清清怡花怡花园园-20122012年度年度营销营销策略提策略提报报--●市场动态研判今日报●营销推广策略告提纲●客户拓展策略●市场动态研判温家宝：中央调控房地产市场决心坚定2011年4月11日...温家宝指出，要保持宏观经济政策的连续性、稳定性，提高针对性、灵活性、有效性，防止物价过快上涨和经济出现大的波动。稳定物价总水平是当前宏观调控...温家宝：坚定不移地落实房地产市场调控政策2011年7月12日...温家宝要求统筹做好关系全局的几项重点工作。坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处。继续抑制不合理的住房需求，重点抓好保障性住房和普通商品房建设...温家宝部署近期经济工作要求坚定不移调控房产2011年10月31日...温家宝主持召开国务院常务会议，部署近期经济工作“坚定不移搞好房地产调控”据新华社电国务院总理温家宝29日主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，...温家宝:房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇-2011年11月9日...谈及国内的房价，温家宝说：“房地产调控已经进行两年了，保障性安居房建设正在抓紧进行，这势必会缓解房价的压力，缓解住房供求的紧张关系。这里我特别要强调，房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇。我们的目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产业持续健康发展。”2012年1月31日温家宝总理强调调控政策要继续坚持，2012年楼市调控从严基调基本保持不变，市场成交总体上将依然保持较为低迷的走势。楼楼市主市主调调：：调调控控进进入“深水入“深水区区””20122012楼楼市市调调控下的机遇——地方控下的机遇——地方与与中央的博弈中央的博弈?一二线城市，多家银行首套房贷利率悄然松动，回归基准利率，首付调低至3成。?2月9日，芜湖市政府推楼市新政：购房享契税免征，新房获财政补贴。芜湖此举反映部分地方政府盼望调控松绑，未来部分二三线城市可能会群起效仿。20122012楼楼市“保市“保刚刚需需购购房”成房”成楼楼市主市主调调2010年沛县商品房成交套数2011年沛县商品房成交套数4336套4248套沛县的楼市是刚需主导型的市场，尤其是80-110方左右的户型，真正体现着刚性需求，而刚需是政府鼓励的，而非打压。从2011年与2010年沛县的成交量和库存变化我们可以得出，调控虽然严厉，但是还是有所增长。所以我们预判，2012沛县楼市的形势，政策将转变为求稳，短期内不会全面放松，但会结构性松绑。项目信息均价动态现三期地下车库、车位全面在售24#、25#楼18层预约登记。预计2012年中高层房源共余200套左金地花园均价4000旬推出26#高层。右，两梯四户，户型面积为88、85平米一次性付款优惠2%。预计2012年中旬推出26#高层二期6栋多层房源在售预计2012年推出7栋小高正阳水岸城邦均价4000，户型面积90-130平米层德信九龙城汉城路1层、215#、16#高层层沿街商铺接受认购，面积（18+1）两梯三户，户50-200平米，一房一价，办德信九龙城均价4000型面积108-118平米，理vip客户享受50万抵60三室两厅两卫万、30万抵35万。3月份将推出18#、19#高层16#还剩70多套房在售16#楼高层，主力源，2012年春节后推出8#汇景国际面积为116平米的三室均价3600高层，户型面积为118平米两厅两卫户型。项目信息均价动态二期多层16#、17#、26#、27#楼均价3900在售，一梯两户，香江花城目前所有房源一次性付清97折另有小高层33#、35#楼在优惠，按揭98折优惠售，户型面积为87、110均价3400平米左右8-12#高层在建，两梯三户均价4000剑桥府邸存2万开盘时享受一个点优惠，户型面积100-140平米左右3#、4#、5#商业门面部分，共计26套，剩余不到6500-145002012年6月份上房50%，户型面积130-210平元/平米米，价格6500-14500元/全款97折平米，华茂万和城预计2012年4月推出1#、2#高层（29层），有两梯两户和两梯四户以及6#商均价4000业门面，共316户，户型面积为89-138平米预计2012年4、5月份推出5栋多层和5栋小高层，汉爵御苑待定共计430户左右，户型面积90-130多平米市场总结调控政策不会放松，楼市成交依然低迷，迫于回款压力，不少开发商降价促销力度加大，”跑快一步，以价换量“成为各开发商共识。对于沛县市场，以刚需为主，总体成交波动不大，但对价格较敏感，尤其九龙城的大幅跳水，造成刚需客很受伤，对价格下行预期更大，市场观望更浓。目前市场形式较为严峻，政策力度短时间不会减弱，应谨慎对待后市变化。●营销推广策略推广原则推广面：样板先行活动为主精减渠道销售面：行销覆盖多点联动二次营销●推案策略推案思考5栋小高层，含住宅和底商两类产品线，如何做推案的产品搭配与节奏控制以最终实现安全稳定去化，且在该前提下创造利润的最大化？推案策略?策略一：少量多批的推案原则，始终保持“热销”、“热点”的销售态势；?策略二：相对优势产品平价入市确保销售安全，结合销控原则逐步实现价格成长；?策略三：每批次搭配丰富产品组合，充分借助产品挤压策略，实现销售速度与利润的双赢；?策略四：用价格机制进行销控把握，以挤压式卖场销售促成快速去化。推案排期2012年5月6月下旬10月12月三期首次开盘2次开盘3次开盘加推公寓线28#27#26#29#30#底商线VIP卡底商正式销售●价格策略价格策略?策略一：相对优势产品平价入市确保销售安全；?策略二：销售可控前提下，不断通过收缩折扣与放缓速度相结合来试探价格弹性空间；?策略三：每批房源需明确辅推户型与辅推楼层，强化两者之间性价比差异，形成有效销售促动力；?策略四：拉大边套与中间套价格系数，采用挤压式推售，达到快速去化目的。●渠道策略渠道策略渠道精减活动为主渠道精减：1、精准攻击：维持在城西、城北过县城的主干道上的户外广告牌，实施有效拦截。2、拓宽渠道：深入乡镇小广告宣传，区域引爆。沛县至城西、城北乡镇公交广告。3、控制费用：把汉城路广告牌去掉。保持每个重要营销节点都有一场客户主题活动以活动增加案作为话题更好作为很好的客对项目口碑、品场人气及影响挖掘和导入老户维护和保温牌的提升起到积力，配合阶段客户和资源客的手段与工具极推动作用营销工作。户推案排期2012年5月6月下旬10月12月三期首次开盘2次开盘3次开盘加推公寓28#27#26#29#30#主活动小汽车1辆小汽车1辆小汽车1辆辅活动七夕筑爱巢活动青年置业计划返乡置业活动●客户拓展策略吸客策略销售说辞卖点说辞提炼：强化品牌形象；区域优势；产品规划、品质回访话题设定：施工节点、样板房售楼处开放、规划实施进度逐步信息释放、物料逐步到位控制节凑、逐步回访、逐层释放项目销售信息活动及礼品活动的不断邀约及礼品的赠送，不断建立与客户接触频率客户拓展策略项目客户拓展“4个1工程”：?1次横跨城西、城北乡镇的客户拓展全覆盖?1次情怡花园业主资源的大整合【清怡2012客户再生计划】?1次对沛县首置、首改客户的全面梳理和抢夺?1次各大名企、事业单位的联合发动2012年营销总控(按均价4000元/㎡计算)完完成成整整体体销销售面售面积积的的80%80%2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月工程样板区完成28#29#30#营销节点27#26#底商5445货量72套套套152套46间90%开盘80%开盘70%销售进度开盘过开盘过后后进进入持入持续销续销开盘售售阶阶段段开盘80%开盘50%2600万4800万1亿1280万销售额1720万2600万7000万回款额17201280万4800万万年度销售额：2亿元年度情况年度回款额：1.6亿元20122012合合众众突突围围