郑州房地产市场运行月报（2013年10月）河南中原技术资源中心&投资顾问部Zhengzhou.11.2013本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12013年目?政策研判10月刊第10期录?土地市场CONTENTS?整体市场主办单位：中原地产（河南）研究中心总顾问：冯建军主编：王帅?板块格局执行主编：丁德卫编委：崔珍珍、范超远、赵纪腾、李增辉?开盘快讯高静、程元锋、谷徳红、姚雨桐美术指导：张孟华、陈燕玲地址：郑州市金水区红专路82号四楼?营销活动邮编：450008电话：0371-66375760/66378991?重点监控传真：0371-66375761电子邮箱：wangshuai03@centaline.com.cn?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|21宏观环境?国研中心“383”改革方案首公开改革方案利空房地产?三中全会后房地产调控预期趋浓长效机制初露端倪?京七条出台自住型商品住房价低30%?多地现住房公积金挤提风潮部分城市闹钱荒缓贷断贷?郑州公积金“不差钱”?中国央行显露收紧货币政策意向?十部委将建地产企业违规“黑名单”共享系统?郑州市区级综合性公园建设步伐加快拟新建27个公园??CopyrightCopyrightCentalineCentalineGroup,Group,20112010CodeCodeofofthisthisreportreport||33国研中心“383”改革方案首公开改革方案利空房地产10月26日，作为中国官方高层智囊机构的国务院发展研究中心首次向社会公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告全文。所谓“383”方案，是指包含“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合”的中国新一轮改革路线图。报告具体提出了涉及上述八大领域的三大改革突破口：一是放开准入，引入外部投资者，加强竞争；二是深化社会保障体制改革，设立“国民基础社会保障包”；三是深化土地制度改革，集体土地入市交易。对市场冲击最大的应该是土地制度改革这块：1、将土地税收计征重点从流转环节转向保有环节，实施从价计征。率先对集体建设用地、储备土地和囤积土地征收土地增值税。2、改政府卖地为国有土地资产经营，政府以国有土地所有者身份获得土地权益，成立国有土地资产公司从事国有土地经营。改造国有土地储备机构，建立国有土地资产交易市场。完善国有土地资产经营收益使用管理制度，明确国有土地资产经营收益不得当期使用，其用途和绩效由人大审议监督。3、在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。??CopyrightCopyrightCentalineCentalineGroup,Group,20112010CodeCodeofofthisthisreportreport||44中原简评：在国研中心的方案中，土地制度改革成为八个重点改革领域之一，改革尺度之大，超过此前外界预期。改革方案梳理了土地制度需要改革推进的各个领域，内容较全面，但在具体操作环节上，可能面临诸多现实问题。土地制度改革属于深层改革，牵涉利益链长，影响面大，不仅涉及到相关法律法规的修订，而且会受到多个利益群体的阻碍。若直接按照上述方案来操作，可能会面临不小风险和障碍。以小产权房“转正”为例，通过补交土地出让金的做法来“转正”，曾被多位业内人士所建议。小产权房的土地出让金按照何种标准缴纳，尚无标准。若收得太多，可能面临难以收缴的困境；若收得少，就相当于“特赦”，有失公平。所以在政策的具体操作中，还需要仔细考量。土地改革应渐进式推进，如何选择合适的时机，以合适的突破口来切入，是该项制度能否切实推进的关键因素。由于各地土地资源禀赋、经济发展水平等因素不同，土地改革不能“一刀切”式推进，可选取地方试点，通过“以点带面”方式进行推进。??CopyrightCopyrightCentalineCentalineGroup,Group,20112010CodeCodeofofthisthisreportreport||55三中全会后房地产调控预期趋浓长效机制初露端倪由于多地房价近期快速上涨，在十八届三中全会后房地产调控升级预期可能将趋浓，酝酿已久的房地产调控长效机制将逐渐浮出水面。记者近日获悉，住建部等部门近期将对成都等地楼市进行调研，目的在于收集相关信息，总结各地调控楼市经验教训。另据记者了解，正在酝酿的房地产调控长效机制中，有关房地产企业直接融资的政策可能会得到明确，房地产企业融资将进一步市场化、多元化。其中，备受市场关注的房地产投资信托基金(REITs)政策方案，已被相关机构提交至决策部门。在房产税、个人住房信息系统建设和供地政策中原简评：尽管存在重重障碍，个人住房信息系等方面，有可能在短期内取得一定突破，在房地产统建设和联网仍将是未来一段时间的重要工作。调控长效机制中被明确。其中，供地政策可能将要在此基础上推进的差别化信贷和税收政策，将可求各地年度土地供应规模需比照此前五年供地规模能长期化运行。各个部门的一系列举动意味着，平均值。以限购为主的行政手段恐仍将在一定时期房地产调控长效机制正在加快建立。内存在。??CopyrightCopyrightCentalineCentalineGroup,Group,20112010CodeCodeofofthisthisreportreport||66京七条出台自住型商品住房价低30%针对房地产市场房价上涨预期较为强烈、调控工作面临很大压力的现状，北京市住建委，在既定政策的执行上将进行全面升级和强化，具体包括组建限购监督委员会等7条措施。其中第一、五条措施最为严厉：一是加强限购政策社会监督，组建限购监督委员会，严厉打击骗购行为。对弄虚作假违规骗购的购房人列入黑名单，5年内不准在京买房，对企业协助造假的，冻结全部在京项目的手续办理，涉嫌犯罪的，移送公安机关查处。按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。其中，符合下列条件的家庭可以优先购买：(一)本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身中原简评：与以往调控对需求端的控制有所不同，人士须年满25周岁。(二)经济适用住房、限价商品住“京七条”主要围绕供给端展开。新政策推出后房轮候家庭。供给的改变也将会彻底改变市场的预期，恐慌性五是切实增加供应，有效满足居民刚性自住需抢房很可能消失，反而商品房项目会出现加快开求。自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以盘，避免与这类型房源直接竞争客户。目前郑州下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销还是执行9月出台的限购政策，近期没有其他新政售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房策的消息。价格低30%左右的水平确定。??CopyrightCopyrightCentalineCentalineGroup,Group,20112010CodeCodeofofthisthisreportreport||77多地现住房公积金挤提风潮部分城市闹钱荒缓贷断贷由于全国各大城市楼市成交量不断攀升，住房贷款和公积金贷款也呈快速增长状态，杭州、广州、青岛、北京、上海等地频现公积金贷款难，多个城市公积金出现缓贷甚至断贷的现象，部分城市甚至出现了“挤提”。一度巨额“沉睡”的公积金，也闹起了“钱荒”.上海住房公积金管理中心人士称，今年上半年，上海市共归集住房公积金和补充公积金299亿元，但同期提取、住房贷款、保障性住房建设项目贷款这三项支出的金额分别达到179亿元、334亿元、34亿元，支出合计几乎是收入的一倍。在江苏，泰州、苏州等多个地区已陆续收紧中原简评：楼市火爆导致刚需恐慌性购房，在短时间内集中了大量的公积金贷款需求，则显示为公积金‘入不公积金贷款，或者是延长办理周期，一些地区的敷出’。这一冷一热，正反映了现存公积金制度存贷不公积金出现了年度“赤字”。8月底，济南引发畅的弊端。另一方面，房地产市场交易量快速增长，带“挤提”风潮，最多时一天约有1500人涌向济南动公积金净流出加快。虽然郑州目前尚未受其波及，但是郑州的限购令也足以让开发商皱紧眉头。公积金大厅。??CopyrightCopyrightCentalineCentalineGroup,Group,20112010CodeCodeofofthisthisreportreport||88郑州公积金“不差钱”“金九银十”是楼市传统旺季，杭州、广州、北京、上海等地出现公积金贷款难，部分城市甚至停贷、抢提。10月15日，大河报记者从郑州住房公积金管理中心了解到，郑州公积金“不差钱”，提取、贷款人数虽然比去年同期增长近四成，但审批一般7个工作日搞定，个贷下来最快半个月，速度并不比上半年慢。对此，郑州住房公积金管理中心信贷管理处处长陈建功受访时表示，郑州市住房公积金提取、中原简评：现在申请公积金贷款的家庭数在增多，调整贷款业务正常进行，能够满足职工的需要，但是贷款上限后，住房公积金惠及的家庭数量就变少。目前，郑州职工收入水平还没有赶上房价增幅，如果上调限额，趋于紧张。目前为止，郑州还没有出现停贷、抢多数家庭会担心还贷能力。预计下半年，商业银行将纷提住房公积金现象。纷缩紧信贷额度，公积金贷款将不断走热。??CopyrightCopyrightCentalineCentalineGroup,Group,20112010CodeCod