地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page1【仅供公司内部学习交流】横岗金沙摩尔案例研究德思勤·深圳2012年02月22日——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page2报告大纲PART1：项目简介PART2：业态比例分析PART3：业态布局分析PART4：交通流线分析PART5：建筑设计分析PART6：经营品牌分析PART7：案例小结——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page31项目简介——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page4项目区位项目地处龙岗区横岗镇首席商务中心区，横岗镇位于龙岗区的中部，北连龙岗中心城，距香港约20公里。横岗金沙摩尔——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page5交通概况及四至横岗金沙摩尔地处横岗中心商圈，位于深惠路、茂盛路、四联路的交汇处，交通发达、配套完善。横岗金沙摩尔新世界广场茂盛路线岗龙四铁联地路路惠深横岗中心商圈银信中心——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page6横岗商业概况横岗商业主要集中在深惠路两侧，档次以中低档为主，以金沙摩尔一带商业最为集中，构成横岗核心商圈,本项目位于核心商圈辐射范围。目前天虹百货等较大型百货已经进驻横岗，横岗商业格局逐渐发生变化，由传统商业向现代商业过渡。盛大百货隆盛购物广场隆盛餐饮街创富购物广场南城百货新世界广场人人购物广场金沙摩尔横岗眼镜城中焕眼镜城龙洲百货天虹百货振业城商业街天河百货——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page7项目基本情况横岗3K级（地王、楼王、商王）地铁物业，是横岗镇的标志性建筑物，是横岗的形象工程。住宅+购物中心的模式，填补横项目基本情况岗商业“空白”。占地面积24891.7㎡容积率5.23总建筑面积130432㎡绿化率30%四栋高层塔楼住宅其住宅面积66000㎡总户数788中购物中心面积63000㎡车位比0.71住宅开盘时间2006-03-05购物中心开业时间2007年10000㎡的空中花园开发商深圳市志健实业有限公司建筑设计深圳市鑫中建设计顾问有限公司建筑施工汕头市潮阳建筑工程总公司深圳公司金沙摩尔购物中心物业管理深圳市志健物业管理有限公司——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page8购物中心基本情况项目名称金沙摩尔购物中心定位区域型中档购物中心建筑面积63000㎡经营模式一楼临街商铺销售，经营商家变换频繁，不由购物中心统一管理，影响整体形象；其余只租不售，开发商自主招商运营管理楼层共5层主要功能购物、餐饮、休闲、娱乐、数码通讯喜悦来超市、王府大酒楼、志健王府休主力店闲中心、健之城真冰场、康祺健身中心、苏宁电器、重庆火锅、威龙动漫城前期顾问公戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司司运营公司深圳市金沙摩尔商业发展有限公司——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page9购物中心商业定位以海洋为主题的集餐饮、娱乐、休闲、购物、观光为一体的大型城市“休闲体验式”购物中心。休闲体验式购物中心购物休闲餐饮喜悦来超市、苏宁电器王府休闲中心王府大酒楼国内品牌零售影院、冰场、健身等大众品牌餐饮——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page10购物中心基本信息表项目名称金沙摩尔购物中心开业时间2007年项目地址深圳市龙岗区横岗街道茂盛路1号总建筑面积63000㎡单层面积10000㎡柱距7.2*7.2m地下一层，地上建筑层数建筑层高-外广场面积约10000㎡五层中庭面积2600㎡项目定位区域型中低档购物中心经营特色休闲体验式购物中心经营情况经营一般，三、四楼空置铺位较多一楼:潮流馆：喜悦来生活超市、手机通讯、商务、餐饮、饰品、珠宝、化妆品等。二楼：女儿国：喜悦来生活超市、商务、餐饮、美容院、女装、饰品、内衣等。三楼：百老汇：喜悦来生活超市、苏宁电器、餐饮、女装、男装、饰品等。各楼层规划四楼：生活馆：休闲服饰、床上用品、山木培训、动漫乐园、电影院、健身中心、书城、童装等五楼：美食城：王府酒楼、休闲中心、美食广场等。-1楼：真冰场、停车场——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page11购物中心基本信息表通道宽度主通道（m）标准层（m）2.8m铺位开间（m）6m（m）次通道（m）标准层（m）2.2-2.4m进深（m）8m装修情况扶梯24部自动扶梯、6部坡道式自动扶梯洗手间升降客梯组（品牌：佳登曼）载重：900kg，共4部，为观光电梯升降货梯数量3部，-2层通向5层载重2000kg品牌佳登曼尺寸主力铺位70㎡面积使用率约52%——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page122业态比例分析——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page13主力店面积主力店/次主力店使用面积（㎡）比例楼层分布喜悦来超市352034.1%一、二、三层苏宁电器9008.7%三层金域世纪影城160015.5%四层王府大酒楼170016.5%五层王府休闲中心110010.7%五层健之城真冰场150014.5%负一层合计10320100%?金沙摩尔主力店总使用面积约10320㎡，占总使用面积的32%。主力店较多，其中大型主力店为志健地产旗下品牌，如喜悦来超市、王府酒楼、王府休闲中心、健之城真冰场。?分散主力店的目的是分散市场风险，同时控制面积比例，多主力店也有利于商业布局，以便带动人流向不同楼层和方向流动。——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page14各层业态面积比例分析一层业态一层业态种类分布较多，其中鞋包/皮具和超市业态所占面积比例最大。业态名称使用面积占比珠宝/饰品661㎡11.8%金沙摩尔一层业态比例（按使用面积计算）餐饮640㎡11.4%配套/服务440㎡7.8%超市零售珠宝/饰品16.0%6.1%11.8%鞋包/皮具1994㎡35.5%家电/数码餐饮化妆品144㎡2.7%4.8%11.4%个人护理225㎡4.0%个人护理4.0%配套/服务/2704.8%化妆品7.8%家电数码㎡鞋包/皮具2.6%35.5%超市900㎡16.0%零售340㎡6.0%合计5614㎡100%——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page15各层业态面积比例分析二层业态二层业态面积所占比例最大的是女装和超市，所占比例为41.9%、33.8%。业态名称使用面积占比金沙摩尔二层业态比例（按使用面积计算）餐饮560㎡11.1%女装2110㎡41.9%超市33.8%内衣化妆品80㎡1.6%5.6%美容美容300㎡6.0%6.0%餐饮11.1%内衣280㎡5.6%化妆品1.6%超市1700㎡33.8%女装41.9%合计5030㎡100%——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page16各层业态面积比例分析三层业态三层业态种类分布较多，其中男装、超市、数业态名称使用面积占比码/家电、餐饮所占面积最大。餐饮880㎡17.4%数码/家电900㎡17.8%金沙摩尔三层业态比例（按使用面积计算）珠宝/饰品10㎡0.2%鞋包/皮具40㎡0.8%餐饮超市920㎡18.2%美容17.4%男装4.0%27.8%内衣150㎡3.0%数码/家电17.8%女装休闲服饰224㎡4.4%6.3%珠宝/饰品休闲服饰0.2%女装320㎡6.3%4.4%超市内衣鞋包/皮具18.2%男装1400㎡27.8%3.0%0.8%美容2004.0合计5044㎡100%——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page17各层业态面积比例分析四层业态四层业态面积所占比例最大的是休闲娱乐和影院，分别为36.4%、31.0%。业态名称使用面积占比休闲娱乐1880㎡36.4%金沙摩尔四层业态比例（按使用面积计算）儿童用品190㎡3.7%童装休闲服饰配套/服务507㎡9.8%3.9%13.8%床上用品床上用品76㎡1.5%1.5%影院31.0%休闲服饰710㎡13.8%配套/服务9.8%童装200㎡3.9%儿童用品3.7%影院1600㎡31.0%休闲娱乐36.4%合计4863㎡100%——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page18各层业态面积比例分析五层业态五层仅有休闲娱乐和餐饮2种业态，面积所占比例为26.2%、73.8%。金沙摩尔五层业态比例（按使用面积计算）业态名称使用面积占比休闲娱乐1100㎡36.4%餐饮73.8%餐饮3100㎡3.7%合计4400㎡100%休闲娱乐26.2%——Copyrig