先世界的“购物公园”体验会客交友的魅力客厅嗅觉：四季皆有烂漫山花与乔木，建筑装饰艺术：有机生命建筑美学，在佳人朋友休闲购物笑开颜山川河流与原始森林中徜徉触觉：谈笑间疲乏飞散而去，举手投足间英姿焕发都市文化剧场：和谐文化，多创新元文化的缔造者三个维度：五种元素，五感体验，都市文化剧场开放式、享受型、文化性、互动化城市生活鹏欣水游城战略创新三种倡导：时间型消费、体验型消费、激发型消费时间型消费：24小时畅享，365天精彩体验型消费：纯自然享受，全年龄覆盖激发型消费：城市魅力中心，绽放幸福力量缘起南博京多水运游河城城从以上两组照片就可以看出这两个项目的“近亲”属性，结合之前的鹏欣水游城战略的具体创新理念，可以看出，实际上，博多运河城正是南京乃至鹏欣整个水游城创意的源头项目概况水游城项目是建成之时南京投资最大、设施最先进、档次最高、业态最完备的SHOPPINGMALL项目?位于南京中华路健康路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，处在城市中心轴上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。?总建筑面积16.7万平方米，其中商业面积约10万平方米，酒店面积2.7万平方米，停车场面积为4万平方米，是以个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化为一体的休闲购物主题公园。基本信息占地面积26770平方米总建筑面积167333平方米商场建筑面积100000平方米停车位860个总投资15亿租金水平15-20元/㎡·天周边租金水平8元/㎡·天所属商圈新街口与夫子庙商圈之间位置上处于夫子庙商圈内，但租金水平却远高于周边商户，接近新街口商圈核心位置商铺租金，为此在开业之初水游城也面临了各方面的质疑，而如今在较短的培育期之后水游城已获得了令群众瞩目、业内侧目的成功，究竟原因何在？区位信息夫子庙商圈自东向西，新街口商圈自西向东，至项目所在地块，两大商圈在此相交。夫子庙地区有着丰富的传统文化底蕴。这一区域不但办公、居住人口众多，夫子庙一带年均超过四千万的游客更为它带来了充沛的人气，是南京传统商业圈之一。本案新街口商圈则是全国最大的商业集中带，夫子庙商圈这一商业集中带集中了上百万平方米的商业面积，节假日最高客流量超过一百万人次。小区位交通设计定位它由一条景观运河隔开，形成开放式的格局。阳光、空气、水流、绿色植物等元素被自然地引入城中，球形中庭、运河、水岸、水上舞台、透光天棚等设计，新颖，出处体现了开放式购物环境。现代建筑形态繁华它提倡衣、食、住、游、美等先进生活方式，引领消费者“现代都市生活”的方向。无论是购物、约会、等待，还是用餐、亲子，南京水游城都会成为人们感受现代生活情趣的场所。物业布局商业酒店酒店委托世界酒店管理公司—洲际酒店集团管理的一家国际标准四星级酒店，是shoppingpark“水游城”的重要组成部分，酒店共有各类型装饰的客房320间，宴会会议设施齐全，另有三个风格迥异的餐厅，行政楼层、健身设备、水疗设施一应俱全。商业定位为以流动的水为主体，营造一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主体公园。其中包括若干主力店及次主力店，业态以时尚、新潮为主打。影院定位为目前一线影院标准；餐饮包括大型宴会厅，大型特色餐饮，地方风味……业态组合业态比例5%15%购物零售20%60%餐饮娱乐生活服务虽然零售依旧占据主导地位，但占到20%以上的娱乐服务份额代表了水游城在业态组合上区别于一般购物中心的巨大改变业态分布品牌店铺业态分布业态分布业态分布业态分布业态分布业态分布业态组合B2B1L1L2L3L4L5合计占比女士服装151718135419.85%男士服装13157154115.07%珠宝/钟表/礼品13593.31%主力店3家便装/体育用品22103133011.03%数码用品110.37%饰品/眼镜/礼品16434186.62%童装/玩具1112145.15%零售类店铺142家家居布置/礼品1813134.78%教育/文化11462.21%美容/个人护理2424124.41%餐饮类店铺31家鞋类/手袋/皮革用品15713112810.29%零售美食551.84%咖啡/饮品452114.04%亚洲美食23162.21%综合配套类6家中式餐厅4312103.68%