上海南汇“上河商务区”项目概况二○一三年四月项目简介区域分析市场分析地理位置：浦东新区南汇工业区，南芦公路193号?南汇核心位置?距离市区：34公里?距离浦东机场：15公里?临近临港新城物业类型：工业地产别墅工业地产借别墅之名面世工业地产借别墅之名面世?使用年限：工业地产使用年限均为50年，本项目实际年限40年?土地性质：工业用地?房屋性质：研发楼?产证：地上建筑面积和地下建筑面积均计入项目规划：暂知分一期和二期，一期08年开盘已入住，二期正在规划，目前代理二期?一期–占地面积：15.2万方–建筑总用地面积：3.6万方–容积率：0.48–绿化率：35%–总建筑面积：10万方，其中地上建一期规划图筑面积7.3万方，地下建筑面积3.5万方?二期–总共规划：140余幢研发楼及1幢商–总用地面积：17.4万方务会所–总建筑面积：11.1万方，其中研发楼7.9万方，会所0.67万方。–综合绿地率：35.2%，综合建筑密度：23.4%。–单栋建筑面积：600—734平（含地下174—224平），–销售均价：15000—19000元/m2设计理念：一期---独栋庭院、休闲商务?2层(地上2层，地下1层)独栋庭院式的建筑规划?前后200平方米左右庭院花园?室内部分6.4米挑空设计，地下室挑高2.8米?步入式阳光庭院，室内双车库户型设计：一期300-400平户型，地面2层，地下1层350平户型图400平户型图设计团队：原版德国设计团队?开发公司：上海美住置业?建筑规划设计：德国APG建筑设计事务所?景观设计：FSW景观设计公司?室内设计：studioarchitects室内设计公司特色优势：庭院布局：生态陆上岛屿系统?高达2米的内外庭院围合墙体，将BLOCK的街区生活与商务的私密需求加以融合，让独栋的建筑体围合在组团庭院及若干小庭院之中，形成“生态陆上岛屿系统”商务配套：15000平米五星级会所/二期6000平方米VIP会所?超五星级豪华商务配套会所?按照欧洲五星级酒店的风格及配套要求精心设计?豪华欧式大堂设计，西餐厅、咖啡馆、酒吧、中式餐厅、精品店?高档商务套房及SPA休闲馆、大型国际配置会议厅及相应配套的中、小型会议厅成熟智能化：光纤入户、智能停车?闭路监控系统?门禁准可视系统?红外周界报警系统?停车库智能化人性管理?统一配置的企业光纤入户支持优质建材：纯石材路面、外墙石材干挂、法国玻璃?小区道路铺设厚达8厘米花岗岩大理石主干道PS：圣戈班(Saint-Gobain)于1665年由Colbert先生创?商务楼与建筑围墙均采用花岗岩干挂大理石力，并于当年承建了凡尔赛宫的玻璃画廊。圣戈班集团是其所在所有行业的欧洲及世界领先者?全部采用圣戈班low-e玻璃，玻璃面积占到整个墙面的30%以上项目简介区域分析市场分析大浦东新区：上海未来经济引擎?并区对南汇利好：?产业重新布局，南汇的产业转移延伸至浦东，促进产业经济，增加产业人群，产生房地产业的大量需求；南汇区的航头镇、新场镇（不包含?政策优惠和制度创新。由原坦直桥地区）将被划归奉贤区，于浦东新区享受的国家政策南汇区其余在大治河以北的区域，较多，南汇也受惠。将被分为周浦、惠南两个功能区域归入浦东新区本案所在惠南板块被划为浦东新区大浦东新区：国际金融中心（陆家嘴国际金融中心）和航运中心（洋山深水港口）?陆家嘴金融中心是目前我国内地规模最大,资本最密集的CBD?洋山深水港口，和浦东的外高桥港区一起，将成为上海外高桥、陆家嘴、临港新城组成的“大浦东金三角”建设国际航运中心的主要载体迪斯尼落户上海浦东新区，距离本案15分钟车程迪斯尼本案迪斯尼乐园项目将正式落户浦东，距离上河商务园仅15分钟车程项目简介区域分析市场分析纯别墅市场分析工业地产上海别墅板块划分，南汇新起?区域交通便捷：位于上海市区和浦东机场、洋山深水港之间，通过卢浦大桥和徐浦大桥，和徐汇相连，交通方便?产业支撑：受浦东新区的强力辐射和市级康桥工业园的带动?休闲旅游带动：迪斯尼乐园落户2012年别墅供应较2011年下跌幅度大，禁墅令下独栋别墅稀缺?2012年上海全市供应别墅117万方，同比2011年下跌达37.59%?供应区域，浦东22.4万方占第一，嘉定21.2万方居其次?禁墅令后，新增供应量持续下跌，纯独栋别墅供应量鲜有增长，而市场上别墅供应量多半来自公寓加别墅的复合型物业别墅整体成交量涨幅较大，经济型别墅拉低成交均价?上海别墅2012年全年成交别墅4657套，同比上涨6.54%、成交面积达105.77万方，较去年同期微涨3.89%?2012年上海别墅成交均价为26363元/平，同比下跌13.85%?经济型别墅成交量的存在，拉低了成交均价浦东新区别墅成交量领衔上海别墅成交?大浦东区域别墅2012年成交量达25万方，成为首位?周浦、川沙、航头、惠南（南汇区）板块成为了热点区域，随着迪士尼的迁入，区域版块内的交通、周边配套日趋完备，板块本身主打经济小户型别墅，受到了二次置业用户的青睐年度别墅成交排行，小户型经济别墅占首位?2012年上海别墅成交TOP10中，低总价的经济型别墅占据了8席。而其中多半集中浦东周康、航头、奉贤海湾区域?2012年小户型别墅置业需求优于往年，以180-250平左右的联排小户型更受到市场认可，再加上其别墅均价仅1.4-2.2万/平之间，较普通公寓更有竞争力纯别墅市场分析工业地产研发办公类型土地出让加大力度，成熟园区优势明显?2012年作为研发中心和研发总部用途的地块有10幅，共27.59公顷，占总出让面积的1.89%，主要集中在浦东新区和嘉定地区?市郊成熟型的园区对比市区写字楼有价格上的优势，对比不完善、新建的市郊商务园区又有配套完善、产业链完整的优势从莘庄工业区出让土地的高溢价率可以看出，成熟的园区更受投资者的青睐上海市各区域对工业物业的投资需求开始趋向多元化?2012年上海市各区域对工业物业的投资需求开始趋向多元化，除市区外，其他区域对单层和多层厂房类物业依然有较大需求，而市场对市区内物业的需求主要集中在研发办公方面2012年上海工业物业的需求面积依然以小面积物业物业主?2012年上海工业物业的需求面积依然以小面积物业物业主，其中3000平米以下的需求占到总需求量的68.56%?闵行、市区和原浦东新区是3000平米以下小面积物业的主要需求区域，而奉贤，嘉定，松江等区域的需求面积主要在3000平米—8000平米的中大型面积工业物业，这主要受制于不同区域内的租金差别及市场不同类型物业的供应工业地产案例医谷·现代商务园：上海国际医学园的商务功能部分，建成为具有国际水准的企业总部基地?地理位置：周祝公路337号，靠近沪南公路。（川沙商圈）?开发企业：上海金鼎投资发展有限公司?建筑面积：8万平方米?物业组成：43幢独立商务别墅，2幢酒店式办公楼和1幢综合商务中心?单栋面积：600~1500平方米?开盘时间：2007年7月?目前售价：13000元/平，写字楼出租报价1.8元/平方米.天上海总部湾：全球顶尖企业的研发中心、运营中心、销售中心、物流中心等总部研发机构的聚集地?地理位置：康桥工业园区?所属区域：浦东周康?建筑面积：150万平方米?物业组成：独栋商务别墅+小高层研发楼?单栋面积：1500~2500平方米（别墅）?配套：综合会议厅、星级酒店、休闲健身中心?目前价格：–本月出售均价11672元/平米–本月出租均价：1.00元/平米·天罗森堡商务中心：集会议、展示、居住、休闲和综合管理服务为一体?地理位置：宝山潘泾路4333号?所属区域：罗泾?建筑面积：27万平方米?物业组成：双拼别墅+研发楼?单栋面积：286平方米（别墅）?目前价格：18000元/平（精装）