恒星恒星尚库购尚库购物中心物中心定位定位规划与运营细则规划与运营细则关键词导读区域特点商圈定位商场定位卖场规范商品定位典型商家发展模式组织结构立地立地环环境分析境分析高?本本项项目地目地处处金水路以南，九水金水路以南，九水东东路以北，李村河以路以北，李村河以东东，恒星，恒星校高学学院以西。院以西。校?李村河和金水河改造是李沧区2012年大干三百天的重点工作之一。李村河上游综合治理二期工程范围从九水路至世园大道，全长约2.4公里。按照工程进度，九水路至金水路段九水路至金水路段万科计划于2012年7月基本完成施工，具备开园条件。此次改等本造，将首次引入“园中园”的改造思路。“园中园”是园林景观楼盘案高设计中一种独特的造园手法，李村河上游综合治理二期工程校中充分运用“园中园”的造景方法，在统一的大景观下，又有独特的小景观。此外，李村河上游综合治理二期工程在景观设计中，充分引入城市“绿道”的设计理念，以“游人、自行高车漫步道”的园路形式，将整个沿河景观连接为一个统一的校整体。?关键词关键词?高校区，中高端居民区?居民聚集区?人口密集区总总体体规划规划1、沿街商业体与产业园2、产业园现有建筑体量KM楼现有建筑面积1.4万平方米，尚有5000平方米的主体商业楼未建完。B1楼总建筑面积2万平方米。现有商业气氛图中商业街除上图开建外，其它规划尚未实现。如全部建成其体量将超过10万方，其中包含了商业体与总部经济园。在未来，万科也将规划路的东岸打造商业体。区位SWOT分析时间时间和空和空间间是是该区该区位所面位所面临临优优劣劣的主要的主要问题问题。。势势势势解解决决方案：方案：11、正、正视总视总部部经济园对经济园对商商业业体的促体的促进进作用，其核心价作用，其核心价值值在于在于拥拥有固定的消有固定的消费费人群；人群；22、、尽尽快的形成商快的形成商业业体的体的总总体量；体量；33、合理、合理规划业态规划业态，以吸引，以吸引机机风风跨跨区区域客源；域客源；险44、保、保证单证单位位业态业态的的规规模，模，会会险以形成以形成独独特特卖卖点；点；55、、业务发业务发展多渠道化，以展多渠道化，以争争取空取空间间差和差和时间时间差；差；66、、尽尽快催生大体量商快催生大体量商业业体体。。向理向理论论致敬致敬从实践学习从实践学习商圈型商圈型态态的定的定义义及其重要性及其重要性所谓的商圈我们将其解读为：“在市区或郊区的某块既定的片区范围内，构成了足以聚合人流进入该片区范围内进行消费活动的各种不同类型的零售商店之条件,而形成意义上的「商圈」”。“我们只能在顾客心中找到定位的创意”这是商圈立于不败之地的不二法则。基于集基于集团团未未来来的的战战略愿景，我略愿景，我们们必必须将须将KMKM楼楼的的购购物中心的定位思路放大到整物中心的定位思路放大到整个个相相关关商圈商圈[[九水路九水路--金水路之李村河金水路之李村河东东西岸西岸]]的的竞争竞争格局，去格局，去规划规划足以跨足以跨区区吸客吸客入店入店并并停留停留22小小时时以上的以上的业态组业态组合。合。常住人口常住人口对对商圈型商圈型态态影影响响具备吸引开车游客及目的性购物者的条件。怎么来怎么来入店入店动动机机联外公共交通系统距离及方便性的距离及方便性的问题问题不解不解透过强力的「娱乐娱乐休休闲闲」元决决入店客流量无法量化入店客流量无法量化每百户家用汽车拥有率12.5素与聚客主体聚客主体,一网打尽周辆边人口的跨区域客源。购购物中心物中心运运作模型作模型购购物中心物中心前期后期管理开发规划经营前期后期管理开发规划经营财务财务可行性可行性研研究究商商户户管理管理规划规划可行性可行性研研究究物物业业管理管理重重复复市市场场可行性可行性研研究究营销营销//促促销销管理管理店店定位定位决决策策入入提供提供业态组业态组合合决决策策顾顾客服客服务务招商策略招商策略以以顾顾客客为为核心核心顾顾客客满满意意购购物中心的物中心的类类型型休休闲娱乐闲娱乐型定位的型定位的购购物中心一般有以下特征：物中心一般有以下特征：主主题购题购物型定位的物型定位的购购物中心又可物中心又可细细分分为为以下以下几几种类种类型：型：1．休闲娱乐比重高1．都市综合购物型2．一般规模较大2．郊外大盒子中心型3．选址通常远离大都市中心区3．专业中心型4．拥有非常庞大的停车场生活生活邻邻里型定位里型定位生活邻里型购物中心一般设在社区的商业中心，其不仅仅是社区的商业中心，同时也是社区居民的生活中心、休闲中心和交往中心。随着现代人生活水平的提升，对生活品质的要求也将逐渐升级，会越来越重视社区生活的便利、安全、环境，越来越重视健康、家庭、人际沟通。因此需要便利的设施、便利的服务、安全的商品、安全的环境，在生活邻里型购物中心不仅仅需要购物，还需要满足家庭休闲、社区交往的需要。　　生活邻里型购物中心应当是现代都市生活方式的载体，除了以一站式满足社区居民生活消费的功能为核心，还应补以满足现代生活方式的各类商业、餐饮、健身、娱乐、休闲设施以及门类众多、配套较齐全的生活服务设施。社区服务中心、派出所等政务机构也设在这里。这种多中心合一的形态既有利于城市空间利用效率的提高，还将有限的社区购买力集中起来，给所驻商家带来强大的人气。检视购物中心聚客能力的原则1、吸引大量的顾客入店2、延长顾客停留时间/增加消费额3、重复入店吸引大量的吸引大量的顾顾客入店客入店涉及的层面涵盖了项目的「立地位置」、「商圈构成」、「竞争状况」、「商圈的顾客消费行为与态度」…等研究调查,从这里切入去深入问题,将自己和竞争者之间的优、弱势找出来比对分析。顾客为什么要到你的购物中心消费？去别家不好吗？你的购物中心跟别家有什么差别？评估延长顾客停留时间的条件HITA二小时理论2006年「海口市五大商圈顾客行为态度大调查」的结果显示,消费者进入一个成熟商圈从事消费与休闲娱乐活动,所停留的时间至少都在2小时以上,换言之,消费者进入成熟商圈的这2小时当中,已不纯然只是购物的动机,很多时候只是去逛逛而已,或与朋友聚会、看电影、喝咖啡、或用餐。换个角度说，一座跨区域型购物中心，已具备了一个成熟商圈的吸客功能，说明了，当我们进行操作跨区域型购物中心时的策略思路，已不能仅从狭义的几家竞争店去定义项我我们们必必须须要要目的主体型态或吸客能力，必必须将须将思路放大到整思路放大到整个个相相关关商圈的商圈的竞争竞争格局，去格局，去规规面对的和思划划足以跨足以跨区区吸客入店吸客入店并并停留停留22小小时时以上的以上的业态组业态组合。合。面对的和思进一步引用2009年4月珠海国贸购物广场所主导的珠海市三大商圈顾客消费行为态考考的的问题问题度大调查」之分析结果进行对照论证，消费者进入成熟商圈停留超过2小时以上者51.5%，2小时以内者48.5%。这样的数据,反应出珠海市三大商圈的零售业态发展仍处于尚未成熟开发的阶段，消费者进入商圈停留时间低于2小时的比例偏高，显示该市商圈无论购物、或休闲娱乐业态，仍存在着一定程度的开发空间。由珠海国贸购物广场、免税商场及珠海百货所构成的连体商场，顾客入店停留时间低于2小时者为91%，其中30分~1小时者高达40%，显见,该连体商场的吸客功能呈两极化表现–购物功能强劲、休闲娱乐功能偏弱。就超过100,000㎡的购物中心而言，即应针对顾客「留店2小时」的概念，去整合零售及休闲娱乐业态、发展出合理的聚客主体及业态组合，才有望将珠海国贸购物广场所属商圈年均流量1,006万人次再往上推进另一个高度。延延长顾长顾客停留客停留时间时间//增加增加消消费额费额据欧美的资料显示，消费者前往超过100,000㎡以上的跨区域型购物中心从事消费活动，所停留的时间至少都在2～3小时以上,停留时间和消费金额成正比，停留时间越久，消费金额越高。加拿大美国英国英国英国西埃德蒙顿美利坚美罗中心蓝水中心斗牛场年均营业额都超过10亿美元以上HITAHITA二小二小时时理理论论之比之比较论证较论证论证来源顾客停留低顾客停留2小商圈属性商圈成熟度于2小时时以上50~90年代欧美论证结果（超过100,000㎡的购物×√郊区低中心）2006海口五大商圈调研45%65%市区中/中低2009珠海三大商圈调研48.5%51.5%市区中/中低2009年HITA2小时理论-65~70%+市区中高度以上业态组合的设定必须契合顾客入店停留二小时或以上的需求跨区域型购物中心,已具备了商圈功能及吸引跨区客源的能力,因而竞争格局必须放大,不能仅局限于几家竞争店的狭义框架里顾顾客重客重复复入店入店一家购物中心的顾客一年只入店消费一次或两次，肯定盈利无望，甚至极有可能亏损。究竟购物中心的重复入店率要达到什么水平呢？国内外至今没有一个确切的论证依据。名称美利坚西埃德蒙顿斗牛场蓝水国别美国加拿大英国英国商业面积232,000㎡353,000㎡110,000㎡154,000㎡客源覆盖范围主商圈9万主商圈73万主商圈101万主商圈9万(人）次商圈430万次商圈101万次商圈228万次商圈58万边缘513万边缘349万边缘450万边缘720万年营业额18亿美元12亿美元10亿美元+10亿美元+年均客流量4,200万人次2,820万人次3,650万人次2,700万人次人均重复入店率4.4次5.4次4.7次3.7次四四家家加加总总起起来来的人的人均均重重复复入店率入店率为为4.54.5次，年次，年均均客流量客流量为为3,3433,343万人次万人次美利美利坚购坚购物中心年物中心年营业额营业额1818亿亿美美元，元，投投资额资额6.56.5亿亿美美元。西元。西艾德蒙艾德蒙顿购顿购物中心年物中心年营业额营业额1212亿亿