宿州金色家园商业定位策划报告市场研究思路宏观的房地产商业的宿州单击宿州添加宿州城市属性、城市发展阶段商品房市场开发状况城市商业发展阶段宏观经济是否有利于商业开发现有商业市场销售状况现有商业格局对新型区域商业的影响城市规划对项目区域的影响未来商业市场趋势新型区域商业发展格局………………对本项目开发定位的启示城市发展背景房地产发展及商业地产背景项目开发背景商业发展背景商业消费者及商业经营、投资特点经济发展背景目录宿州市概括宿州城市经济宿州房地产市场状况宿州商圈研究市场个案分析项目分析项目定位宿州市概况宿州中国的宿州华东的宿州历史的宿州是一座具有1200年纽带的历史的古城，5000年前处在淮海经济区腹地、长便有人进行开发活动。始江三角洲经济带和渤海经建于唐宪宗元和四年(公济圈交汇处，是陇海经济元809年)，具有历史的带的龙头，又是欧亚大陆桥的桥头意义加工业基地商贸物流中心煤电化产业基地皖北地区的中心城市安徽的宿州都市的宿州产业的商贸的近沿海，北倚中原，是沿苏、鲁、豫三省接壤，史海发达地区与中西部地区有“皖北大门”、“徐南形的过渡地带，为东进西出胜”之称，是安徽省的北、南下北上的交汇点,在大门与皖东北重要的加工徐州的辐射带动下，新的业基地和商贸物流中心之都市形象正在崛起一城市概况宿州位于安徽省最北部，是皖北重要的工业、商贸城市之一；宿州与苏、鲁、豫3省11个市县接壤，是淮海经济协作区的核心城市之一，也是安徽省距离出海口最近的城市；1999年撤地建市，辖砀山县、萧县、灵璧县、泗县、埇桥区和一个省级经济技术开发区。全市总面积9787平方公里，总人口626万人。城市区位徐州淮北城市区位：75公里约40公里宿州位于安徽最北部，南距蚌埠86公里，宿州北距徐州75公里，西距淮北市40公里。宿州市位于我国两大经济带(京沪铁路、亚欧大陆桥经济带)交汇处，宿州约280公里同时又是淮海经济区和徐州都市圈的重要组成部分，处于安徽城镇化重点建设地带(沿约240公里淮城市群)上。这种承东启西、南引北连的区位，使得宿州市在皖北地区经济发展中心南京位置突出。合肥行政划区?宿州辖砀山、萧县、灵璧、泗县、埇桥四县一区，106个乡镇（街道办事处），总面积9787平方公里。?宿州经济开发区2001年经省政府批准成立，2003年正式启动建设，规划面积6.8平方公里，目前管辖面积23.5平方公里。?砀山县地处皖、苏、鲁、豫四省七县交界处，全县辖13个镇，总面积1193平方公里。?萧县位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，总面积1885平方公里，辖23个乡镇。?灵璧县位于安徽省东北部，北与江苏省接壤。辖19个乡镇和一个省级经济开发区，总面积2054平方公里。?泗县位于安徽省东北部，苏皖两省五县交界地带，全县辖15个乡镇，1个省级经济开发区，总面积1787平方公里。?埇桥区位于安徽省北部，地处苏豫皖三省交界处，是全国最大的县级区。全区总面积2868平方公里。城市规划—总体目标围绕城市发展战略定位，扩大城市的经济总量，加快城市跨沱河、汴河发展，调整南部空间结构，推进基础设施的现代化，重点加强综合交通设施和公共服务设施配套建设。至2015年，初步形成京沪铁路沿线重要的加工业基地和商贸物流中心，安徽省新兴的煤电化产业基地，皖北地区的中心城市。城市规划—空间规划空间结构：构建“一主三副两星三园”大宿城空间结构“一个主城”：中心城区；“十二五”时期城镇化建设发展重点“三个副城”：汴北新区、城东新区、城南新区；发展脉络发展定位“两个卫星城镇”：符离、蒿沟卫星城；加大改造力度，改善人居环境，打造核心老城区“三个生态园”：濉唐河、芦岭湖、桃园湖生态园。商圈发展方向：“东进、北扩、南展、西优”。重点向东、向北发展，向南适当发展，向西优化发展。汴河新区打造政务、文教、和高新技术研发中心主——《宿州市城市总体规划2010-2030》《宿州市十二五规划》城区城南片区打造成产业新区、人居新城项目所处的西南片区，在规划上将打造成为宿州的产业城东加快循环经济园建设，推进旧城改造，改新区和人居新城。片区善城市功能11城市规划—城市道路体系规划拂晓大道人民路汇源大道外环东路从现有道路规划系统来看，宿州市城市未来拓展将在拂晓大道、人民路所贯通的城市西部区域展开，宿州市西北，西部港口路拱辰路二徐路，西南区域未来发展潜力大。唐河路洪河路银河一路城市道路系统规划：规划形成“六纵十横”的道路结构。汴河路“六纵”：从西向东分别是拂晓大道、人民路、汇源大道、淮河路港口路、东外环路、二徐路。迎宾大道“十横”：从北向南分别是拱辰路、唐河路、洪河路、银河外环南路一路、汴河路、淮河路、迎宾大道、南外环路、南外环二路、南外环六路。城市规划—人口规划根据宿州市十二五规划，宿州市区人口到2015年增宿州市城市总体规划加至75万；人口的增加给宿州商业的发展带来提升砀山(2010-2030)机会，同时，人口增长将进一步激化现有商业格局萧县之间的矛盾，给城市新区的商业发展带来契机。现有近期远期（2011年）（2015年）（2030）埇桥区市域人口626万612万711万灵璧泗县城市人口45万75万110万城市化35%45%63.5%注：市域范围为宿州市行政区划范围，包括砀山县、萧县、灵璧县、泗县和埇桥区2011年现有人口已经超过近期人口规划目标。13?????城市规划?—用地规划?随着宿州城市建设的发展，城市格局进一步拉开。从住房建设目标来看，新增住房建设面积主要集中在汴河新区和西南片区，其中，西南片区住房开发面积占全市开发面积的22%，是宿州市未来人口导入在主要地区之一。2010-2012城市各区域住房建设目标分配（万平方米）区域总开发面积住房建设面积住房竣工面积新城区汴河新区485350260经济开发区1559070老城区老城区235160120西南片区285200160西南片区道东区18512090合计1345920700开发区2010-2012各分区住房用地供应计划（亩）区域开发用地总量住房建设用地汴河新区53003600经济开发区1500900老城区15001000近期远期西南片区30002200（2015）（2030）道东区17001200建设用地规模75平方公里110平方公里合计130008900100平方米/110平方米/人家建设用地人人城市规划—产业规划宿州市作为皖北总要的交通枢纽城市之一，市域内高速公路、高速铁路的建成通车，给华东地区产业转移至此带来机会，同时，宿州具有良好的原材料市场和优势人力资源市场，进一步巩固了宿州作为皖东北商贸物流中心、加工业基地的地位，宿州城市未来城市经济增长有利因素增加，城市经济将会保持稳健上升。“十二五”时期发展重点▲商业中心：改造和完善以汴河路、胜利路、淮海路、人民路组成的“井”字状地块的市级商业中心，培育汴河新区市级商业副中心，发展四个县城商业中心。▲物流基地：西南片区物流基地、符离物流基地、蒿沟物流基地、京沪高速铁路出口站区物流园、皖北煤炭物流园、市经济开发区物流园、宿州现代粮食物流产业园、郑徐高速铁路站前新区（物流园）、济祁高速出口物流园区。▲专业市场：市开发区安徽宿州国际汽车城、市开发区惠通物流园、市开发区广东新洋创业投资有限公司鞋材市场项目、市开发区合百大农产品批发市场、市开发区中豪五金钢材市场、市开发区白马商贸城、市开发区上海意邦家具市场、市开发区健康产业园、华龙皖北大市场、埇桥区皇冠家居装饰大市场、埇桥区新安汽车城、皖北农资物流配送中心、城北物流园、安徽银海集团粮食产业园综合开发项目、埇桥区大店粮食市场。商业项目：华夏世贸广场暨物流综合基地、家乐福世纪广场、大润发综合超市、皖煤五星级大酒店、市开发区国际大酒店、宿州中央广场、宿州瀛环国际银河中心商业开发项目、桑铌国际财富广场和易初莲花超市、宿州沃尔玛购物中心。宿州市宏观经济宿州市宏观经济-城市GDP宿州市GDP保持每年12%以上的增长水平，综合实力显著增强；2011年宿州市全市生产总值达到802.4亿元，增长率13.8%，在全省各地级市中排列第八。全市生产　总值(亿元)合肥3636.6芜湖1658.2安庆1215.7马鞍1144.2阜阳853.2滁州850.5六安821宿州802.4蚌埠780.2淮南709.5宣城671.4亳州626.7铜陵579.4淮北554.9黄山378.8池州372.5宿州市宏观经济2011年宿州人均生产总值突破2000美元；城镇居民人均可支配收入达到17160元，增长17%。宿州市宏观经济2011全市城镇居民消费支出与可支配收入比低于65%，消费意愿不八强，消大类费消水费平呈滞现后“于七收入升一的降提升水”的态势平。值得注意的是，宿州市城镇娱乐教育文化服务性消费比重较大，提升较快；居住性消费水平扭转了2010年衰弱的局势出现增长。社会消费品零售总额宿州市房地产市场状况20固定资产投资状况近年来，宿州市固定资产投资总量逐年增加，但增速逐年回落，但第三产业固定资产投资比重逐年提升，2011年第三产业固定资产投资比重占总投资总量的53%；从安徽各市投资效果系数可以看出，宿州市固定资产投资效果（对经济增长的贡献）良好，排名靠前。宿州房地产投资总额及比重安徽各省市投资效果系数单位：亿元来源：宿州市统计公报房地产投资状况宿州房地产投资总额呈现逐年上升趋势。增速方面08、09年度出现下滑，11年度出现近100%的增长，房地产，新形势下，宿州房地产后市压力较大；年出现横向比较，宿州市与皖北其他城市的房地产投资总额相比处于较低水平。宿州房地产投资总额（亿元）及增速一级市场状况从土地市场供应状况来看，宿州房地产开发保持着较快的扩张态势，主要扩