2011.5远洋·万和城结案报告背景介绍市场背景/政策调控《关于房地产开发企业开发产品完工条件天津市开始正式执确认问题的通知》出新五出台八正式出台国条国条行限购令政策台2010.9.272010.11.132011.2.252011.6.12010.5.122010.9.292011.1.262011.3.1《关于进一步加强《关于规范住房《商品房销天津市执行房地产用地和建设公积金个人住房售明码标价《商品房销管理调控的通知》贷款政策有关问规定》出台售明码标价出台题的通知》出台规定》市场背景/未来走势预判2008年在房地产低潮期，与2007年相比，房地产价格呈明显下浮走势，成交量下降50%市场背景/未来走势预判2011年1月26日，政府出台“新国八条”2011年2月21日，天津“津十条”细则出台2011年3月1日，限购另出台史上最严厉调控来临天津市2010年10月份至2011年5月份量价图2010年10月至2011年5月天津市整体市场情况与2007年至2008年情况非常相似，整体市场量价齐跌，成交量明显萎缩，价格大幅下挫，受政策影响较大。以房地产市场最不好的2008年为模板，预计2011年下半年成交量将继续下滑。市场背景/未来走势预判近期开盘项目情况——保利玫瑰湾万科金色雅筑“蚂蚁工房”24#3.19日开盘，共推出224套房源4.3日开盘，共推出114套房源，开，开盘当天去化40套盘当天去化23套从近期开盘的项目来看，开盘惨淡，成交效果不理想，主要原因为政策影响力度较大，致使客户观望情绪加重。市场背景/未来走势预判天津市2010年10月份至2011年5成交产品量价图成交产品以120平米以下，总价在250万以下的产品为主，销量较比其他户型优势明显。市场背景/小结1、多频次、多种类的调控政策使市场变得冷淡，开发商利润受到挤压，致使购买门槛大大提高，直接屏蔽再改型客户，消费者观望情绪加重，市场总体预期不容乐观。2、2010年10月至2011年5月天津市整体市场情况与2007年至2008年情况非常相似，整体市场量价齐跌，成交量明显萎缩，价格大幅下挫，受政策影响较大。以房地产市场最不好的2008年为模板，预计2011年下半年成交量将继续下滑。2、高端产品受限购与加息政策的影响加大，出现量价齐跌；从成交产品来看，120平米以下，总价在250万以下的产品具有明显的成交优势，总结：2011年下半年，市场将持续萎靡，消费者观望情绪加重，成交量不会有明显的改善。成交产品以120平米以下，总价在250万以下的产品为主。区域背景/片区发展海河重新定义城市“新豪宅”，梅江并非唯一“富人区”随着天津房地产市场的日渐成熟，大梅江地区项目的竞争对手日益增加，竞争日益加剧；随着梅江板块内竞争压力的加大及配套的匮乏，限制了区域价值提升空间！数据采集自2010年5月1日至2011年5月1日成交量（万板块10年成交均价11年成交均价成交价格涨幅㎡）海河中心板块20.420930221055.6%红桥17.8100851246623.6%开发区10.8141531605213.4%老城厢11.81593914754-7.4%梅江29.614070148815.7%南京路沿线及五大道2.323689247814.6%水上奥体15.617268173720.6%次中心区31.3111581266313.5%合计125.512975413507447.3%区域背景/片区竞争地图大梅江生活圈富力津门湖：主力户型：90平米2居、144平米3居；均价：16123元/平米招商钻石山：二级竞争海逸长洲：叁拾峯：主力户型：90-120平主力户型：88平米两主力户型：90平米米二室160平米三室；室、273平米四室两室128平米三室均价：21633元/平米均价：18658元/平均价：9480元/平米米一天房美域：级主力户型：90-120平米三级竞争二室70-90一室；竞均价：12879元/平米争境界梅江：三级竞争主力户型：未开盘，待定；均价：未开盘，待定松江城：主力户型：90-120平米二室均价：11947元/平米本案本案区域背景/片区竞争分析数据采集自2010年5月1日至2011年5月1日总价月均消化速项目建筑形式总体量主力户型单价（元/m2）入市时间(万元)度55平米一室、90平2007-11首开富力津门湖高层165万米二室、15260150-25012840，目前在售120-144平米三室一产品特征：高层为主，少量别墅；　88平米两2004-8首开海逸长洲高层、别墅60万18395150-8003034级高层总供应279万，以55平米一室、室、273平米四室90平米两室、130-150平米三室、，目前在售270以上四室为主竞单价在1.52-1.8万之间，总价区间150-800万未开盘，待高层、小高未开盘，预计2011年争境界梅江54万未开盘，待定未开盘，待定定层待定8月产品特征：高层为主，少量洋房别墅；高层总供应90-120平米二室31万，以90-120平米两室、2008-7首开160三室为主钻石山别墅、高层31万18971150-5002689二级竞争单价18971万左右，总价区间150-500160平米三室万，目前在售高层、小高90-120平米二室2007-04?首开天房美域46万12528100-4004091、洋房70-90一室，目前在售三产品特征：高层、小高、洋房级总供应509万，主力户型以90-12090-120二室、平米120-144平米三室为主2010-10首开松江城高层、洋房40万1189950-20011582竞均价在0.9-1.3万元之间，总价区间为二室50-200万，目前在售争90平米两室2010-03首开叁拾峯高层423万9638.5450-20015512128平米三室，目前在售竞品分为三个竞争等级，一级竞品为以富力津门湖、海逸长洲和境界梅江为主的梅江板块项目，与本案产品及价格对应，形成直接竞争；二级竞品为招商钻石山，所属奥体板块，其两室总价与项目三室总价同等，与本案形成错位竞争；三级竞品为项目周边的快销型产品，分流区域内的刚需客群，主要竞品为天房美域、松江城、金地叁拾峯。区域背景/重点竞品分析项目名称富力津门湖项目位置紫金山路与珠江道交口西侧卫南洼风景区开发商为天津耀华投资发展有限公司，天津耀华投资发展有限公司是以房地产开发和城市综合建设为主，注册资金1.7亿元人民币，注册地点为天津市西青经济开发商介绍技术开发区新华七支路8号，是天津市开发实力较强，经济效益较好的房地产开发企业之一。典型项目有梅江湾、富力津门湖、滨江道友谊新天地广场等建筑类型别墅、高层占地面积427万平方米容积率1.78户型90平两室、140平三室建筑面积165万平米总户数一期729户开盘时间首开2007.11开发周期5～7年产品均价高层,小高层均价16500元/平方米物业费标准2.08-2.6元/平方米/月【小区内部配套】美式精英教育、网球场【公园绿化】水上公园、天塔湖广场、津河纪念广场【周边医院】二附属医院、天和医院、乐园医院、肿瘤医院【学校教育】梅江中学、梅江小学、翔宇学校、瑞金国际学校、河西中心小学配套设施【商业环境】华润超市（友谊路店）、大润发超市、易买得超市、友谊商厦、青少年活动中心等。【银行】农行【餐饮配套】水晶宫饭店【其它】梅江会展中心（2010年达沃斯论坛会址）、国展中心、天津大礼堂、天津宾馆?美式精英教育、网球场优势：交通便利；周边配套齐全；属梅江板块，区位优势明显；距离梅江公园湖面距离近，景观优势明显；性价比高优劣势劣势：精装档次不够；没有会所区域背景/重点竞品分析项目名称境界梅江项目位置河西友谊路梅江会展中心旁开发商为天津津滨时代置业投资有限公司，成立于2006年12月，注册资本12.5亿人民币，是目前天津地区注册资本最大的房地产企业开发商介绍，是为数不多的在企业成立伊始即拥有雄厚股本金实力的公司，亦是公司成立伊始即拥有大规模优良土地开发项目储备的地产开发公司。典型项目有玛歌庄园，津滨时代、境界梅江。建筑类型别墅、高层占地面积54万平方米容积率1.06户型90平两室、150平三室建筑面积57万平米总户数未开盘，待定开盘时间首开201108开发周期未开盘，待定产品均价未开盘，待定物业费标准未开盘，待定配套设施【餐饮配套】五星级皇冠假日酒店优势：靠近地铁6#线和外环线，交通便利，距离梅江会展中心近；优劣势劣势：未开盘，没有相关信息；区域背景/重点竞品分析项目名称海逸长洲项目位置友谊南路与珠江道交口开发商为融创置地有限公司，天津融创置地有限公司是由天津市政投资有限公司和天津融创投资公司共同出资成立，以高端物业、商业地产、旅游地产、物流、开发商介绍连锁零售业的高端品牌房地产开发为主营业务的房地产企业。融创置地公司资产总额已近20亿，储备项目销售额已达近50个亿。典型项目有时代奥城、海逸长洲等建筑类型别墅、高层占地面积20万平方米容积率1.10户型180～300平米四室建筑面积60万平米总户数3000开盘时间首开2004.8开发周期5～7年产品均价21000元/平方米物业费标准2.5元/平方米/月【餐饮配套】中餐厅、西餐厅、茶餐厅【学校教育】国际贵族双语教育基地；梅江小学、梅江中学、梅江幼儿园【周边医院】医科大学第二医院、天津医院【商业环境】蓝调街区、华润万家、友谊商厦、新海湾、海逸心屿配套设施【其他设施】卫南洼风景区；小区会所，包括室内泳池；壁球馆、桌球馆、棋牌室、阅览室、健身房、攀岩、烧烤、室外泳池、桑拿房、多功能宴会厅、美容中心、餐厅等；美容美发、家政中心、娱乐中心、洗衣房；外湖环抱整个别墅