如东银河湾项目前期商业沟通案2012年12月18日本次汇报从认知项目本体和区域市场入手，对项目区域环境、自身禀赋加以初步分析研判，同时结合周边市场商业特征，就项目商业定位方向进行讨论，期望能通过本方案对贵公司商业推进有所帮助，并根据项目进展确定进一步合作的事宜。Contents1城市发展及周边商圈研究2本项目地块分析与商业定位的构思3商业产品审视4商业租售策略5商商业业推广推广节节点安排点安排6一、城市发展及周边商圈研究主城商圈研究主城商圈研究P5江海明珠——全国百强县长三角两小时经济圈辐射如东位于江苏省东南部，东临南黄海，南靠长江口，西接苏中平原，北边欧亚大陆桥，隶属上海2小时城市经济带立体交通逐步打造港港铁铁口口路路高高速速洋口港洋口港（建（建设设中）中）：：位于位于长长沙沙镇镇，，设计码头设计码头6262座，座，3030万万吨级吨级兴兴22座。目前可同座。目前可同时时停泊船只停泊船只25002500艘，年卸港量艘，年卸港量达达到到2020万万吨吨，，东东机机年交易年交易额预计为额预计为1212亿亿元。元。场场海洋海洋铁铁路路：：海安至洋口港，全海安至洋口港，全长长7777公里，公里，国铁国铁二二级级。。南通机南通机场场：：距南通距南通兴东兴东机机场场3030公里，公里，现现已已开开通至北京、广州通至北京、广州目前对外联系的交通方式仍较单一，规、深、深圳圳、厦、厦门门、大、大连连、重、重庆庆等航等航线线划中的两条高速道路、海洋铁路的极大高速建高速建设设：：境境内内有有334334、、223223、、221221等省道，。等省道，。规划规划建建设设的海的海改善如东交通环境启启高速、通如高速。高速、通如高速。地域面积广，人口基数大，但城市对人口吸引力较弱面积名称总人口从业人员（平方公里）南通面南通面积积最大，人口第三多最大，人口第三多掘港镇207694110102256马塘镇8365233302137南通市各区县面积（平方公里）丰利镇841773863113620001872曹埠镇487932704390180015311600岔河镇84012532431381343140011481191双甸镇7388733605109120011101000新店镇387761965078800600河口镇6491135027113400215134袁庄镇5959138614962000长沙镇389992354692崇川区港闸区通州区海安县如东县如皋市海门市启东市苴镇384332043783洋口镇7506345588122南通市各区县人口（万人）栟茶镇582453094793140126.71大豫镇10704560942190120113.87合计1063278570677173399.697.2510086.8386.6390.7680最新数据：滨海园区的如东部分人口被纳入通州604026.63人口输出大市，全市仅一半人口在本市就业20人口输出大市，全市仅一半人口在本市就业0崇川区港闸区通州区海安县如东县如皋市海门市启东市年轻人口外流，但城区对乡镇的聚集作用正在提升如东县城市人口变化城市人口（万人）人口增长率108107.70.00%107.5-0.05%107.1如东县城区城区人口107-0.10%106.5106.3-0.15%城区人口人口增长率106105.7-0.20%2614.00%105.4-0.22%105.5-0.25%-0.26%2512.10%12.00%-0.28%104.8105-0.30%104.7-0.29%-0.30%2410.00%104.5-0.35%23104-0.40%-0.40%8.00%-0.43%22103.5-0.45%24.856.00%103-0.50%2123.84.40%3.90%4.00%20052006200720082009201020112020.7820.8121.23192.02%2.00%180.14%0.00%2010年人口普查如东人口结构200520062007200820090-14岁15-64岁65岁以上?城市人口外流迹象十分明显，城市人口逐渐下降89487同2000年相比，189203?14岁以下人口比14岁以下人口比重下降表明年轻人外流，多选重下降7.83%，至择在外就业结婚9.0%?在人口下降的同时，城区掘港镇的人口上升较明显，城区对乡镇的聚集作用提升717293远期规划人口翻番，市场年需求约25万方商品房按照政府规划，到2030年，城区人口达到45万，按照人均30㎡计算，新增人口商品房需求约在450万方，年需求量约25万方2007-2011年如东城市经济发展城市经济稳步发展，人均收入提升明显GDP（亿元）GDP增幅50020.00%40015.80%15.00%2011年南通各县区GDP情况(亿元)13.40%14%30012.10%70010.00%2008.70%425.54600352.36263.4286.325.00%500100212.2640000.00%300600590525520200720082009201020112004404181002008-2011年城镇人均可支配收入0人均可支配收入（元）增长率通州区海门市如皋市启东市如东县海安县2500018.00%16%16.00%2000014.20%14.00%12.50%12.00%1500010.00%城市展地位在南通弱，但城市9.90%发较经济发237738.00%100002050218220展速度与人均收入增速保持较稳定的增长165796.00%50004.00%2.00%00.00%2008200920102011主城商圈三元世纪城商圈三元世纪城商圈是如东历史较久的商圈，整体商业氛围高于其它商圈?三元世纪城商圈是如东县年代较为久远的商业中心区，北至江海中路，南到黄海路路江海中，东临人民北路，西靠青园北路。人民?人民路、江海路是如东县三北青路四十年前便已形成的商业老园圈北商街，是早期年代县城商业中纪城路元世心。而青园路、黄海路均为三近二十年内新开辟的商业街区。路黄海?三元世纪城商圈作为如东县早些年代商业中心扩展而来的商圈，历史悠久，商业氛围浓厚，在如东商圈中占有较高地位。P12主城商圈三元世纪城商圈介绍按地段依次排名：黄海路青园北路人民北路租金商圈主干道（元/平米/主要业种商户列举主力店经营状况档次天）安踏、耐克、巴拉亚萍国际购以服装零黄海路3.8～6.3巴拉、真维斯、裤物广场、广较好中档售为主之都、特步隆商城百姓礼品、如东三元医药商场、如东传统杂货人民北路0.97～4.16通达五金机电经营——一般低档零售为主部、王琴布装、花花电子、寿衣店百灵电器、海澜之家、苏宁电器、大黄金珠宝娘水饺、上海亚一文峰大世界青园北路2.5～5.5、电器零较好中高档金店、上海老庙黄、华润苏果售为主金银楼、中国黄金等P13主城商圈三元世纪城商圈介绍三元世纪城商圈内拥有如东县规模最大、档次最高的购物中心和超市卖场以及特色步行街苏苏果超市果超市江海中路?三元世纪城商圈内拥有如东县规模最大、文峰大世界文峰大世界档次最高的购物中心、超市大卖场以及特人财财富广富广场场步行街步行街民色商业街。北路购物中心：?亚萍国际购物广场三元世纪城?文峰大世界青广隆商广隆商场场园超市：北亚亚萍萍国国际购际购物中心物中心路?广隆商场?华润苏果掘港中心市掘港中心市场场路海特色商业街：黄?财富广场步行街?三元世纪城黄海路东西横穿如东中心城区，沿街商三元世纪城商圈黄海路铺多为品牌服饰店，商业氛围浓厚?黄海路东西横穿如东县中心城区，是如东县城区主要商业地段之一，商业氛围浓厚，人流量大。?黄海路东至人民南路，西掘港中心市掘港中心市场场到江海西路，与青园北路黄交汇处是主城商圈的核心海西路路海地带。黄?黄海路与青园路交汇处的掘港中心市场是如东县最大的菜市场，兼营批发、零售，市场周边配有大量杂货商铺，全天人流不息。?黄海路东段沿街商铺业种多为品牌服饰类。P15黄海路是主城商圈租金最高地段，拥有三元世纪城商圈黄海路亚萍国际购物中心和广隆商城两大项目租金水平：黄海路东段沿街店铺：?3.8~6.3元/平米/广隆商场天黄海路西段沿街店铺：财富中心步行街亚萍国际购物广场?5.5元/平米/天百货商场：?亚萍国际购物广场商业发展特点：黄海路东段沿街商铺的经营业种以品牌服装为主，多为中档，租金由东向西逐步递增，为3.8～6.3元/平米/天。黄海路西段作为新开辟的商超市大卖场业街，主要有2010年刚开业的财富中心步行街，其沿街商铺租金普遍高于其它?广隆商场街铺，达5.5元/平米/天。P16三元世纪城商圈黄海路黄海路业种、档次比例图?由图一可知，黄海路沿街商铺以经营服装鞋类业种为主，其中服装占到总量的46%，共有30多家；黄海路超市占比较少，为2%。?其它业种分类分别以广隆商城和掘港中心菜场为核心，分布在两侧。图（一）：黄海路沿街商铺业种占比情况?如图二，黄海路商铺品牌经营档次以中档为主，占比过半，主要表现在服饰品牌上；其它业种分类以低档次百货、杂货店为主。?由档次可以看出，本地居民整体消费水平以中层次为主，高层次消费较少。图（二）：黄海路沿街商铺业种档次占比情况三元世纪城商圈青园北路青园北路商业街与黄海路、江海中路南北交接，商业氛围浓厚，经营档次较高?青园北路南北向纵穿如东县三元世纪城主城商圈，属于中心城区核心商业街之一，商业华润苏果超市氛围浓厚。?青园北路北面与江海中路衔接，南与黄海路交汇。从江海中路到黄海路是青园北路最为文峰大世界繁华一带，总长413米。青园北?青园北路定