西康路989商业定价报告2011年4月原理通过两种测算方法——租金/回报率法商住比值法综合得出市场推导整盘均价租金租金//回回报报率法率法测测算算——测算原理——(权重法)周边市场分析项目合理租金（a）(类比法)V=a/R得出售价同档市场分析项目合理收益率（R）周边市场租金分析（a）周边商业市场音乐广场1012西康路周边商业项目周边沿街商铺商业档次调频壹普遍不高——主要集中在：5-6上青佳园常德路沿线、胶州路一带6-7邻区亚新生商业西康路9895常德路/胶活广场静安西晶苑州路片区华昌平路地区商业氛围较好，8康长寿苑常德7路昌平路商业档次相比较高8-10名园4片区新会苑6-757达安锦园宝华85-65贤居名邸7新丰天下苑8小区4东海园胶常8-116.5-8德州鼎鑫佳园路租金等级路路君御豪庭由高至低昌平周边商业市场体量成交均价租金区域项目名称面积(㎡)回报率层数层高(m)进驻业态(㎡)(万/㎡)(元/天/㎡)常德路1-2F:4-5上青佳园约1300090-260（260较多）5-63-4.3%23.4-3.7美容、餐厅长寿路1F:5-7江宁路80（主力）江宁路：10江宁路：棒约翰、便利店音乐广场40005.5-76.3-6.6%12.9长寿路2000（商场）长寿路：12长寿路：中介胶州路/新会路中介、书店、面包店、服长寿苑200072-200（主力300）6：4.9-6.1%34（底层）装店（不可餐饮）8-10胶州路宝华名邸5000180-600（300）6-77-84.3%2——小吃店（可餐饮）常德路1F:7SPA、物流、银行、服装新会苑170040-400（100）6-7.53.4-3.7%232F:6店、酒楼1-2F:5-6常德名园约600050-250(主力100)5-83.7-4.4%1，转角23.2-3.3中介、餐厅、会所1F:7-82.7-5.7(使用新丰小区约250050-70不售—13.1小吃权)常德路静安晶华约4000120-1505-6.58-105.6-5.8%23.2中介、SPA、汽车修理新丰路1-2F:3-4达安锦园1000080-1204-53.7%1，或23.5中介、超市1F:4.5-5鼎鑫佳园85025-180(主力30-40)—11—1，或24.2-4.8便利店、银行、水果店东海园1100110-320(主力300)6-74-52.4-3.1%24.5-5理发店、银行、儿童服饰昌平路贤居天下苑170060-400(主力200)不售8(使用权)—14.5中介、宠物店、诊所200-800(主力200-昌平路西康路路口，可做君御豪庭2800—目前暂无租货—24.8-5.2400)餐饮面积约800㎡左右周边商业市场租金特征?常德路：沿线商业相对较成熟，但业态档次较低，目前1层租金通常在5-6元/天/㎡?胶州路：靠近亚新的一带租金在7-8元/天/㎡，但受道路影响（新会路和胶州路都为单行道），商业发展缓慢，空置率高?昌平路：商业档次相比较高，目前1-2层租金通常在8元/天/㎡左右市场权重法推导租金本案概况未来有较好的发展，但目前周边商业氛围及档次不利调频壹项目中部崛起苏州河滨河区中分北翼大环境：本案属于高档住宅底商，贴近长寿路新兴高端商业“调频壹”背后，并紧贴静安区路西京曹家渡商业中心南的重点规划区域小环境：项目周边尚有未动迁的棚户区，较为杂乱。周边商业氛围不浓厚，商业档次不高市级商业-商务中心区段地区生活-休闲活动区段地区行政办公-文化休闲区段地区商业-服务中心区段—---拓宽道路物业状况——西康路989商业项目产品有优势，格调高雅但外部设计阻隔人气的聚集?本案隶属于总建筑面积约16万㎡的高档住宅西康路989?主要沿新会路、西康路街道分布。西康路989商业经济参数总体量2000㎡面宽8m进深14m层高6.1m套均面积40-119㎡隔层后面积80-238㎡商业项目SWOT分析位于商圈旁的高端住宅底商，但周边存在不利环境，且功能及设计上有一定欠缺优势——?产品的附加值较高，层高6米，可分隔；?整体的定位和产品的品质高?地理位置较好，未来发展前景较大劣势——?产品不能做餐饮行业?项目周边缺少停车位?较多的台阶和花坛的设计在一定程度上阻碍了人气的聚集机会——?项目将导入的高端人群，有利于营造高档次商业氛围?整体区域的发展前景较好，有吸引更多高端客群的潜力威胁——?周边商业氛围不浓厚，档次不高可比案例影响权重系数评定选取与本案临近的“常德名园、达安锦园”2个项目进行可比案例分析15%交通通达性?商铺赖以生存的关键因素、也是消费者最关心的影响因素之一15%区域商业氛围?区域的商业氛围对租价提升起至关重要的作用25%未来区域发展前景?未来的区域发展前景是经营者关心的因素100%30%入住业态档次?入住业态档次的高低，影响着项目租金和售价，一般高档次的业态与高租金相匹配5%户型面积?一般情况下，小户型的商铺，单价较高5%车位?车位毫无疑问影响这租金和售价，多车位，停车方便，人流自然多5%项目聚集人气的功能?项目的建筑构架以及功能布局是否有利于集聚人气，影响租金本案租金测算1F租金区域商业户型面项目聚集交通通达未来区域入住业车位修正后的租（元/㎡氛围积人气功能综合项目性发展前景态档次（0.05金（元/㎡/（0.15（0.05（0.05打分（0.15）（0.25）（0.3））/天）天））））常德名园7-8111485914159.27.7-8.7达安锦园4.5-56663910115.77.9-8.8本案—1010101010101010—以不带附加值的纯一层的租金计算，本项目合理租金应为：7.8-8.8元/㎡/天隔层后，按1.5倍附加值溢价，本项目机会租金为：a=11.7-13.2元/㎡/天同档市场投资回报分析（R）同档次项目市场路租金寿价格长寿路板块项目面积(元/回报层层高长(万/业态路名称(㎡)天/率数(m)江㎡)会㎡)新南星巴克咖远中风145-4.5（底啡、全家宁北华园—6-8—2西昌220层）超市、足化路路浴店北静安板块定闸路武新高路5（沿街）远中石国际2F：5银行、服门450-4.9-1，，康静安风华园二丽都城5-61F：7-装店、摄国际路5505.1%或23.5（2F紫苑路西架8影店丽都城北京）路路中凯城4-6（沿服饰、礼110-4.7-1，市之光6-78-9街），品、超市3004.9%或24（2F）、咖啡西石海路门威2F:5.5（沿街）南京西路板块京一静安紫1，中介、古200-12F:64.3-，路中凯城市之光苑2，董店、美10001F:7-1F:8-125.5%3.5-4.5或3发8（2F）南安路高架延?静安区的高端物业配套商业档次相对较高，经营业态以品牌休闲娱乐、零售业为主?1-2层租金通常在7-8元/天/㎡同档次项目市场?同档市场的商铺投资回报率在4.7-5.5%项目名称回报率远中风华园—国际丽都城4.9-5.1%中凯城市之光4.7-4.9%静安紫苑4.3-5.5%确定商业收益率国际丽国际丽都都长长廊廊商商铺铺中中凯凯城城市市之光之光商商铺铺静静安安紫紫苑商苑商铺铺投投资资商商铺铺接接受的受的资资本化率本化率平均收益率：4.9-5.1%　平均收益率：4.7-4.9%　平均收益率：4.3-5.5%　6%是我们接触到的投资客投资商铺能接受的最低收益率未来预期相对较好，本未来有“大中里”建设，本充分考虑客户对R的接受度　　本案参考项目项目可适当调高收益率项目可适当调高收益率以及项目盈利的因素综合考虑以上因素随着市区商业日趋成熟，售价快速增值而租金相对稳定，回报率趋向有限项目选取的资本化率为R=5.5%市场推导整盘均价本案一层商铺平均销售价格V=a/R=77645-87600元/㎡市场推导下，项目安远路、西康路商铺均价：7.8-8.8万/㎡即整盘均价8.3万/㎡住商比住商比值值法法测测算算——测算原理——同期销售、高端案例的住宅与商业均价比本案商铺均价本案住宅均价案例选取案例选取原则——?同期销售的项目，且商铺与住宅均处强销期?销售时间在近三年，即08年至10年?属于散售商业，剔除整体出让项目?项目位于内环内、传统市区地段参考案例复地新都国际(2010)本案位置复地新都国际宝华城市晶典静安紫苑(2009)(2009)嘉利浦江公馆(2009)黄浦新苑(2009)嘉利浦江公馆宝华城市经典静安紫苑同类项目商住比值案例项目同期商业与住宅售价比50000700006000040000500003000040000200001.471.551.471.453000010000200001.591.261.05嘉利浦江公馆：1.39宝华城市经典：100000009-409-509-609-709-809-909-1009-1109-121.4709-309-409-509-609-709-809-909-1009-113.6-4.2/09-409-509-609-709-809-909-1009-1109-12住宅：万㎡住宅：2.8万/㎡09-309-409-509-609-709-809-909-1009-11住宅27151282822823328075284653578433423340753621140703420514626346251490905.2-5.8/商业：4.2万/㎡住宅商业：万㎡商业40003434434171541323商业569455833651762800005000070000静安紫苑：1.296000040000黄浦新苑：1.4500003000040000300001.371.29200001.81.031.57