设备类体系文件编制思路及重点内容解析目录编制思路及文件架构重点内容解析对一线的要求沟通与交流编制思路及文件架构1.编制思路：a)整合万科物业共用设备设施运行维护门槛标准b)强调设备设施日常运行维护作业要求c)提高各级管理人员对设备设施管理的检查效率3编制思路及文件架构1.1整合万科物业共用设备设施运行维护门槛标准1.1.1引用标准：《万科物业基础业务管理标准》设备管理类（生效期：2009年6月30日）1.1.2参考标准：a)《全国物业管理示范住宅小区标准》b)《上海市住宅物业服务分等收费标准》c)《深圳市物业服务规范》d)《北京市住宅物业服务标准》e)《北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则》f)深圳（万科物业）公司设备类文件4编制思路及文件架构1.1.3说明：a)现标准为万科物业（住宅类项目）共用设备设施运行维护门槛标准，与项目所处地区、档次、物业费标准、经营是否亏损无关。b)对于标准中未提及的（其它类别）共用设备设施运行维护标准，各一线公司可自行补充，作为接口文件。c)在此标准基础上，请各一线公司关注地方法规、行政规章、行业标准等规范性文件，关注项目《物业服务合同》约定的服务标准，尤其是与业主委员会签订的物业服务合同。如上述两标准高于万科物业管理标准，相关公司或项目的管理标准应采纳并形成文件。5编制思路及文件架构1.2强调设备设施日常运行维护作业要求a)文件明确了对共用设备设施定期巡检及维护要求，包括工作内容、标准、频次。b)文件提供了设备设施日常操作及维护方法。c)文件提供了常见异常情况处理方法。d)质量记录采取主表与附表搭配的模式，对记录内容予以提示，便于操作人实施及管理人员监督。（为降低一线工作量调整模式）6编制思路及文件架构1.3提高各级管理人员对设备设施管理的检查效率a)在设备设施作业指导书“任务清单”中明确管理任务内容、责任人、任务频次，既便于责任人按期实施，也便于上级管理人员监督验证。b)作业指导书提供的设备设施管理标准、规范，便于管理人员现场巡查、验证。日常操作方法、故障处理方法便于管理人员对责任人业务熟练程度的考察。尤其为非工程专业管理人员对下属的督导提供了工具。c)维修保养工作记录表（主表）提示责任人的日常工作频次、内容，便于管理人员现场监督，减少书写过程。附表用于记录存在问题的关键过程。5.质量记录设备设施保养维修：记录表7编制思路及文件架构2.文件架构a)设备类文件架构b)文件内容组成c)接口文件说明8前期介入和承接查验（3编制思路及文件架构份）2.1设设备维护作业指导书设施管理规工具管理备类文（9份）范或作业指导规范（2书）（4份）件架构份）供配电给排水设高发给二中电安消泳设有房共维计施低电排次央梯防防池备限屋用修量设压机水供空设系系设房空本设工器备配设系水调备统统备管间体施具具维电备统水设维维维维理安维维管检修设维维箱备护护护护规全护护理定养备护护清维作作作作范作作作及规护维作作洗护业业业业业业业操范管护业业作作指指指指管指指作理作指指业业导导导导理导导规职业导导指指书书书书规书书范责指书书导导范说导书书明书书设备/设施保养维修记录表（XX附设备设施管理台账9表）编制思路及文件架构2.2文件内容组成：2.2.1作业指导书内容包括：a)万科物业维护标准b)定期巡检及维护频次c)日常操作方法、（安全、劳动保护）注意事项d)异常问题（故障）原因分析及处理方法2.2.2质量记录内容包括：a)管理台账：包含设备、工具检定台账。b)设备设施保养维修工作记录：分主表、附表，主表工作要点提示及记录，附表记录关键过程。10编制思路及文件架构2.3接口文件类型说明：2.3.1共性文件接口：基于共性设备设施、但型号不同而要求的文件接口。例如：《弱电系统常见故障排除作业指导书》2.3.2个性文件接口：基于一线公司或项目管理个性设备而要求的文件接口。例如：太阳能供热系统作业指导书及相关记录、雨水收集系统作业指导书及相关记录、中水处理系统作业指导书及相关记录、升降机管理制度、供暖设备作业指导书及相关记录。。。2.3.3项目设备设施类管理预案：“预案编制指引”与“预案”的区别。11重点内容解析1.设施设备维修养护管理职责说明书3.1共用设施设备维修养护原则：以养为先、预防为主。3.2设施设备管理规范、作业指导书中明确的管理规范、标准、定期巡检、维护要求为万科物业管理最低标准。如当地行业要求或某项目物业服务合同有关约定高于体系文件要求，可高于体系标准执行。3.3每年12月25日前，部门维修组负责人应在满足共用设施设备定期维护工作要求基础上，结合项目下年度需要增加的共用设施设备大中修工作，编制《机电设备年度检修计划》报公司专业管理部门审批。3.4各物业服务中心应分类建立《设备/设施管理台账》和设备管理档案或设备管理软件，记录设备、检修及重要部件更换情况，并在相应的《设备/设施保养维修记录表》中记录。3.5项目有太阳能系统、中水系统或雨水收集系统可制定相应作业指导书。3.6为及时、有效处理弱电系统故障，应制定弱电系统常见故障排除作业指导书。3.7收到狂风、暴雨、暴雪等恶劣天气预报时，各物业服务中心负责人须安排专人加强对设备房的巡视，发现异常立即处理，不能处理的立即向直属上级报告。12重点内容解析3.8各级管理人员巡查职责要求：维修负责人：每周检查各共用设施设备维修养护管理情况。业务部门负责人：每月检查各类共用设施设备维修养护管理情况。专业管理部门：每半年覆盖检查各业务部门、各类共用设施设备维修养护管理同时，需填写《设备/设施巡检记录表》。3.9设备设施巡检维修职责要求：a）通过查阅日常记录及现场验证，了解设备责任人定期巡检及维护职责的落实情况，包括维护内容及频次是否达到文件要求，设备责任人对工作职责、标准的掌握情况。b）根据外部环境（包括自然环境的变化、行业舆情）、相关部门要求应采取的重点预防性养护工作是否落实。C）对于检查发现的问题，应分析原因，制定纠正措施，并逐一验证，直至问题关闭。4.记录表格：设备/设备/机电设备年度检修房屋本体年度维修设施保养维修记录表设施巡检维修记录表计划表养护计划13重点内容解析?应按共用部位、共用设施设备分类填写、定期归档保存，便于公司内外部检查。表格形式可以采用成册印刷。?对于巡检/运行/维护工作中发现的问题，应在《保养维护工作记录表》中跟踪记录改进措施及实施、验证情况，直至问题关闭。问题进展的时间和内容描述要求有关联性，便于追溯。?情况记录内容应详细，满足附表、物业服务合同要求，可作为服务提供的凭证。必要时可附图片、检测报告。5.记录表格《设备设施保养维：修记录表》共用设施14重点内容解析2.设备房管理规范4.1室内环境管理规范：?地面应干净、平坦、干燥、防滑。墙面应平整、整洁，无积尘。专用工具、用品及器具应在（标识）指定位置摆放整齐。严禁堆放易燃、易爆及无关物品。?监控中心、电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房等重要设备房室内应悬挂干湿温度计。室内环境温度应控制在40℃以下、相对湿度80%以下。热力站、锅炉房室内环境应符合设备运行条件要求。?如设备运行产生的噪音或振动影响毗邻业户，应采取降噪、减震等措施，符合国家相关环保要求。4.2设备管理规范：?设备完好、运行正常，各类仪表完好、使用正常、检定合格有效。15重点内容解析4.3标识管理规范：?各仪表附近应有正常值范围标识。?设备房内应有“严禁吸烟”等警示标识，发电机房等重要房间内还应悬挂禁止明火标识。标识符合《万科物业视觉识别手册》要求。操作有危险的设备、部件应有“危险！勿靠近！”、“危险！勿操作！”等警示标识。4.4安全管理规范：?专人值守的设备房，值班人员应符合上岗要求。?凡有裸露橡胶、塑料等绝缘材质的电缆、电器设备的设备房以及给水设备房应设置不低于50厘米高的防鼠板，同时室内应采取防鼠措施。4.5文件及记录管理规范：?墙面应悬挂“设备设施维护作业指导书”、《设备房管理规范》及必要的《应急处理预案》。?设备房内应放置《设备/设施保养维修记录表》备查。专人值守的设备房内应放置《设备房值班记录表》。16重点内容解析5.记录表格设备/设施管理台账《设备房管理台账》编号：版本：生效日期：序号：设备设施分类：应统一为《设备/设施管理台名称规格/型号坐落/使责任人备注账》编号用位置《设备房值班记录表》《设备/设施保养维修记录表》《设备/设施巡检记录表》在管全部设备、设施均需建立、及时更新明细账，并明确责任人，分解管理责任。17重点内容解析6.任务清单序号任务名称责任部门/完成时限人每日巡检要求是针对无人1设备房每日巡检至少一次责任人每日值守的设备房；巡检要求无附表，参照上墙文件。2设备房定期清洁责任人每月3重要设备房配电柜及设备责任人每季度接地检查18重点内容解析3.房屋本体维护规范3.职责单位职责1、规范房屋本体管理标准；专业管理部门2、监督指导各物业服务中心房屋本体管理情况。物业服务中心负责人监督本部门房屋本体管理。1、指定房屋本体维护责任人。维修负责人2、组织房屋本体小修工作。3、监督房屋本体管理责任人职责落实情况。责任人定期巡检及维护房屋本体。日常巡逻发现房屋本体、门窗异常情况予以反馈安全巡逻岗并记录。1、安全员巡逻岗职责中应明确。2、如有异常情况，由房屋本体维护责任人记录在《保养维修记录表》（房屋本体）表中。3、尽管日常巡视职责在安全员，但房屋本体维护19责任人有监督职责。重点内容解析6.任务清单序号任务名称责任部门/完成时限人1巡查楼宇门窗、玻璃安全员巡逻1次/日岗2巡查共用部位结构及楼宇外立面设施责任人1次/季3检查屋面、散水责