淮北某项目评判与营销思路报告甲方目标问题解析商业地块：解决商业定位与营销思路的问题商业地块：解决商业定位与营销思路的问题商业地块产品：分为“商业街铺与内铺产品”和“公寓产品”两种；目标分解：1、解决商业定位与营销思路的问题2、解决公寓竞争与营销思路的问题住宅地块：加快住宅产品销售速度的问题住宅地块：加快住宅产品销售速度的问题住宅地块产品：“普通标准层毛坯产品”面临滞销问题，寻找推动办法；目标分解：1、解决住宅产品竞争与价值体系的问题报告核心商业产品：商业定位与销售模式商业产品：商业定位与销售模式公寓产品：打造宜居宜投的性价比体系公寓产品：打造宜居宜投的性价比体系住宅产品：凭什么吸引客户？住宅产品：凭什么吸引客户？建立住宅产品价建立住宅产品价值体系值体系解读商业产品商业产品属性商业产品属性面积：商家：交通：-1F~4F：24183.25㎡苏果超市商业广场：宽41米，长163米其中：大地影院车行道路：宽14米，双向车地上1F~4F：15287.29㎡迪士尼道步行道路：宽7米，含绿化带地下-1F：8895.96㎡达芙妮停车位：地面停车位40个地下-2F：地下车库保罗地下停车位502个小体量、生活型、车位紧张、道路拥挤小体量、生活型、车位紧张、道路拥挤紧凑型生活商业解读商业产品城市商圈商业角色商业价值评判客户需求商业定位城市商圈：城市商业构成淮北城市商业分区淮北商业发展规划（2005-2020年）老城区市级商业中心：3横4纵横1－淮海路：综合购物、休闲娱乐一条街横2－古城路：综合服务一条街横3－惠黎路：五金机械电器一条街纵1－闸河路（含友谊巷)：纵2－相山北路：电脑办公用品一条街纵3－孟山路：服饰专卖一条街纵4－洪山路：厨具、装潢一条街新城区市级商业中心：4横4纵横1－惠苑路：时尚消费、餐饮、文化娱乐商业步行街横2－黎苑路：运动健身一条街横3－人民路：行政文化、综合服务一条街横4－南黎路：汽车销售维修美容一条街纵1－相阳路：餐饮美食一条街纵2－相山中(南)路：专业卖场一条街纵3－长山路：欧美风情一条街纵4－翠峰路：文化娱乐书店一条街横4城市商圈：城市商圈特征逐步形成以金鹰百货为代表的高端零售商圈。商业业态：精品百货为核心业态，向品质化升级方式发展。逐步形成以国购购物中心、中央花城、金色云天为代表的中高档零售商圈。渠沟商圈以汽车南站为载体，形成汽配、宾馆、特商业业态：品牌百货、小商品零色餐饮为主的街区商业。售为核心业态，向大众化终端消费发展。随着新建住宅区的成熟，未来形成以餐饮、超市、打造以中泰国际为代表的青年时娱乐为主的社区商圈。尚消费综合体。渠沟商业业态：酒吧、超市、KTV、商圈影院、时尚服饰、特色餐饮为核心业态，向商务时尚消费发展。打造以大润发为代表的生活消费综合商圈。商业业态：超市、特色餐饮为核心业态，向综合性生活商圈发展。城市商圈：城市商圈特征代表商业项目中泰国际广场相王国际购物中心地址淮北市人民路197号（相阳路口）古城路/相山路占地160亩，建筑面积近45万㎡，推售商业3总建筑面积7万余㎡，3层商业，分割为2112基本情况万㎡，分割为小面积商铺个小面积铺面，主力面积在10平米左右酒店、办公、广场、购物、会展、公寓为一体淮北首席体验式购物中心，是购物、娱乐、餐整体定位的综合物业饮、休闲、康体、广场为一体的多元化商业五星级酒店、甲级写字楼、大型商业、住宅、物业类型3层购物中心会展中心价格（在售期1F：27000-34000元/㎡；2F：2万元/㎡1F：均价2万/㎡间）开发商特有的60%的商业物业作为保障，承诺包租5年，第一年7%，此后逐年递增1%，项营销方案（在包租10年，年回报率8%，3年100%回目利用地势高差，形成商业分别拥有3个入口售期间）购，10年120%回购，2010年5月1日开始返，1F二马路进，2F相山路进，3F一马路进租，提前返半年租金城市商圈：城市商圈特征在售项目案例分析项目金色云天⊙超级动车淮北国购广场华松天骄国际广场地址淮北市长山路与惠苑路交叉口淮北市长山路桥东侧淮北市淮海路与建安路交叉口处占地126亩，总建筑面积60万商业建面66160㎡，位于淮北市最总建筑面积115万㎡，由国购集基本情况㎡，商业22万㎡，分割为小面繁华的城市商业中心——淮海路，团斥巨资50亿倾力打造。积10-20㎡商铺三面临街，地理位置极其优越。淮北首座集购物、餐饮、休闲、淮北首席集吃、喝、玩、乐、整体定位娱乐为一体最大体量的一站体验首席沿街独立产权铂金铺购、游等于一体商业综合体式购物休闲中心10多万方大型综合性商场及地规划商业街区、购物中心、百货下商场，5万方APM国际街区、超市、院线、电玩、KTV、家餐饮、KTV、酒店、商场、超市、物业类型，5.2万方时尚SOHO、商务酒居mall等多维业态，并规划设健身、会所等业态店与酒店式公寓，大体量商业计8大商业休闲广场及超大型地配套设施。下停车场等配套在售80—300平米沿街独立产权商铺：35000-36000元/㎡，街铺价格未定，目前在认筹商铺，均价13000—15000元/㎡50000-55000元/㎡商业划分为地上和地下两部分购铺即送三年24%租金收益。商铺，目前为地下部分，规划为义收益有5年8年10年15年每年总内部街铺出售，不干预营业项目乌小商品专业市场，认筹交1房款的8%，四个年限可以随意选营销方案，综合体商业不对外出售，全部万抵2.5万，前期认筹交1000择。15年每年8%租金收益+满5自持招商运营。的客户，可以进行VIP卡升级年110%增值回购&满10年120%增活动。值回购。城市商圈：城市商圈特征产品分析?物业类型：类型较丰富，既有集中式商业，也有沿街商业；?房型面积：面积分割较小，集中商业的主力面积在10-20平米，沿街商业面积在30-40平米（目前在售项目国购为二层商业，面积80-120㎡）；?业态：购物、餐饮、休闲、娱乐为主；销售分析?价格：根据地段不同差异明显，返租的项目售价在20000元/㎡左右（典型案例在售期间的售价）；?销售方式：一般返租5-10年，租金回报率在8%左右，十年后120%回购；?客源：投资客为主，部分自用，本地人为主力购买力；商业角色：区域现有商业构成电厂相王刘庄府邸金渠沟村社区玉青竹水满和淮淮和真灶苑韵堂平中泰北北平恒大棒王汽车大大医汽车五五医超府酒酒万家院雅苑南南站站商圈中中院市店店花城恒大凯凯阿巴黎汤雅苑旋旋瓦印象王新新山酒矿矿业业学校学校乡镇乡镇天天寨店车车站站地地金汇濉濉商商花园溪溪务务路路酒酒濉溪县小小店店周庄村学学街铺超市餐饮娱乐??濉溪濉溪路路段段：以汽：以汽配配为为主主??真棒真棒超市：区超市：区域仅有域仅有的的??以以灶王府灶王府为代表的中为代表的中档档??无无，小卖，小卖点点构成的的商业街构成的的商业街生活超市，服务生活超市，服务周边周边33公公酒酒店，店，平均单桌平均单桌消费消费600600??进进市区消市区消铺，铺，里范围里范围的居民和的居民和周边乡村周边乡村元元费，费，平均平均??人民路人民路段段：以汽车美容：以汽车美容。。??以金以金玉满堂玉满堂为代表的高为代表的高100100元元//人人、、烟酒烟酒店构成的生活街铺店构成的生活街铺??平均平均购购买买金金额额：：5050元元//档酒档酒店，店，平均单桌平均单桌消费消费。。。。单单10001000元元以上，以上，现已现已停业。停业。商业角色：区域未来商业构成满足满足生活需求为生活需求为主主，，兼备兼备中高中高档档餐饮、休闲娱乐为餐饮、休闲娱乐为辅辅的的互补互补型区型区域域商圈商圈相王府邸恒大雅苑金汇花园中泰国际街铺商业街铺商业集集中商业中商业街铺商业街铺商业集集中商业中商业餐饮餐饮商务商务宾馆宾馆餐饮餐饮超市超市茶座茶座餐饮餐饮商务商务宾馆宾馆餐饮餐饮美发美发会会务务娱乐娱乐KTVKTV健身健身娱乐娱乐酒吧酒吧服饰服饰影院影院精品百货以中以中泰泰国国际际为标准，向其商业为标准，向其商业进进行行补充补充。。精品百货客户需求：消费需求和消费去向?访谈范围：项目周边居委会社区居民及住宅区居民、濉溪部分居民及电厂职工?访谈对象：30岁-50岁中青年客群，随机拦访?访谈时间：全天候?访谈地点：人民路站牌、真棒超市、电厂门口、巴黎印象门口、沿街商户消费去向消费需求服饰类：到一马路买品牌衣服服饰类：不在附近买服装到批发市场买家居服餐饮类：有特色的地方菜，淮北口味重餐饮类：吃饭都到特色饭店，一般不去，大饭店，附近没有好吃能吃辣，比如川菜、湘的菜。不休闲类：去一马路、步行街，唱歌休闲类：附近没有玩的地方，要是有喜欢南方菜。做饭店肯KTV就在附近玩玩。家电类：苏宁电器，五星电器定行。娱乐类：附近没有小孩玩的地方。家装类：盛世商贸城生活类：真棒超市买不到好东西，引生活类：真棒超市进大超市一定火。商业定位：本项目商业定位与业态项目商业属性项目商业属性城市商业属性城市商业属性客户消费需求客户消费需求商业定位金地广场·西城区娱乐生活广场商业定位：本项目商业定位与业态业态定位满足周边生活需要的特色服务商业面积：主力商业补充商业地上4F：3813.53㎡影视院线电玩动漫地上3F：3813.53㎡高档KTV慢摇酒吧地上2F：3813.53㎡特色中餐自助餐饮+快餐地上1F：3847㎡苏果超市达芙妮、保罗等品牌服饰快餐：肯德基类，满足车站流动消费广场区域地面停车场：不少于100个车位地下-1F：8895.96㎡苏果超市地下-2F：8895.96㎡地下停车场商业定位：1F功能分区设计（现行规划车流动线相互干扰）图例超市外铺所有沿街面均化为外铺，平均进深货不超过10米，增加商业可售价值车730内铺内铺进深不超过米，面积＜㎡业位