报告结构一、市场分析1、区域市场分析2、高端竞争分析3、需求市场分析二、项目本体分析三、项目定位四、物业发展建议1、项目整体规划建议2、项目建筑单体建议3、项目园林景观建议4、项目配套设施建议5、启动区策略建议五、附件项目定位审视本项目定位思考的关键点关键1如何抓住市场大势向好的机会，最大化地利用东北部新城的地位及地段价值升迁的利好？关键2如何形成差异化，应对联邦、隆基泰和、万浩等品牌开发商优势地段项目的竞争？关键3如何摆脱现阶段周边项目中低端形象的影响，突破片区的价格瓶颈，实现项目的高溢价？项目定位审视从突破周边项目的价值认知，彰显区域价值，切合市场客户需求出发，主攻中高端市场均有支撑?项目要实现利润最大化，实现的市场价格必然远高于周突破周边；边认知?塑造绝对领先的高端形象方能从现有周边环绕的中低价位住宅项目中脱颖而出；?东北部高尚居住区地位初步形成，成为邯郸房地产市场彰显区的峰值区；域价值?随着苏曹公园、北湖公园的建成及周边项目首批开发项目的售罄，本项目的地段价值快速提升；?越接近核心景观的项目客户层面越高，外围的客户层面切合客更复合，低密度物业成为客户追捧的对象；户需求?进驻东北部核心圈的客户多数将其作为终极置业，由于之前存在丰富的置业经验，客户对产品的要求极高。中高端项目的溢价空间更大，更容易产生附加值项目定位审视项目整体发展战略与定位借区域规划之力，成就城市价值峰值区塑造全面超越竞争对手的城市中高端豪宅以产品创新、奢侈体验，形成产品核心竞争力产品档次确定为领先的高档的低密度社区报告结构一、市场分析1、区域市场分析2、高端竞争分析3、需求市场分析二、项目本体分析三、项目定位四、物业发展建议1、项目整体规划建议2、项目建筑单体建议3、项目园林景观建议4、项目配套设施建议5、启动区策略建议五、附件区域市场—产品分析名称规模建筑户型主力户型滞销户型畅销户型占地面积:230000平99-110平米精方米规划22栋，从致三居120-锦绣江南80-120平米——建筑面11层到18层130平米舒适——积:600000平三居方米占地面积:23430平方5栋高层住宅楼米80平米小金色漫城，两栋24层商80-136平米80平米小户型——建筑面户型务办公楼积:108876平方米2栋24层高、1占地面住宅:两室两栋33层高层以积:17000平方厅、三室两厅及部分商业组成90平米2米住宅85-140。120平米卓昱北苑1号楼和3号楼居室小户建筑面公寓40-220公寓：一室一小三居为住宅楼，1层型积:70000平方厅、两室两厅为门市，4号楼米。1-4层为商区域市场—产品分析名称规模建筑户型主力户型滞销户型畅销户型占地面积:25008两居109、129平方米项目拟建三栋板盛世鑫苑90-139平米109、10底层100平米两建筑面积:88000式楼4平米采光差居室平方米占地面123平米三积:245000平方97平米两居居米仅盖4栋，后期未美意苑99-122平米仅售2#123平米三户型不通透建筑面动工居，只有卧室积:700000平方向阳米总建筑面积140.26平米100左右两兴盛苑共有6栋住宅70-140平米两室两厅31823平方米三居室区域市场—产品分析名称规模建筑户型主力户型滞销户型共建设19栋，占地面其中东区8栋高积:28620平方层，西区5栋高105、132米盛瑞华庭层5栋小高层和80-150平米105左右三室建筑面小高层积:76110平方一栋底座，建成后将呈现一个现米代简欧建筑风格占地面积:50000平方小区共6栋高层米，其中2栋为80-90平米两室两90平米两幸福馨苑70-105平米建筑面28层，4栋为厅室两厅积:170000平29层方米占地面积:18140平方共5栋楼，其中安联水晶米2栋楼高为11100平米126平米顶50-139平米坊建筑面层，另外3栋楼左右三室层积:70000平方高为30层米区域市场—产品分析名称规模建筑户型主力户型滞销户型占地面积:198687平力天凤凰方米共7栋33层高80-90平米50-130平米城建筑面层两居积:42442平方米占地面积:350000平方米30栋33层高97-298平多100平米左右两室安居东城——建筑面层住宅层，140平米左右三室积:1200000平方米占地面项目分三期开发积:359640平，第一期24万方米平方米，第二期120-130平米130左右3美的城90-370平米建筑面20万平方米，左右三居居积:1050000第三期20万平平方米方米区域市场—产品分析周边市场重点项目左岸枫桥均价5200元/平方米价格区间：4200-6200左岸枫桥位于滏河北大街北段西侧，规划果园北路北侧，北距北环路400米，南临规划的苏曹公园。规划6栋24层，1栋28层，2栋小高层，户型面积：84-204㎡。纯住宅建筑，高品质的宜居社区。小区采用人车分流，地上采用江南园林式的景观设计，移步异景，山水相宜。社区配套；6000㎡的下沉式会所、健身房、室内游泳池等。共9栋高层，其中6栋24层，1栋28层，2栋小高层。停车位:有地下车库1:0.8优惠政策：一次性减150、97折，贷款减100、99折占地面积:45054平方米建筑面积:188470平方米开工时间:2010-12-01工程进度:12月份开工(2010-12-10)产权年限:70年户数:总户数1380户当期户数1380户本项目目前新年进行“0”首付入住，道路两旁增设广告位区域市场—产品分析?畅销户型：120-140平米三室?滞销户型:洋房消化速度慢，不足每月3套?优势：新推出11层小洋房，户型布局合理，具有一定竞争优势。?劣势：楼体质量差。区域市场—产品分析周边市场重点项目枫景华庭（杰辉·观天下）均价4300元/平方米4000枫景华庭项目位于光明大街以东、景明街以西、耒荣路以南、果园路以北。项目将建设11栋住宅楼，1栋11层，6栋28层，4栋18层。沿街有两层底商，在10号楼和11号楼之间有一座3层的商场。社区配套：公园湖畔百万平米欧洲生活城。主力户型面积在85-130平米之间优惠政策：一次性98折占地面积:66亩建筑面积:13万平方米工程进度:已挖好槽的正在护坡，整个项目同时动工，预计在2014年7月底交房。产权年限:70年户数:规划可容纳1000户左右目前阶段楼王不售，交5万进行排号。区域市场—产品分析?户型范围：80-160平米?畅销户型：100平米左右3室?优势：价格相对周边楼盘较低。?劣势：期房，开发商信用程度低。区域市场—产品分析周边市场重点项目华浩·活力城2013年5月份出价格华浩·活力城位于丛台区滏河北大街与北环路交叉口西南角参考售价：价格待定。楼盘介绍：项目拟建3栋11层、2栋33层及2栋商业，建成后将呈现一个现代简约风格。户型：2室2厅，3室2厅。面积90－170平米。占地面积:46620平方米建筑面积:160000平方米开工时间:2013-03-01竣工时间:2015-05-01开发商:河北华浩房地产开发有限公司工程进度:平地交2万排号一次性4200-4300；分期付款差4万，目前进行客户积累蓄水阶段。优势：户型方正，采光好，南北通透。区域市场—产品分析?优势：一梯两户、南北通透、11层小高层，户型受到广泛认可主打卖点。?劣势：期房区域市场小结?以星城国际及其配套为依托，区域市场中高端概念初步形成。?万浩俪城、月亮湾、御景江山城等定位均向星城国际看齐甚至超越，主力户型为改善型三居室。使得区域市场产品同质化严重，客户分流严重竞争激烈。?新入市项目均在产品及定位上寻找市场空白，如华浩活力城、风景华庭、良友·锦观城等，以经济型三居室为主，受到市场认可，但由于大多为期房，现阶段竞争并不显著。?目前市场供应住宅产品房型同质化严重，产品设计改善空间较小，但创新使用不够。报告结构一、市场分析1、区域市场分析2、高端竞争分析3、需求市场分析二、项目本体分析三、项目定位四、物业发展建议1、项目整体规划建议2、项目建筑单体建议3、项目园林景观建议4、项目配套设施建议5、启动区策略建议五、附件分布区位图赵都华府现代御庭安居东城拉德芳斯万浩锦河湾温泉逸墅御赵金台缇香花舍美的城邯郸房地产概况?随着邯郸人均收入水平提高，邯郸楼市房地产市场正在不断壮大，?邯郸总体楼市看，数量较多，分布集中。?从河北范围看，邯郸房价处于较高价位，?随着生活水平的提高，个人购买能力逐步提高，居民对居住环境的要求也随之逐步提高。?高端楼盘从整体分布及数量来看，比例少，且集中分布在邯郸东北部。邯郸没有真正意义的豪宅填补邯郸打造邯郸高端社区豪宅市场空白生活水平提高同时规避风险；建设部分大面积户型以支撑居民购买力增强整个社区高端形象居住环境客群有限要求增强典型楼盘分析御景江山城86万平方米的生活大城，创造了一个商业航母，打造了一个北部新城！鸟瞰图规划净用地:35300㎡居住用地;14000㎡商用住宅建筑面积:50000㎡总户数:224户容积率:3;实际用了1.5在建地价及楼面价:294万/亩，1470元/㎡建筑类别:8+1层层高:3.1米典型楼盘分析御景江山城大规模总建筑面积80万，商业占40万商业一站式Shopping中心和大型游乐休闲规模配套的场所核心卖点教育配套国际双语小学和幼儿园设计美国KSK设计大师品牌物业联邦旗下物业管理团队开发商联邦地产效果图效果图典型楼盘分析御景江山城主力户型配比135㎡,28%230㎡,44%135㎡185㎡185㎡,28%230㎡户型配比：集中为大面积户型主力户型面积：230平米占44%240平米大户型占22%，165平米占20%典型楼盘分析赵都华府——新中式园艺灵感，演绎自然天成园