神曲《最炫民族风》米国NBA大妈齐跳舞1烙上时代印记的民族特色2CHINACHINACHINA瓷器与中国同名34引2012，地产遭遇史上最严厉调控各大开发商在青浦市场观望与产品价格肉搏的红海中浴血奋战......当古老的青花元素与现代建筑相遇如何使瓷器文化落地，与客群产生共鸣？我们不要承担红海中血的洗礼！我们要：开创蓝海疆域，高处占位，首创中国式艺术人居先河......567宏观政策8【中央定调】坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归2011年4月13日：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在合理水平。2011年7月12日：召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。2011年10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。2011年12月14日：召开的中央经济工作会议指出，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。9【政策趋势】地产调控仍在持续，并由简单的房价调控转向制度变革，调控政策将至少延续至2013年10【政策分析】2010-2011年调控空前严厉，以信贷、限购、税收三大方面为核心，实现“提门槛，加成本，抑需求”。进入2012年新一轮调控刺激刚需，预计2013年政策将有进一步放松可能2010-2011年2012年“利率优惠、降首付比例、给予税费优惠、上调公积金贷款限额、支持购买首套住房，吸引刚需入市”111房地产调控政策方向非常明确，短时间内不会动摇。政策逐渐由价格调控转向制度变革2进入2012年政策出现微调，明确对居民合理刚需购房需求，刚需逐步释放3调控政策将至少延续至2013年，预计2013年政策将有进一步放松可能12市场分析13【上海市商品住宅供求价走势】受新政影响，2011年房地产整体市场成交水平甚至低于08年，成交量巨减，价格止涨微跌。上海近几年商品住宅半年度供求价走势12002500010002000080015000600100004005000200002007年上2007年下2008年上2008年下2009年上2009年下2010年上2010年下2011年上2011年下供应面积（万㎡）698.73754.02615.64651.69573.86811.6439.08644.66537.23430.64成交面积（万㎡）1010.281002.49506.07371.82824.02939.54354.46617.9390.14285.64成交均价（元/㎡）10130109871444413328141981794321023220942193921862从房价走势来看，2010年全年和2011年全年（截止至11月）上海全市的成交量几乎只有前两年的一半，整体交易均价止涨；2011年下半年交易均价环比出现微跌，表现出商品住宅在限购等去投资化政策压力之下，逐渐下跌。14【青浦区经济】2010年青浦区GDP总量为584.1亿元，仅为上海经济总量的3.46%；GDP增长率为12%，发展势头良好2010上海各区GDP排名排名地区GDP（亿元）占比1浦东新区310018.36%2徐汇区11366.73%3黄浦区10146.00%4杨浦区10125.99%5闵行区9205.45%13青浦区5843.46%自2005年起，上海地区GDP总量每年保持增速上升，青浦区的增长速度更加迅速年平均GDP增幅为10%，2010年青浦区GDP总量达到584.1亿元，环比上涨12.1%。区域经济飞速发展彰显。15【青浦区产业】产业结构以“4+1”产业为主，其中多数企业为私营企业，该类企业贡献税收占52%，私营企业主是目前购房的主要客户群体之一现代精密税收收入结构状况纺织机械其他行业18%文体类（休闲）私营企业用品制造52%特色产业印刷信息外商投资传媒电子企业23%港澳台投资企业“4+1”主导产业7%青浦产业集聚明显，“4+1”主导产业（现代纺织、精密机械、信息电子和印刷传媒四大支柱产业及文体类（休闲）用品制造特色产业）2010年全年实现规模产值665.4亿元，比上年增长29.5%，占全区规模产值比重51.5%。私营企业税收贡献占全区税收贡献近52%，私营企业主和因产业动迁受惠的居民生活比较富足。16【青浦区商品住宅市场】青浦区商品住宅市场2012年一季度量价齐跌，供应量锐减，成交均价较2011年前三季度出现较大幅度下跌，基本与2011年第四季度持平2012年一季度青浦区商品住宅总供应为4.6万㎡，成交11.4万㎡，均价为17952元/㎡，成交均价与上季度持平。17【青浦新城在售项目分布】青浦新城的建设和城区的外扩，受土地供应所限，现有项目主要集中在城区的外围，竞争较大81旭辉玫瑰湾中铁项目类型：叠拼、小高类型：小高层、花园洋房、别墅体量：17万㎡12体量：16万㎡27鑫塔水尚富力桃园类型：小高层、高层类型：联排，小高青浦城区8体量：13万㎡体量：29万㎡3457366东渡青筑帕缇欧香类型：联排、叠加45仁恒御澜湾类型：联排、小高新城忆华里体量：8万㎡类型：小高层、高层体量：33万㎡类型：多层、洋房体量：16万㎡体量：17万㎡18【青浦新城热销户型】刚需需求旺盛，90-100平米产品是市场热门产品。区域现阶段主力旺销户型为80-100平米两房以及120-140平米三房，140-160平米的舒适型三房亦有不错表现青浦镇板块2010年至今成交房型与面积段（m2）交叉分析（成交套数）供求表现一房二房三房四房面积段供应套数成交套数供应套数成交套数供应套数成交套数供应套数成交套数供应合计成交合计(套)(套)(套)(套)(套)(套)(套)(套)80以下332　98　　　　313080-90　　1153153211499　　1247163190-100　　81745612982　　946538100-120　　104529075　　194127120-140　　11527309　49528310140-160　　1324052175618474237160-180　　　　32518931328190180以上　　　　2　1257812778合计33220882141157297118414639743111注：以上数据统计日期截止至2012年4月19【青浦新城热销户型总价】总价区间在120-150万的两房产品最受市场认可，其次为150-200万的三房产品。150万为两房总价屋顶，三房超过200万抗性很大青浦镇板块2010年至今成交房型与总价段（万）交叉分析（成交套数）供求表现100万-120120万-150150万-200200万-250250万-300300万-350100万以下350万以上万万万万万万房型合计成交套数成交套数成交套数成交套数成交套数成交套数成交套数成交套数(套)(套)(套)(套)(套)(套)(套)(套)一房31-1----　32二房81599599130513051053219-　2141三房171691693549849814247612971四房11548651358146合计13076913466512397966103111注：以上数据统计日期截止至2012年4月20【供应主力面积段】商品房供应主力面积段二房85-95㎡，三房110-150㎡，产品同质化严重2房3房4房仁恒御澜湾110-116㎡150-170㎡190-200㎡东渡青筑2房3房4房88-95㎡120-140㎡170-280㎡2房3房4房新城忆华里82、110㎡115、145㎡155-180㎡2+1房3房旭辉玫瑰湾82-90㎡140㎡富力桃园1房67-2\2+1房68㎡82-90平鑫塔水尚150-250㎡中铁项目2房3房4房88㎡98-135㎡145-160㎡300(平米)211青浦区经济发展迅速，发展势头良好。私营经济发达，私营业主成为青浦购房重要人群2产品同质化严重，项目竞争较为激烈客户偏好80-100平米两房和120-160平米三房，两房总价上线为150万，三房3总价上线为200万22[旭辉玫瑰湾]旭辉玫瑰湾是青浦开发区在售项目代表，占据板块主流的中端水平，体验区营造出众。社区环境优美，区域潜力看好。湖景、创新产品是该项目核心卖点2?基本经济指标占地面积7.3万方总建面13万方容积率1.8户数1289户绿化率40%物业类型公寓、洋房物业旭辉玫瑰湾为一个纯正的英伦社区。整个社区由14栋户型面积区间代表性主力户型类型14层的高层和13栋5层的悦庭洋房组成。距离1规划中的17号线约600米。公寓90㎡、144㎡小三房：90㎡目前在售主力户型为9090㎡㎡的的小小三房三房产产品，品，目目前公前公寓寓均价均价1450014500元元//㎡㎡。。洋洋房房164-185164-185㎡㎡，，单单价价17000-17000-年份售出套数洋房164-185㎡1900019000元元//平。全款平。全款99折折减减88万万，，贷贷款款9595折折减减88万万。。2011年6122012年300合计9123公园级中央城邦，英伦湖居官邸23【新城忆华里】新城忆华里为低密度多层社区，产品包括多层及洋房。建筑为石库门风格，个性独特。产品品质高，样板间以别墅品质打造，效果惊艳。户型、品质是该项目核心卖点?基本经济指标占地面积13.7万方2总建面16.5万方容积率1.2户数864