新都·盛世名门宏城汇商业中心新都·盛世名门宏城汇商业中心Commercialrealestatemarketresearchandpre-planningprogram商业项目市场调研及前期策划方案1新都·盛世名门宏城汇商业中心目录商业项目市场调研及招商前期策划方案说明第一部分：项目商业市场研究1.0项目分析.....................................................................................2.0商业市场环境研究.............................................................................3.0宏观经济、规划发展...........................................................................第二部分：项目招商前期策略研究1.0经营定位.....................................................................................2.0业态规划.....................................................................................3.0租金定价策略.................................................................................4.0租金收益预2测..................................................................................5.0招商策略.....................................................................................6.0广告策划....................................................................................7.0商场装修及硬件配套...........................................................................8.0招商筹备.....................................................................................9.0完结.........................................................................................新都·盛世名门宏城汇商业中心1、委托方广州市景宏置业顾问有限公司2、受托方广州展宁商业地产投资策划有限公司3、物业名称新都·盛世名门宏城汇商业中心4、物业位置新塘镇107国道旁5、物业用途商业用地6、物业面积总建筑面积约27000平方米7、委托事项项目市场调研及项目策划定位报告8、完成时间2012年10月30日前3新都·盛世名门宏城汇商业中心项目介绍盛世名门项目鸟瞰效果图项目基本情况资料说明：宏城汇商业中心位于位于新塘镇107国道旁，广深大道中段，新都盛世名门南面。盛世名门总建筑面积40多万平方米，建有58栋住宅楼，绿地率40%，居住户数3000户。宏城汇规划为6栋高层建筑，其中1—3层裙楼为商业。建筑面积为3万多平方米，首层面积约9000平方，二三层面积均为1万平方左右。裙楼商业外观设计现代、豪华大气，非常适合现代城市综合商业中心的规划。4新都·盛世名门宏城汇商业中心第一部分：项目商业市场研究1.0项目分析1.01地理位置分析新都盛世名门宏城汇项目位新塘镇107国道与大润发、摩登百货、美居中心等购物中心为邻，背靠新好景、太阳城等娱乐中心，距离地铁13号本案线仅200米不到。商业三边均为市政规划路，位置优越，交通便利，东面为政府规划商业金融用地。5新都·盛世名门宏城汇商业中心1.02项目区域市场分布现状现代城群星新邨金海岸城市广场新都盛世名门摩登百货金泽花园本案港口大道商圈新康花园水电二局宿舍项目区域市场分布消费辐射1-1.5公里消费区域范围内有新都盛世名门、东方名都、金泽豪庭、汇东国际、新康花园、现代城假日花园、新塘中学、新塘镇水电二局宿舍、现代城、群星新村、新好景大酒店、太阳城娱乐城、金海岸城市广场、摩登百货等等。6新都·盛世名门宏城汇商业中心1.03项目四至环境现状东面：为东进路，新塘新塘中学西侧，及教师宿舍区，该路段较为冷清，商业氛围欠缺。7新都·盛世名门宏城汇商业中心南面：紧邻107国道，距离新塘最具影响力的家居卖场——新塘·美居中心仅200米，但由于项目正前方被一排村屋阻隔，外观不雅，与本项目极不协调，居国道二线位置，严重影响昭示性。8新都·盛世名门宏城汇商业中心西面：为新规划市政广场，东进东路直通新塘内环路；并有多个新开发的高档楼盘，东方名都、金泽豪庭、新康花园、现代城假日花园、汇东国际等，高档生活社区林立。9新都·盛世名门宏城汇商业中心1.04项目地理位置评价?项目地处于高度密集城中生活社区，能近距离接触大量潜在目标消费群；?项目区域周边商业配套设施欠缺，商业零售气氛不足；?项目区域内以本地居民、本地村民、私企老板/企业主、外来工人组成，整体消费水平中档；?项目区位于大型生活小区盛世名都内，西面分别有凤凰城、东方名都、金泽豪庭、汇东国际、新康花园、现代城假日花园及省水电二局等中高档楼盘将汇聚近10-20万常住人口，将形成新塘镇最大型的高端生活居住区，将带动整个区域消费；?项目由于偏离该区域成熟商圈三线位置和偏离主干道，对项目开发运营有较大影响；?项目位于居住生活区内，商业为社区性服务；?项目紧邻107国道，与小区整体形成了遥相呼应的布局且紧邻广园快线、广深高速、建设中的广州地铁13号线以及穗莞深城铁的枢纽中心，交通便利。10新都·盛世名门宏城汇商业中心项目内部环境：项目内部现正在施工过程中，商场硬件暂时未完善。11新都·盛世名门宏城汇商业中心1.06周边消费人口规模及其消费特征新都·盛世名门金泽群星新花园邨新塘中学教师宿舍广园东·东方名都汇东水电二局国际宿舍豪进山湖珺璟新康花园12新都·盛世名门宏城汇商业中心1.07周边人口统计（套均价(元/人口（户籍人口+非户籍人口）楼盘数面积（㎡）入住率㎡)3口/家）新都·盛世名门4000395570817680%12000广园东·东方名都30005000008664100%9000金泽豪庭284384600550060%8529新康花园5000400006904100%15000汇东国际1100852008780销售中3300现代城假日花园700//在建中/省水电局宿舍6800760007676100%20400新塘中学教师宿舍1400142506623100%4200群星新邨208670000781580%6258豪进山湖珺璟81785000740045%2451总计：///893038893038周边人口说明：以上统计为周边1公里人口统计,因本项目为社区配套项目,辐射范围约直径1公里内,消费辐射人口约5-8万之间.13新都·盛世名门宏城汇商业中心1.08消费人口特点概述?参考广州统计年鉴数据（见下表）,剔除住宅消费外，城市居民的各项主要消费支出项目均较上年有不同程度的增幅；当中,服务类消费所占比例最高，无论是个人还是家庭的消费正向较高层次的方向发展，而不是单纯以满足基本生活需要为目的。?除食品外，所有支出增幅均达超过20%；?家庭设备用品及服务支出增幅最高，达到39%；?在服务类方面，文化娱乐服务及交通电信在各单项消费支出中均占据较高的比例；?服装、鞋类及日常用品在零售消费方面一直占据主导地位。14新都·盛世名门宏城汇商业中心1.09城市居民消费增长情况一览表2011年各消费性支出项目同比2010年成增长比例15新都·盛世名门宏城汇商业中心1.10区域内消费力评价根据对项目周边居住人群消费行为的观察分析，项目所在片区居民有如下消费特性：?区域内以本地居民、本地村民、私企老板/企业主、外来务工组成，整体消费水平中档；?当地居住人群购买日常用品的场所，大部分选择大润发、新塘广场居多；餐饮和商品档次以中低档为主。?项目区内有数个大型楼盘在建及销售中，近万住户即将陆续入住，未来新增密集人口将带动整个片区消费；?本地居民以私家车出行为主，外来务工以公共交通及摩的出行为主。16新都·盛世名门宏城汇商业中心2.0新塘商业环境概况2.01新塘镇商业格局特点1）新塘镇目前为多中心发展格局，商业主要沿以解放北路为中心向四周发散的几条主干道分布；2）整体业态较齐全，但整体业态档次不高，以中低档为主，且同质化竞争严重；3）新塘目前尚无规划较好的商业步行街，街铺为自然形成的底商街铺，集中商业相对集中，但在规划、业态和档次上不能满足中高端消费者需求，出现中高端消费群外流现象。17新都·盛世名门宏城汇商业中心2.02新塘镇主要商业片区概况1）解放北路与新塘大道中商业片区区位：位于解放北路与新塘中路交汇区域集中商业代表：新塘广场、新客隆广场、天和百货、金福星广场功能定位：集购物、餐饮、休闲娱乐、贸易批发于一体的现代化综合商业中心。2）荔新路与东坑三横路商业片区区位：