报告结构第一章项目发展环境第二章项目SWOT分析第三章项目定位研判第四章项目相关建议第五章项目投资分析第六章项目服务计划第一章项目发展环境PART-1项目城市环境分析PART-2项目区域环境分析PART-3项目房地产市场分析PART-4项目商业市场分析PART-5项目客群分析基础状况大邑县属于成都市区域经济的第三圈层，位于四川省中西部，成都平原西缘。距成都市区48公里，东北与崇州市为界，南接邛崃市东南与新津县毗邻西北与芦山县、宝兴县、汶川县接壤。属亚热带季风性湿润气候。大邑县历史悠久，文化繁荣。风景秀丽，旅游资源丰富。基础状况第一圈层第二圈层第三圈层大邑县总体城市化水平较低，位于第三圈层，城市化率为33.7%，房地产行业仍有较大的发展空间。基础状况PART-1项目城市环境分析地理位置：大邑县位于成都平原西部，与邛崃山脉接壤。东与崇州市交界，东南与新津县毗邻，西南与邛崃市相邻，西与雅安市芦山县、宝兴县相连，北与阿坝州汶川县接壤。县域总面积1327平方公里。大邑辖3乡、17镇。距成都市区48公里，地跨东经102°59′至103°45′，北纬30°25′至30°49′。东北与崇州市为界，南接邛崃市东南与新津县毗邻西北与芦山县、宝兴县、汶川县接壤。自然环境：大邑县地处成都平原向川西北高原过渡的前沿地带，其西部为成都平原与龙门山脉隆起的缝合带。全县整体处于构造活动带上，其地质构造极其复杂。其中，平原占22.8%，丘陵占16.7%，山地占60.5%。境内西北最高峰苗基岭（大雪塘）海拔5364米，东南最低处的韩场镇杨家祠堂海拔仅475米，相对高差达4889米。亚热带湿润季风气候，境内年平均气温为16.0℃（平坝区），1月平均气温5.5℃，7月平均气温26.1℃，极端最低气温-4.8℃，极端最高气温35.1℃。无霜期多年平均为284天。平均年降水量1098.2毫米。随山体海拔高度的变化，常显现“一山有四季，十里不同天”的生物气候垂直变化特点。大邑县拥有植物226科、1527属、8600余种，脊椎动物5个纲36个科。常绿阔叶林（海拔1500米）—常绿阔叶林和常绿阔叶、落叶阔叶混交林（海拔1500-2400米）—常绿针叶林（海拔2400-2800米）—常绿针叶、落叶针叶混交林（海拔2800-3500米）—亚高山灌丛草甸（海拔3300-3800米）—高山草甸（海拔3800-4500米）—高山寒漠土（海拔4000-5000米）。形成了多种多样的自然生态环境类型，生物多样性优势十分明显。基础状况PART-1项目城市环境分析行政划分：县域总面积1327平方公里，总人口50万人。大邑辖3乡、17镇。人口状况分析PART-1项目城市环境分析数据来源：大邑统计年鉴截止2012年大邑县户籍人口为519922人，大邑县已经步入了人口低死亡率、低出生率、低增长率的现代化人口再生产类型。人口状况分析PART-1项目城市环境分析数据来源：大邑统计年鉴在与成都市其他第三圈层县（市）的相应指标的比较中可以看出，大邑县人口自然增长率水平最低，且低于成都市平均水平，总体人口基数小自然增长率低就发展房地产业的本地人口条件看来并不理想。交通状况分析PART-1项目城市环境分析现状两横：?温泉大道-富民中路-西岭大道接S106?雪山大道-工业大道（S106）三纵：?官渡大道（内蒙古大道）?蓉新南街-天邑·大邑大道（城市中轴）?邑新大道省道：?S106（川西旅游专线）高速公路：PS：目前无航空及铁路交通?成温邛高速交通状况分析PART-1项目城市环境分析未来交通格局?项目所处位置公路交通极为便利。项目地块距离成都市区48公里，全程高速；距离成都双流国际机场约70公里，全程高速。?项目地块距成温邛高速公路出入口800米，成温邛高速公路于2008年6月5日起对车牌照为川A、川O车辆免收通行费。?规划中的成蒲快速铁路大邑站距本项目约1.2公里的距离，成蒲铁路由成都市中心向西经温江、崇州、大邑，一直延伸到著名旅游景点西岭雪山，预计2015年正式投入建设。成蒲铁路建成后，从成都到大邑铁路车程约18分钟。?经过大邑县的成都经济区环线高速公路(成都第三绕城高速)已于2012年年底动工，预计2015年通车。?拟建大邑至西岭雪山高速公路（大西高速），建成后将进一步改善大邑中心城区至西岭雪山景区的交通条件和和提升道路安全，届时从成都到西岭雪山的驾乘车时间也将大大缩短，目前大邑至西岭雪山的高速路正在进一步论证中。?成温邛快速通道预计2014年通车，该快速路几乎与成温邛高速路平行，是途径大邑的又一条免费快速路。成温邛快速通道大邑段将建成全县新的经济增长带。?拟建大邑—浦江连接线，双向6车道，目前前期可研工作已完成。经济状况分析PART-1项目城市环境分析数据来源：大邑统计年鉴从上表看出，大邑县GDP增长迅速，平均环比增长率在10%左右，说明其基本的经济运行状况稳定，从2010至2012年三年的环比增速在12%以上说明大邑县逐渐进入到经济快速发展的阶段。经济状况分析PART-1项目城市环境分析数据来源：大邑统计年鉴大邑工业以机械加工、新型建材和食品制造为主的现代型轻工业，并吸附成渝经济圈形成投资“洼地”主要企业有成都新蓉实业（机械制造）江口醇酒业集团（食品）成都双星体育用品有限公司（服装加工），县域经济结构已由传统的农业型经济结构逐渐转变为工农型经济结构。经济状况分析PART-1项目城市环境分析数据来源：大邑统计年鉴大邑旅游业发展迅速，2012年共接待游客969.71万人次，旅游收入达到18.65亿元，第三产业已成为其经济结构组成的重要部分，对房地产业而言，随着旅游业的发展将直接刺激基础配套设施的完善。经济状况分析PART-1项目城市环境分析数据来源：大邑统计年鉴从三大产业的比例结构来看，二三产业比重逐年增加，第一产业比重逐年减少，结合大邑的实际经济情况，大邑逐渐形成以第二三产业为龙头的现代型工业旅游城市。消费与收入状况分析PART-1项目城市环境分析数据来源：大邑统计年鉴大邑县城镇居民可支配收入较低（以2012年为例：全国城镇可支配收入为24565元，成都为27193.65元，与全国相差1.2倍与成都相差1.4倍），城乡收入差距较大（相差1.8倍），但整体态势向好，平均增长速度较快在12%以上。消费与收入状况分析PART-1项目城市环境分析数据来源：大邑统计年鉴大邑县社会零售品消费增长迅速，平均增长率在18%左右，受整体经济环境影响较大（08、09年为宽松货币政策，09年以后货币政策缩紧，整体经济形式下滑），经过09年的增长高峰后，发展趋势逐步稳定，消费需求旺盛。金融政策分析PART-1项目城市环境分析国家金融政策分析?加快经济结构性调整?产业结构调整深化?进出口贸易逐步恢复?进一步扩大内部市场需求?实施积极的财政政策?实施稳健的货币政策金融政策分析PART-1项目城市环境分析本地银行信贷政策分析?不限购；?认房认贷；?在资信证明中不需要提供银行流水；?最低贷款首付比例3成；?首套房最高执行基准利率是：建行上浮5%，农行和工行上浮4%，成都银行维持基准利率不变。金融政策分析PART-1项目城市环境分析数据来源：大邑统计年鉴大邑县城乡居民存款余额与金融机构存款余额，增幅稳定，差额逐渐加大一方面说明经济收入稳步增加，另一方面说明消费能力及消费观念提升。小结PART-1项目城市环境分析项目城市环境分析总结?人口特征：人口密度较低，且分布集中，自然增长率低，人口总量增加主要依靠机械增长；?交通特征：点辐射状交通路网，路网完善，缺乏轨道、航空现代交通形式；?经济发展特征：由传统的农业型经济结构逐渐转变为工农型经济结构，二三产业逐渐成为其经济发展重心?消费收入特征：整体收入水平较低，消费需求旺盛，消费目的为生存消费目的，消费方式现款消费为主；?金融政策特征：本地银行信贷政策较为宽松，经济收入稳定，整体金融市场稳定。城市格局PART-2项目区域环境分析城市发城区展方向城市发展方向大邑县城区呈点状单核发展态势，由目前的城市核心区老城区，向西桃源新城去，向南城南新区，向东晋东新区辐射发展。整体发展态势西拓南进，北面山脉阻挡和东面集中工业发展及道路限制城市拓展性较小。区域分析PART-2项目区域环境分析老城区?为城市核心区，人口密度大，商业集中，但随着城市的发展区域优势逐渐减弱，人口向各区域外溢。桃园新城区?定位城市未来核心区，目前县委已经迁入，市政配套完善，已经成为城市副核心区域；随着政策、经济红利的倾斜未来将成为城市政商核心。城南新区?处于工业区与新老城区的过渡地带，城市定位为住区，即链接核心区（桃园新城区）又链接生产服务区（晋东新区、工业区)晋东新区?处于老城区与工业区之间，受老城区商业与工业区发展影响，整体定位功能服务功能为主，商业发展迅速。总体分析PART-3项目房地产市场分析数据来源：大邑淘房网由上表看出在新增供应面积有所减少，但基本稳定，而成交面积逐年增加，证明需求逐渐上升。市场存量基本保持不变对价格上涨形成阻碍。总体分析PART-3项目房地产市场分析数据来源：大邑统计年鉴从上表观察得出，房地产开发投资趋于饱和，经过09年的疯狂增长，2010开始整体房地产市场投资进入下行通道。总体分析PART-3项目房地产市场分析数据来源：大邑淘房网如前表所示，受存量与楼市政策影响，整体房地产价格增长率下行，房价水平较低，增长速度缓慢。总体分析PART-3项目房地产市场分析大邑县的地理位置，地质条件的优越，可开发土地的充足，政府的有效控制及逐步开发，使得大邑县的房地产呈良性发展趋势，价格增长合理。消费以居住型为主，投资型相对较少，房价年均上涨幅度均匀