苏家屯片区产品策略方案汇报目录一区域概况二项目定位三规划布局四开发策略目录一区域概况二项目定位三规划布局四开发策略1.1区域初始要素?区位、交通2011年?2011年12月25日签约苏家屯立体交通齐备，但片区横向交通路网薄弱，纵向铁路和高速公路对片区形成了阻隔。未来四环路、中央?初始要素图大街和地铁10号线建成能有效改变片区交通现状。?经济、人口苏家屯区总人口43.5万，2011年全年GDP完成275亿元。?产业发展片区是铁西产业南移与苏家屯产业升级的交汇点。?政策环境1.构建以沈阳为中心的辽宁中部城市群经济区（省委、省政府战略决策）。2.大浑南、新沈阳，作为沈阳发展的主战略（市委、市政府战略决策）。3.苏家屯被市委市政府授予了八条优惠政策，同时享有市级经济管理权限。1.2用地现状?现状用地：主要以农田为主；北部为现状村庄，工业用地较少。?现状水系:基地北部为浑河；基地内有多条农业灌溉水渠，主干3渠为八一干渠；北部有大片池塘和湿地。?资源构成:8公里长的浑河；6公里长河堤绿化带；10公里干渠；4000亩湿地15现状厂房1六分干渠2现状民居3现状池塘/湿地4高速路出入口2村落高压线快速路六分干渠4稻田5干渠现状土地利用图绿化带目录一区域概况二项目定位三规划布局四开发策略2.1愿景及定位沈水新城愿景——立足沈阳都市圈，顺应大东北国际化形势，成就东北精英城市典范沈水新城战略定位——东北首席城市精英的学园都市72.2项目卖点核心卖点辅助卖点学园都市都市绿肺集中建设两所大学、六所中学（其中两所国际高中、依托西侧17平方公里城市绿心、八公里浑河水畔、四所国内重点高中）、八所国内重点中学（初中）、六公里绿化堤岸、四千亩国家级湿地公园，完美塑十所国内重点小学、十二所国内知名幼儿园。与知造自然生态都市绿肺体系。名教育机构深度合作，扩展教育模式，缔造品牌教育资源聚集的学区。沃本湿地森林公园幼小0.5km幼中幼1km绿线体验公园幼中幼浑河滨水湿地景观带威伦湖水景生态公园小幼幼幼小中央景观小生态公园幼幼中市政文体休闲公园小安妮主题庆典公园幼小幼滨湖水景休闲公园南湖运动主题公园2.3客户总体分类客户总体分类精英客户职业类别客户家庭生命周期具体描述参加工作至结婚的时期，一般为1-5年。这时的收入比较低，消费支出大。这个时期是提高自身、投资自己的大好阶段。这个时期的重点是培养未来的青年单身期获得能力。财务状况是资产较少，可能还有负债（如贷款、父母借款），甚至净资产为负。指从结婚到新生儿诞生时期，一般为1-5年。这一时期是家庭的主要消费期。经济收入增加而且生活稳定，家庭已经有一定的财力和基本生活用品。为提家庭形成期高生活质量往往需要较大的家庭建设支出，如购买一些较高档的用品；贷款买房的家庭还须一笔大开支——月供款。企事业单位指小孩从出生直到上大学前，一般为9-15年。在这一阶段里，家庭成员不再中级、高级增加，家庭成员的年龄都在增长，家庭的最大开支是保健医疗费、学前教育、家庭成长期技术、管理智力开发费用。同时，随着子女的自理能力增强，父母精力充沛，又积累了人群一定的工作经验和投资经验，投资能力大大增强。指小孩上大学的这段时期，一般为4-8年。这一阶段里子女的教育费用和生子女教育期活费用猛增，财务上的负担通常比较繁重。指子女参加工作到家长退休为止这段时期，一般为15年左右。这一阶段里家庭成熟期自身的工作能力、工作经验、经济状况都达到高峰状态，子女已完全自立，债务已逐渐减轻，理财的重点是扩大投资。退休养老期指退休以后。这一时期的主要内容是安度晚年，投资和花费通常都比较保守。2.4苏家屯项目各产品线对应客户类型家庭生命周期青年单身期家庭形成期家庭成长期子女教育期家庭成熟期退休养老期拳头产品线二拳头产品线一标杆产品线购买独栋、联排、平墅力2.5苏家屯项目客户定位及特征客户定位客户特征被誉为城市精英的企事业单位的中、高级技术，管理人群。孩子为先2关注交际1城市精英3回归自然4温馨家庭目录一区域概况二项目定位三规划布局四开发策略3.1总体规划沈水新城上位规划住宅园区规划3.2.1学园都市规划布局?一带、双核、多点、群面的配套体系。一带——城市级配套?双核——小镇级配套其中，城市公共服务带为新城发展的引擎和动力；两城市公共服务带个小镇配套服务核形成学园都市的标志场所，活力中??一个生态体验区北区小镇配套服务核心；两所大学、六所高中（两所国际高中、四所国内??知名高中）、八所初中、十所小学、十二所幼儿园成一个商务休闲区南区小镇配套服务核为培育学园都市、绅士之风的营养之地?两个行政文化区小生态体验区行政文化区中北区配套服务核商务休闲区中北区配套服务核小南区配套服务核行政文化区小小南区配套服务核中小小3.2.1学园都市规划布局?一带、双核、多点、群面的配套体系。多点——教育配套?群面——公园体系其中，城市公共服务带为新城发展的引擎和动力；两个小镇配套服务核形成学园都市的标志场所，活力中???心；两所大学、六所高中（两所国际高中、四所国内两所大学十所小学一带???知名高中）、八所初中、十所小学、十二所幼儿园成六所高中十二所幼儿园双心为培育学园都市、绅士之风的营养之地?八所初中?六园沃本湿地森林公园幼小初0.5km幼小初小初幼绿线体验公园1km幼高浑河滨水湿地景观带幼威伦湖水景生态公园高小幼幼幼初中央景观小高生态公园初小高幼北区配套服务核大小市政文体幼初休闲公园大小安妮主题庆典公园幼小幼滨湖水景休闲公园南湖运动主题公园南区配套服务核3.2.2产品线布局及组合比例项目产品线规划逻辑孔雀王府自然资源条城市规划利好孔雀公馆件孔雀庄园综区域景观孔雀英国宫大型公交通可水系资不利负合商业配套规划建配套达性源面影响得利好分154545-122244435-119354545-122455444-121535345-218孔雀城标杆产品线比例拳头产品线一比例拳头产品线二比例独栋350-400平联排200-250平高层90-120平叠拼180-200平高层60-90平15%35%50%联排250-280平多层150-180平小高90-120平平墅180-220平小高120-180平小高60-90平3.3首开区880亩规划1.2期1.3期1.1期小镇中心3.4首开区产品组合浑河孔雀城1.1期产品组合（不含高层）面积（平方产品等级户数比例米）类独栋618383.86%联排24483710.16%MINI联2243457772.61%排叠院3245559.57%叠拼1818123.81%总计30447619100.00%浑河孔雀城1.2期产品组合（不含高层）面积（平方产品等级户数比例米）类独栋000.00%联排16318613.48%MINI联1061636269.22%排叠院1622779.63%叠拼1818127.67%总计15623637100.00%183.5产品户型——MINI联排户型特点：1、所有卧室均有阳台或露台2、双主卧套设计3、首层独立入户车库4、35平米屋顶花园3.6.11期项目卖点项目卖点品牌教育配套——幸福国际小学（东北师大附小）多重景观资源（水系公园、景观慢行车道）配套完备（图书馆、健康运动会所、露天小剧场、双语幼儿园、社区风情商业、儿童规则见学公园）产品提升（全景园林，人车分流）3.6.2一期产品卖点产品卖点独立地上车库，高车位比双玄关入户，体现尊贵三重景观庭院，小院、露台、屋顶花园多功能厅，实现个性家居关键配置层高首层3.3米户门1.2米仿古木门门窗塑钢，中空三玻供暖市政集中供暖，地热对讲系统彩色可视对讲目录一区域概况二项目定位三规划布局四开发策略1、精英城市配套策略2、示范区打造策略3、品质保障策略4、营销策略4.1.1整体开发策略——开发时序遵循土地价值由低至高，通过四个三年计划实现项目最高溢价。?根据土地资源属性，按照土地价值递增原则，由南向北逐步的开发策略，最终实现项目的超额溢价；?先期配套先行，中后期配套与住宅搭配开发建设，为项目提供较高的溢价空间。由南向北㎡㎡平均容积率1.5开发周期地块名称容积率用地面积()建筑面积()13-15年880亩S-519702497024S-61123637123637S-71121135121135S-818509885098S-919906599065S-121600476004716-18年1600亩S-1278567157134S-22114798229596S-31.26410876929.6S-41128029128029S-101100758100758S-111127486127486S-131126490126490S-141138455138455S-1517228172281S-16112781612781619-21年960亩N-71.24806857681.6N-81.283837100604.4N-91.22015024180N-111.25807969694.8N-121.23011436136.8N-131.28215298582.4N-1514987149871N-161.2110467132560.4N-1724680393606N-1816123761237N-1925102110204222-24年1320亩N-12.5153671384177.5N-22.5150638376595N-32.543756109390N-42.5110524276310N-52.5143775359437.5N-62.559967149917.5N-102108663217326N-142113616227232年年年年13-1516-