环境类体系文件编制思路及重点内容解析目录编制思路及文件架构重点内容解析对一线的要求沟通与交流编制思路及文件架构统一标准以基础业务标准为基础减小差异传承知识衔接现有体系强化专业细化要求融合环境管理实践经验深化监督编制思路及文件架构?有国标的，采用国家标准。包括国家技术标准和物业管理行业内质量标准?尽量沿用《基础业务管理标准》中的要求，作为统一的门槛性标准?在环境类业务基本上都外包以后，仍然保留了关于物品清洁方法、清洁材料使用、机械操作要求等内容，业务外包知识不外包，保证万科物业积累的专业知识得到传承?细化了《绿化养护作业指导书》、《环境外包监控作业指导书》，统一了操作过程中的一些具体要求?开荒、卖场管理中涉及环境管理的内容，由各公司依据实际情况自行制定制度编制思路及文件架构编写过程中，参照、参考的文件有：?《万科物业基础业务管理标准》?深圳公司、上海公司、北京公司体系文件?GB19079.1-2003《体育场所开放条件与技术要求—第1部分：游泳场所》?GB9667-1996《游泳场所卫生标准》?CJJ122-2008《游泳池给水排水工程技术规程》编制思路及文件架构总计11个作业指导书，5个记录表格程序类别文件名称使用表格清洁消杀绿化作业标准　垃圾收倒及中转站管理作业指导书　清洁消杀晶面处理作业指导书　类公共设施物品保洁作业指导书　地面清洁保养作业指导书　物业服务清洁设备操作指导书过程控制清洁消杀绿化作业标准　程序绿化养护检查表绿化类绿化养护作业指导书_____消杀(毒)工作记录表园林机械操作养护作业指导书　泳池管理标准与作业指导书泳池运行记录表泳池类泳乐设施操作作业指导书泳池运行记录表_____消杀(毒)工作记录表保洁工作检查记录表供方管理程序环境外包监控管理办法绿化养护检查表（供方）工作评估报告重点内容解析清洁/消杀/绿化管理标准内容简述：1.清洁作业标准2.消杀作业标准3.绿化作业标准重点内容解析1.石材地面根据磨损情况定期抛光2.室内墙面清洁以2M为界，2M以下为每周/次，以上为每月/次3.公共洗手间区分为人流高峰期和非高峰，分别为半小时、1小时1次，每周消毒1次清洁标准4.垃圾日产日清，外围垃圾每天收集2次，袋装运输5.小区餐饮、超市、医疗门诊等特殊垃圾要明确清运方式和清运责任，不污染小区环境6.发生重大传染病疫情期间，每日对公共设施消毒1次7.地下车库每日巡视清洁2次、每季至少拖/扫1次；消防楼道每周全面清扫1次，每月拖/扫1次。8.雨水沟每月至少巡查1次，必要时及时清理。1.夏季灭蚊、灭蝇每月不少于4次，灭鼠、、灭蟑螂每月不少于2次；冬季灭蚊、灭蝇、灭鼠、灭蟑螂每月不少于2次（北方根据实际消杀标准情况确定）2.每年白蚁蚁害高发期内，至少对房屋本体共用部位、共用设施检查1次3.每年开展2次四害防治宣传操作要求：?重大传染疫情，既包括如甲流等突发性疾病暴发期，也包括如一般性传染病的常发期，如春季是多种疾病传播期。?泳池使用的强氯精是效果非常好的消毒药?四害宣传方式，如放置宣传展板、宣传单张、讲座、放映光碟等重点内容解析1.按照触点分类，划分为一、二、三级三个区域，分别对应不同的养护标准和养护频次要求2.一级区域包括：小主干道两侧、主要出入口及广场周边、儿童娱乐设施及健身设施周边、单元门口3.一级区域主要要求：乔木修剪2次/年，下缘线不低于2M，灌木和草地在生长季修剪1次/月，草茎高度在5CM以下，枯死地被植物不超出2‰绿化标准4.三级区域主要是偏僻区域、山体、溪河边。养护要求主要是：枯死地被植物不超出8‰，病虫危害率不超过5%，适时修剪、浇水，能适时开花5.二级区域为一、三级区域外的地方。主要养护要求是：乔木修剪1次/年，灌木和草地适时修剪，草茎高度在8CM以下，枯死地被植物不超出5‰6.小区植物名录清单并与实物相符；主要路口和名贵重点树木有植物习性标识牌7.做好施工防护，工完清场本文件操作要求：?管理标准为通用标准、基础标准，各公司、各部门可在此基础上按实际情况予以细化?业务已外包的，应当将公司、部门的检查频次与考核要求写入外包服务合同?业务外包时，服务合同中约定的质量标准、频次要求，必须满足小区《（前期）物业服务合同》要求重点内容解析1.介绍了各类地面的一般清洁方法、毛地毯的特殊作业方法地面清洁保养作业指导2.对价值较高的大理石、纯毛地毯等进行作业前，应当进行事先确认书3.地下车库每季度至少冲/拖洗一次。公共设施物品保洁作业指1.介绍了各类公共设施、纺织品、常见家私物品的清洁方法导书晶面处理作业指导书1.介绍了常规性晶面处理的操作过程与注意事项1.明确了垃圾收倒、中转站的常规管理中的各项要求垃圾收倒及中转站管理作业2.高层大厦、办公场所的垃圾收集要在22：00后进行指导书3.中转站内灭火器配置标准：2个/50平米1.介绍了洗地机、多功能抛光机、吸尘吸水机、多功能地面翻清洁设备操作指导书新机的常规操作方法和注意事项2.要重点做好防漏电、防滑等安全防护措施操作要求：?知识传承性文件?便于服务外包监督过程中的专业把控重点内容解析绿化养护作业指导书内容简述：1.绿化养护移交小区绿地一次性改造面积超过200平米，调整2.日常绿化养护原有绿地的层次、品种搭配，改变景观效果的绿3.肥料的使用方法（略）化工程。4.绿化改造使用的表格：《消杀（毒）工作记录表》《绿化养护检查表》任务清单序号任务责任部门/人时限1编制年度绿化养护计划业务负责人每年12月25日前2编制月度绿化养护计划业务负责人每月28日前3绿化养护巡检业务负责人1次/周4绿化养护巡查部门负责人1次/月重点内容解析绿化养护移交流程施工单位项目经理部物业服务中心要点提出移交申请审核Y受理申请施工单位必须提交的资料主要包括：接管验收移交段表、绿化竣工图、苗木清单等阶审核图纸等文件资1、审核接管验收时间是否与绿化施工合同约定一致。按要求整改N料2、审核图纸资料是否齐全，签字、盖章有无遗漏。3、审核绿化竣工图、苗木清单与现场是否相符，现场N有无缺苗、病虫害、杂草等不符合接管要求的情况。4、图纸资料不齐全的，要求施工单位补齐；现场养护质量达不到接管要求的，可以责成施工单位整改，也对现场进行联合验收可以在协商一致后共同指定第三方完成整改，相应费段用从保修款中支付或直接由施工单位支付。阶Y1、整个接管验收工作必须由服务中心负责人参与、签字。2、文档资料及时归档。段三方签字盖章，正式移交3、服务中心选聘的绿化养护单位，共同参与绿化验阶收。未移交前，服务中心应每周巡检养护质量，并反馈给地产项目部单位共同参与移交工作收完毕后，及时协助办理保修款的支付（扣款）???操作要求：养护工作绿化养护验重点内容解析1.在移交前1个月，服务中心应该完成绿化养护单位的选聘和合同签订2.种植移栽的要求：去掉2/3左右的枝叶；树干必须能见到青皮3.浇水的要求：遵循“不干不浇，浇则浇透”的原则，选择合适的时段浇水；刚修剪过的植物不要浇水日常养护4.阳光：室内植物适当散射光照射；处理好乔、灌木和地被植物之间的光照5.修剪的要求：适时修剪；开花植物在花后修剪；处理好墙角等处的草地修剪6.松土施肥的要求：要经常性松土，结合施肥；施化肥时要避免将肥料撒在叶片上操作要求：?植物的移栽，一般在3-6月为最佳时段，具体依各地的气候而有所差别?交付3年后的小区，都会出现乔、灌木和地被植物之间光照不均衡的现象，一是要在平常养护过程中注意调整；二是要适时采取换苗、翻种、改造等技术措施?一般在植物冬季冬眠前施加基肥，在平常以施放化肥、尤其是复合肥为主重点内容解析绿化改造流程操作要求服务中心品质部财务部要点：?做好与业委1、绿化改造方案包括设计方案、工程预算、合编制绿化改造方案审核改造方案同草案。会的沟通，公2、设计方案包括施工平面图，苗木种类、规格、数量等示，事先征得1、确定绿化改造方案后，将改造方案向业主公业主同意示，征询业主同意；向业主公示方?从管理费用2、组团、围合内的绿化改造，需征得相应组案，表决通过团、围合业主的书面同意；道路、出入口、公众中列支的，按庭院等处的绿化改造，需征得业主大会的同意；3、改造费用从维修资金中列支的，服务中心报公司内部采购从物业管理费列支，则按审批流程/权限业主委员会/业主大会通过后，实施改造。审核4、改造费用中管理费中列支的，则遵循采购管要求操作从维修资金列支理程序的要求，选择对应方式选聘施工单位，然?后填写《物资/服务申请报告》按流程报批。从维修资金5、施工过程中，按工程外包监控要求，做好监列支的，委托督。物业公司选择1、工程完工后，首先由服务中心进行初验。在完工之日起30日内，由品质部和服务中心，依据施工单位的按签订合同工程合同、施工平面图进行联合验收。工程验收办理报销，付款采购管理程序实施改造2、验收合格后，服务中心编写评估报告，与物资服务申请材料一道，报财务部办理报销手续。操作，同时满足维修资金使用管理规定?做好施工改造后的验收重点内容解析园林机械操作养护作业指导书内容简述：介绍了主要园林机械（剪草机、绿篱机、割灌机）的安全使用要求、一般性操作过程中的具体方法操作要求：?启动后要预热2分钟?要注意是汽油、机油混合使用还是分开使用（2冲程和4冲程的区别）?机器应该责任到人?定期保养序号任务责任部门/人时限任务清单1检查、清洁园林机械并试运行操作责任人1次/周2检查保养园林机械设备责任人1次/月重点内容解析泳池管理标准与作业指导书内容简述：1.泳池水质静态标准2.泳池水质动态标准及控制方式3.泳池现场管理标准4.泳池换水操作5.水质调试药品及使用方法（略）6.泳池水质测试仪使用方法（略）7.开放期间水质处理