营销面临的问题和挑战？一：如何准确捕捉本案的目标客群二：如何挖掘和打造项目的专属竞争力三：如何把握销售节奏执行价格策略四：如何在常规的营销手段中创新与突破Contents报告目录第一部分观局=项目12年度市场阅读研究第二部分明局=项目解读、项目定位第三部分布局=本案年度营销策略建议第四部分启局=本案执行策略与计划汇报观局=本案2012年度市场阅读研究第一部分①泰安城市概况②泰安经济与社会发展③泰安房地产市场研究④泰安城区长城板块调查①泰安城市概况地理概况泰安市位于山东省中部，属鲁中经济区。北以泰山与济南市为界，南与济宁市相连，西隔黄河与聊城市相望，东与莱芜市、临沂市相邻。东西长176.6公里，南北宽约93.5公里，面积7762平方公里，占全省面积的6.2%。其中，泰山区337平方公里，岱岳区1750平方公里，新泰市1933平方公里，肥城市1277平方公里，宁阳县1125平方公里，东平县1340平方公里。泰城为市机关驻地，位于泰山脚下。城依山而建，山城一体，北距省会济南市66.8公里，南至三孔圣地曲阜市74.6公里。①泰安城市概况城市交通泰安交通四通八达。全市等级公路通车里程达4580.8公里。公路密度达59公里/百平方公里。全市营业性货运量5347万吨，货运周转量25.5亿吨公里，分别增长12.9%和15.8%；客运量3855万人，客运周转量24.2亿人公里，分别增长8.8%和18.4%。京沪（北京至上海）高速公路、京福（北京至福州）高速公路纵贯境内，并在泰安交汇；泰安至青岛、烟台、威海、日照等沿海城市由高速公路网连接；境内铁路有京沪（北京至上海）线通过，并西接“京九”大动脉；未来京沪高速铁路中间设泰山站。泰山火车站每日到发客车47对，可直达中国主要城市和港口，年货物吞吐量500多万吨；北距济南遥墙国际机场80公里(车程50分钟)，北至北京500公里（车程1.5小时），南至上海760公里（车程3.5小时）。①泰安城市概况人口状况一、全市常住人口全市常住人口为549.42万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的533.46万人相比，十年共增加了15.96万人。增长2.99%，年平均增长0.30%。二、年龄构成全市常住人口中，0-14岁的人口为85.74万人，占15.60%，15-64岁的人口为411.06万人，占74.82%；65岁及以上的人口为52.62万人，占9.58%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了4.60个百分点，15-64岁人口比重上升了2.57个百分点，65岁及以上人口的比重上升了2.03个百分点。三、各种受教育程度人口全市常住人口中，具有大学(指大专以上)受教育程度的为45.75万人；具有高中(含中专)受教育程度的为72.06万人；具有初中受教育程度的为231.96万人；具有小学受教育程度的为134.41万人(以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生)。四、人口分布全市常住人口的地区分布如下：泰山区76.01万人、岱岳区97.54万人、宁阳县75.46万人、东平县74.16万人、新泰市131.59万人、肥城市94.66万人①泰安城市概况城市规划城市用地发展方向重点集中在高速公路环内，以向西、向南发展为主，严禁跨越环山路向北建设。城市用地布局结构以“一轴一线，六条绿带”为特色，形成“一个中心，六大组团”，拥抱泰山的“半月形”城市格局。一个中心：即由岱庙和火车站为主的旧城中心区和以时代发展线为主的新城中心区构成的中心地区。包括行政办公中心、商贸金融中心、旅游服务中心、文化游乐中心、体育中心等。六大组团：即围绕城市中心地区布置的六大功能组团，分别是大河旅游区组团、新火车站组团、西南工业组团、东南综合居住组团、省庄工业组团、高新技术开发区组团。一轴：指联结泰山与泰城的登山中轴线，由岱庙、通天街、泰山文化研究中心等组成、高新技术开发区组团。一线：是位于傲徕峰下的新时代发展线，向南延伸至泮河，北部是城市的行政中心，中部为文化、商业、娱乐设施，南部是水面开阔的中央公园，由望岳东路、望岳西路和中间绿化长廊构成，长3.2公里，宽320米。②泰安经济与社会发展泰安经济2011年全市实现生产总值(GDP)2051.7亿元，按可比价格计算(下同)，比上年增长13.7%，增幅比上年提高0.1个百分点。其中，第一产业实现增加值195.3亿元，增长4.4%；第二产业1099.5亿元，增长12.4%；第三产业756.9亿元，增长18.1%。三次产业结构由上年的9.9：54.5：35.6调整为9.5：53.6：36.9。　全年服务业增加值增速超过GDP增速4.4个百分点，各季度累计增速分别为15.6%、16.5%、17.1%和18.1%，增速逐步加快。服务业增加值占GDP的比重提高1.3个百分点。服务业拉动经济增长6.2个百分点，对经济增长的贡献达45.5%。　全市居民消费价格指数(CPI)为102.8%。其中食品类、医疗保健和个人用品类、烟酒及用品类、衣着类、居住类全年分别上涨7.4%、2.5%、2.6%、1.3%和1.7%；交通和通讯类、家庭设备用品及维修服务类、娱乐教育文化用品及服务类分别下降0.5%、0.7%和0.1%。商品零售价格上涨3.2%。原材料、燃料、动力购进价格上涨5.7%，工业品出厂价格上涨4.6%。②泰安经济与社会发展人民生活水平2010年，城市居民消费价格总水平比2009年上涨1.3%，涨幅同比回落0.3个百分点。2010年，市区居民人均可支配收入41966元，比上年增长15.8%；人均消费性支出18566元，增长18.8%，市区居民恩格尔系数（食品支出占人均消费性支出的比重）为29.0%，下降5.4个百分点。农民人均纯收入6642元，增长12.6%；人均生活消费支出4683元，增长14.1%，农村居民恩格尔系数为41.5%，下降2.6个百分点。城乡居民居住条件进一步改善。城镇居民人均住宅使用面积为22.3平方米，增长2.3%。农村居民人均住房面积为35.8平方米，增长15.1%。②泰安经济与社会发展旅游业经济2011年全市共接待境内外游客3727.84万人次，实现旅游总收入318.6亿元，相当于全市GDP比重达到13.8%，同比分别增长22.2%和25.8%。其中接待国内游客3692.58万人次，实现国内旅游收入304.57亿元，同比分别增长22.22%和26.35%。接待入境游客35.26万人次，实现外汇收入2.19亿美元，同比分别增长18.21%和18.89%。全市重点景区情况：泰山景区进山进景点游客首次突破400万人，达到459.36万人，同比增长16%；其中进山游客346.39万人，同比增长14.9%，继续创历史最高纪录，领先国内其他山岳型景区。实现门票、客运、索道等收入8.31亿元，同比增长15.42%；其中进山门票收入3.51亿元，同比增长22.4%。方特欢乐世界接待游客145万人次，实现门票收入2.43亿元，实现总收入2.83亿元；泰山花样年华景区接待游客45万人次，实现门票收入1902万元，实现总收入5824.3万元；泰山封禅大典实景演出共接待游客19.25万人次，实现门票收入4320万元。③泰安房地产市场研究③泰安房地产市场研究2011年土地成交4045亩，高度井喷据统计，2011年泰安市区土地成交量为4045亩，超过2009年和2010年总和，同比暴增50%，包括商住、商业金融、办公三类用地，其中商住土地面积为148.8万㎡，可建建筑面积为293.2万㎡。观点：预计2011年度所拍土地，大部分在今年下半年-2013年相继入市，同时加上2010年所拍的土地，泰安土地存量巨大，后市竞争更为激烈。③泰安房地产市场研究2011年泰安市土地市场共供应土地74宗，343.97万平米，同比分别增长34.5%和30.5%，居住用地仍为本年度供应主力。本年度共成交土地55宗，241.81万平米，同比分别增长10.9%和19.3%；商业用地成交比重首次突破50%，成为成交主力；受泰安市市政府发展方向的影响，土地成交和供应均集中在西部旅游和高新区。随着房地产调控不断加强，市场上流拍、流挂的现象频现，全年土地成交均价为117.59万元/亩，同比下降25.4%，其中居住用地成交均价为188.90万元/亩，同比增长19.3%，商业用地成交均价为62.23万元/亩，同比下降59.5%③泰安房地产市场研究土地成交112万/亩，低于前两年2011年由于大多地块离市中心较远，且以底价成交为主，从而促使整体成交价跌低于前两年，土地成交112万/亩，环比下跌18.3%。今年高价地块主要集中于城西环山板块及高铁板块，成交单价200万/亩左右。观点：2011年整体成交价格较为低下，未来所占开发商成本有所下降，这也为房价下调提供了一定的空间③泰安房地产市场研究城西成供应重镇，共有122万㎡今年土地供应主要集中于城西、城东、南部高新区三大片区，而长城路及城中板块供应量急剧减少，其中城西板块成交122万㎡，南部高新区成交113万㎡。观点：从供应分布分析，未来城西高铁板块开发将迅速崛起，而南部高新区开发将进入大跃进时代，城东板块也将多点开发③泰安房地产市场研究供销高位运行，供远过于求2011年全年商品房供应达14021套，共156.7万㎡，相对于2010年仅小幅减少13万㎡，总体仍处于高位，但套数上多于2011年145套，说明供应户型总体面积有所缩小。供销比例为2.11:1，供过于求，库存量进一步增大。观点：2011年供应量有所减少，主要原因是受宏观调控影响，多个楼盘放缓开发速度，但整体仍处中上水平。今年上半年，随