临平合源项目商业定位报告2010-01-06市场篇临平整体商业市场分析商业格局分析细分商圈研究临平商圈发展趋势商业业态分析写字楼市场分析商业格局分析临平商业格局临平目前形成规模的商圈主要有：市中心北大街商圈、莱蒙商业中心、家乐福、星光街商圈、城南CBD，形成一心多点的圈街商星光商业格局。?北大街商业中心：商业网点密集，聚集临平主要娱乐、休闲、购物消费场所，如：中都广场、银泰利群店、大红鹰、九曲营步行街等。市中心北大街商圈?城东家乐福：是自沃尔玛开业后，依托城南居住区，自成小型商业板块，位置比较偏远，但在本地人心目中也有一定地位。莱蒙商本案?城南CBD板块：以写字楼为主，是自双铁开建以业中心来，快速崛起的版块，因为有地铁和高铁的配套，家乐福属于临平未来发展的核心板块，但是目前商业气息不浓，有价无市，要形成有规模的商业中心需要一城南CBD定时间。?城西莱蒙商业中心：随着沃尔玛的入驻，也慢慢颇具规模，而且因其地理位置靠近市中心，所以也吸引了不少市中心客群。?城北星光街：随着临平的好去处。城北板块的崛起，近几年逐步形成的商业街，虽然无大型商业支撑，但业态齐全，是临平人休闲娱乐的重要场所之一.细分商圈研究市中心北大街商圈九曲营路步行街市中心北大街，老城区的商业世纪华联大红鹰超市板块，目前已经成型，发展成熟，人流量大，由多个中高档利群购物中心（银泰）商业集成，其中档次较高的有中都购物中心，利群购物中心，并且有两条繁华步行街组成。中都步行街主力面积30-100方中都购物中心店铺租金2.5-8元/天/平方米购物消费、生活消费、商业定位休闲娱乐消费群体临平各区域人群临临平最早形成的商圈，功能俱全，平最早形成的商圈，功能俱全，业态业态繁多，繁多，辐辐射整射整个临个临平城平城区区，其，其商商业业地位在地位在临临平平难难以以动摇动摇细分商圈研究莱蒙商业中心莱蒙商业中心，位于临平城西，依托周边居民生活消费形成的商业中心，虽然规模很小，但是因沃尔玛的入驻，其辐射能力非常强，大量吸纳老城区居民生活消费。莱蒙商业中心主力面积10-80方店铺租金5-8元/天/平方米商业定位生活消费、休闲娱乐消费群体老城区居民临临平平单单体建筑面体建筑面积积最大、功能最强的商最大、功能最强的商业项业项目，已目，已经经是老城是老城区区居民生居民生活消活消费费的首的首选选细分商圈研究家乐福家乐福，位于临平城东，周边有临平职高和临平技校，还有本案多数高档住宅小区，依托周边居民生活消费形成的商业中心，离本醒目很近，规模比莱蒙家乐福商业中心较小，但其商业性质和定位，基本和莱蒙商业中心一致。主力面积30-50方店铺租金4-6元/天/平方米商业定位生活消费消费群体城东居民、学生中低中低档档大大众众消消费费，一站式，一站式购购物，物，运营状况运营状况良好良好细分商圈研究星光街商圈主力面积50-200方随着临平城北的崛起，近几年逐具规模的商业街道，整条街店铺租金1-3元/天/平方米道自西向东贯穿临平城北，以道路两旁店铺为主。虽然没有商业定位休闲娱乐、购物消费大型商业支撑，但是业态繁多，基本涵盖市场主流业态。消费群体城北居民、老城区居民星光商业街餐餐饮饮、酒、酒吧吧，足浴，茶，足浴，茶楼楼等休等休闲业态为闲业态为主，但城北商主，但城北商业气业气氛不氛不浓浓厚厚细分商圈研究城南CBD项目所在板块，位于临平城南本案区域，正在快速崛起的CBD板块，目前板块内并无规模性商业，主要以写字楼为主，比如理想国际、八方杰作、发展大厦等，但空置率较高，有价无市，人流量少，要形成有规城南CBD模的商业中心需要一定时间。但是随着双铁时代的到来，将会对该区域商业带来实质性影响，将来将会是重点发展板块。随随着着双铁时双铁时代的到代的到来来，，临临平正在迎平正在迎来来新一新一轮轮的的发发展契机，城南展契机，城南CBDCBD将会将会是未是未来来商商业发业发展的核心板展的核心板块块细分商圈研究城南CBD引领临平新城走向国际化——双铁时代随着双铁时代的到来，地铁的一端将连着杭州武林广场，高铁的另一端连着上海虹桥，杭州地铁一号线余杭段内将新增一站点，与临平高铁站边对边距离仅为56米，实现了高铁与地铁两站之间的同地“零换乘”。杭州20分钟，上海30分钟，快捷的交通，将对临平的商业起到关键性作用。地铁1号线站口位于城南CBD，将来城南高铁和地铁的交汇点——余杭高铁站CBD会是未来商业中心的核心。，届时将会给临平商业带来实质性变化细分商圈研究细分商圈研究结论：?临平目前主要商业中心在市中心北大街板块，商业网点密集，商业结构完善，相当成熟，在临平当地人心中有巩固的地位。?城南CBD，依托地铁，将有大量高端人口导入，居民消费水平会有较大的提高，商业将获得良好的发展机遇，但目前尚不成熟，还需要一定发展时间；临平商圈发展趋势任何城市商业格局变化的驱动因素主要有三个方面：人口因素、房地产开发、交通系统建设。?人口规模增长、居民购买力的提高以及消费需求的变化是城市商业格局变化的内在驱动因素。?房地产开发的规模、分布和价格是导致商业格局变化的重要因素。?交通和道路的格局决定了商业网点的分布状态，对商业发展具有重大影响。临平商圈发展趋势临临平人口平人口规规模增模增长长近近期期：常住：常住总总人口人口达达到到6565万万人，其中城人，其中城镇镇人口人口5050万万人，城市化水平人，城市化水平达达到到77%77%；；远远期期：常住：常住总总人口人口达达到到8383万万人，其中城人，其中城镇镇人口人口7474万万人，城市化水平人，城市化水平达达到到89%89%；；购买购买力不力不断断提高提高到到20052005年，余杭人年，余杭人均可均可支配支配收收入入达达到到1686316863元，消元，消费费支支出出1212712127元。元。20092009年，人年，人均可均可支配支配收收入入达达2608726087元，消元，消费费支支出出1795517955元，元，达达到全到全国国先先进进水平。水平。居民居民富裕程度富裕程度和和购买购买力的提高，力的提高，对对商商业业格局的格局的变变化有化有促促进进作用。作用。3000026087250002367821098200001887017955168631608313295141771500012127因素一：人口规模增长10000500002005年2006年2007年2008年2009年人均收入（元）消费支出(元）历年余杭人均收入和消费支出情况临平商圈发展趋势因素二：房地产开发的规模余杭商品房销售面逐年增长，直到2009年，余杭区商品房销售面积达到281.9万平方米，未来大量人口导入。临平商圈发展趋势城市交通日益完善，整体因素三：交通系统建设布局“两环九横七纵”区域交通的城镇道路骨架总体上采用“环加方格网”的模式，在功能上形成组团间联系与组团内部联系两个层次，组团间快速通道主要由环路承担，组团内部快速通道主要由方格网路承担。路网局部压缩呈“M”型，形成“两环九横七纵”的快速路和框架性主干路：“两环”——即东西大道、良祥路－320国道与104国道连接线－北缘路延伸。“九横”——即02省道、文一路延伸－15省道、留祥路延伸、世纪大道延伸、320国道、01省道－航海路、宁桥大道－仁超路、临丁路、乔贤路。“七纵”——即良睦路、104国道、04省道、塘康路、09省道、荷禹大道、东连接线－东湖路延伸。临平商圈发展趋势市中心北大街商圈圈街商星光发展较早，商业形态固化，商业档次逐渐落后莱蒙商业中心体量有限，周边无发展空间市中心北大街商圈家乐福小型生活商业，无法满足现代化消费需求莱蒙商本案业中心VS星光街商圈城南家乐福无大型商业支撑，城北人气不足CBD城南CBD随着杭州东扩，为了承接杭州市辐射，临平整体向南发展，而地铁的开发，无疑又拉近了杭州和临平的距离，依托地铁兴起的城南CBD板块，将会是以后发展的重点，但目前商业气氛还未形成，需要一定成长时间。三大因素驱动临平商业快速发展，但是各大商圈可持续发展能力有限，唯独城南CBD脱颖而出，未来发展潜力巨大，传统市中心地位将受到挑战。临平商圈发展趋势临平商圈发展趋势结论：?交通的发展，特别是双铁的来临，为临平城南CBD的发展提供了必要的优势条件。?临平的市中心北大街商业中心发展成熟，但是商业固化，商业档次逐渐落后。而莱蒙商业中心和家乐福只是生活商业区，未来的发展重点是临平城南CBD。临平传统商业中心将受到挑战。商业业态分析零售业态零零售售业态现业态现分分为为1717大大类类，，临临平目前以超市、大型超市、平目前以超市、大型超市、百百货货店、店、专卖专卖店店为为其主要零其主要零售售业态业态，且多集中在市中心北大街。，且多集中在市中心北大街。商业业态分析餐饮业态目前目前临临平餐平餐饮饮行行业较为发达业较为发达，主要分布在各大型商，主要分布在各大型商业业周周边边，，但是但是缺乏知名缺乏知名品牌品牌的支撑，行的支撑，行业业缺乏缺乏整整合合。。子行业行业现状小结大型中餐在临平发展迅速，已形成多个本地知名品牌，例如大型中餐市场发展相对成熟，且客群广泛大型中餐花园食府、新开元，主要以公务、商务人群工作应酬为主，，在临平入座率很高目前分布在城市各区域内，并形成了区域内餐饮消费的中心休闲餐饮行业在临平发展迅速，临平人对这种休闲时尚的生休闲餐饮，较为时尚，讲究情调与品位，休闲餐饮活接受度高，目前主要有休闲小站，避风港、拉夫瑞等，店特别符合年轻家庭与商务洽谈消费的要求面建筑，装修都相对时尚，主要客群为年轻人目前快餐行业在临平发展相当快，主要品牌有，国际品牌如快餐有较强的聚客能力，且项目周边年轻麦当劳、肯德基、必胜客等西式快餐，国内连锁品牌