滁州凯迪置地广场市场研究报告2013年11月项目研究思路市市场研场研究究项项目自身目自身研研究究问题结构问题结构性解析性解析客客户户分析分析规划规划建建议议项项目定位目定位营销营销推广推广1宗地分析宗地分析目2城市城市环环境境3商商业业市市场场录5客群分析凯迪置地广场位于滁州市政务新区，市民广场旁，总建筑面89500平米。我们。拿了一块什么样的地，有什么样的“核心价值”待挖掘…宗地价值城市环境商业市场客群分析1234?项目区位?交通状况?项目四至?属性研判宗地分析宗地分析项目区位及交通状况—项目处于城市主干中都大道和东坡西路交叉口东北角，东西边临市民广场，具有良好的景观资源和公共空间，与城市主要功能区域均有着便捷联系。体育中心地理位置?位于滁州市市政府对面滁州中学高中部?距滁州市区4.9公里行政中心实验小学交通枢纽市民广场本案?城市干道：中都大道、东坡西商业中心路、龙蟠大道新区医院?公共交通:6路等宗地分析宗地分析项目四至—东至市民广场、西临中都大道、南至东坡西路、北至市民广场一期，两面临路，利于人流动线的设计，促进商业价值最大化，突出项目形象。利好因素：?地段优势：项目两临路，利于项目形象展示；便捷的交通条件，易于人流、车流动线规划，能最大化提高商业价值，附近市民广场的规划周边环境极为优越，有较好的景观资源和公共空间。不利因素：?项目所在城南板块尚在规划开发中，人流量较少，目前生活配套较缺乏。宗地宗地属属性性研研判判项目属性界定—本案属于商业综合体项目，位于滁州规划城南组团，由于开发程度低，项目周边配套缺乏；两面面临路、交通便捷，周边地块周边小区入驻率不高，人气稀少。属性特征诠释区位滁州市城南板块?可以享受到城南成熟的生活配套?临淮海西路干道—形象昭示性强，与各功能区都能保持便捷的交通路网发达联系环境城市功能设施较为?拥有行政、教育、景观资源，未来商圈逐渐形成需要一段时间齐全市场培育通过对项目地块基本情况分析，以及属性价值的确定我们有待进一步了解项目处于怎样的一个“大环境下……宗地价值城市环境商业市场客群分析1234?城市印象?城市规划?宏观经济?房地产市场PART1　城市概况城市城市概况概况滁州概况——滁州市，地处皖东，是“南京都市圈”核心层城市，“皖江城市带”北翼城市，是一座以家电设计制造及硅能技术研发为特色产业的新兴工业贸易城市。滁州市：?重要的区位优势：滁州是“长三角城市群”成员城市，“南京都市圈”核心层城市，南京市江北门户，皖东区域中心城市，国家级“皖江示范区”北翼城市，江淮地区重要的枢纽城市，安徽省东向发展和对接长三角的前沿节点城市；?重要的交通枢纽城市：京沪高铁、京沪铁路、宁西铁路穿境而过，宁洛、沪陕交汇于此；公路、铁路、水运、航空四通八达；?滁州是国家家电设计与制造特色产业基地、中国家电及装备制造业基地、中国十大特色休闲城市、中国十大安全宜居价值城市、中国科技进步先进市。。城市城市概况概况滁州概况—滁州市设2区，管辖4县，代管2县级市,辖区面积13398平米，户籍人口为452.06万人。位置：滁州地处苏皖交界地区，东与江苏省南京市、扬州市、淮安市接壤，西与安徽省合肥市、淮南市相连，为南京都市圈核心城市之一，属于上海四小时城市带，泛长江三角洲经济区。市域：滁州市下辖四县，代管2县级市,分别为来安县、定远县、全椒县、凤阳县、明光市、天长市；区域：滁州市区目前有南谯区、琅琊区两个区；人口：截止2012年市区人口96万人。城市城市概况概况区域印象—项目所在的城南区域，规划将行政中心、体育公园、商务中心安排在用地核心区，服务于全区，并辐射一定范围的周边地区。其职能为行政管理、公共服务、公共活动中心及承担如体育运动、文化艺术、休闲购物等功能内容。行政中心行政中心文化文化艺术艺术PART2城市规划城市城市规划规划城市发展方向城市功能规划—滁州发展方向是打造一个整体大滁城，具体规划为未来滁州将是“一区三轴”的扇形空间模式和“两主一副”发展轴线。本项目位于城南板块。在滁州市发展规划中，体现出一区三轴：?一区：一个城镇密集区，也是一个大核心。由滁城、来安、全椒、乌衣滁州市区组成的大滁城地域；?三轴：滁、来、全、天发展轴，滁、乌、明、凤发展轴，滁、定发展轴新区。琅城南琊本山案风景科教园区区高铁站前区中心城区规划期内，城市建设用地发展方向主要是向南、向东。项目正处于城市南延发展方向轴上，随着城市未来的发展，未来升值潜力较大。城市城市规划规划城市片区功能城市空间规划——规划滁城为三大片区六个组团和一个风景区构成的开放型、生态化的城市总体布局结构。老城区组团：铁路以西、明光路以北。城北组团：外环北路以北、蚌宁高速公路以南主要布置城西：路组团铁工业、物流、居住用地。以西、明光路以南、花园路以北，是居住、工业、公共设施综合城东组团：高速铁路站前片区。为高速铁路片区，主要布置工业、公共设施、居住用地。城南组团：环滁西路与京沪铁路、花园路与外环路之间。主要布置市级公共设施用地，居住、工业、仓储用地。高速铁路站前组团：高速铁路片区，主要布置工业、公共设施、居住用地。?三大片区是滁西、滁东、滁南，片区之间由铁路、河流、生态绿地分隔，并由环路和城市快速道路相连；?六个组团是老城区组团、城西组团、城南组团、高速铁路站前组团、城东组团、城北组团；新城市中心区布置在城南组团城市双中轴线之间。?一个风景区是琅琊山风景区。城市城市规划规划城市交通规划——滁州路网发达，项目周边有数条城市主干道和次干道，为项目与其他功能区的联系提供了便捷的条件。?项目处于城市主干中都大道和东坡西路交叉口东北角，周边有两条城市主干道，交通相对便利；中都大道中都大道东东坡西路坡西路?滁州市路网发达，规划形成的三大片区将由环路和城市快速道路相连；?城区道路网经规划将形成“环状、放射加方格网”布局形式。城区道路等级分为主干路、次干路、支路三级。城市城市规划规划区域规划——城南新区作为三大片区之一，是滁州市的行政、商务、文化及体育中心。随着行政中心的建设，城南新区的开发条件日趋成熟。体育中心滁州中学高中部行政中心实验小学市民广场本案商业中心新区医院PART3宏观经济宏宏观经济观经济GDP——近年来滁州市GDP持续增长，2012年达到970.7亿元，2012年城镇居民人均可支配收入达到20426元。?近年来滁州市GDP持续增长，2012年达到970.7亿元，经济实力较强。?2012年，滁州人均可支配收入达20426元，增幅为14%。自2008年至今，人均可支配收入稳步增长，居民有一定消费潜力。宏宏观经济观经济社会消费品零售总额——近年来滁州市居民消费能力增长较快，增长率放缓，生活水平显著提高。2008年—2012年滁州市社会消费品零售总额及增长率?2008年至今，滁州财政收入持续上涨，其中2012年达到101.1亿元，同比上涨35.2%；?2012年，滁州市社会消费零售总额达269.81亿元，同比增幅为16.9%。2008年至今，滁州市社会消费零售总额保持较高的增速，居民购买能力显著增长。宏宏观经济观经济固定资产、房地产投资——近年来滁州市市固定资产投资和房地产投资呈逐年稳步上升态势，2012年滁州固定资产投资882.5亿元，房地产投资303.4亿元。2008年—2012年滁州市固定资产投资及增长率?从2008年至今，固定资产投资呈逐年上升态势，2012年滁州城镇固定资产投资652.78亿元，同比增长23.1%；?2012年滁州市房地产投资额达229.81亿元，同比大幅上涨33.7%，市场发展较为迅速。2008年-2012年滁州市房地产投资走势2008年-2012年滁州市固定资产投资与房地产开发投资比较宏宏观经济观经济产业结构——目前滁州仍以第二产业为主要支撑产业，产业占比达52.3%左右；第三产业与经济发达城市相比发展不足，还有较大发展空间。2008年—2012年滁州市产业结构分布图2012年生产总值第第三三产业产业：比上：增加值商商贸贸、服、服指标年增（亿元）务业务业、、旅旅长%游游业业等等第二第二产业产业：：全市生产机械机械、、热电热电970.7413.1、化工、生、化工、生总值化、建化、建材材、、卷烟卷烟、、酿酿造造第一产业192.795.9、、食品食品、、纺纺织织、、医药医药、、第二产业507.5916.6电电子子等等工业446.117.2第第一一产业产业：：建筑业61.512粮粮、、油油、、蔬菜蔬菜、、肉肉第三产业270.3611.6类类和水和水产产品品等等?滁州产业结构呈二、三、一形态，第一产业比重逐年减少，第二产业稳定发展；?2012年产业结构比例由上年的20.4：51.7：27.5调整为19.8：52.3：27.9，其中第二产业同比增长16.6；?滁州目前仍以第二产业为主要支撑产业，第三产业与经济发达城市相比发展不足，还有较大发展空间。宏宏观经济观经济人口情况——滁州市分两区，下辖四县，代管两市，2012年末全市常住人口394.5万，城市化率平稳发展，城镇化率处于较低水平，在2012年达到了45.1%。2008年—2012年滁州市城镇化水平与周边城市的比较2010年滁州市第六次人口普查人口分布情况地区人口数比重（%）（人）2010年2000年全市合计3937868100100琅琊区3104276.167.88南谯区2518946.186.40来安县43202111.2310.97全椒县38388510.339.75定远县77917420.0419.78凤阳县64489517.0716.38?2012年末，全市常住人口394.5万人，其中城镇人天长市60284014.7615.31口177.9万人